Връщането на капаро е един от най-честите спорове при покупката и наема на имот. Купувачът плаща няколко хиляди евро „за да спре имота“, сделката пропада и започва въпросът: задържа ли продавачът парите, връща ли ги, или дължи двойно? Отговорът зависи от три неща — какво точно сте уговорили (задатък, аванс или „стоп капаро“), кой не е изпълнил договора и дали е спазен редът за отказ от него.
В тази статия обясняваме какво е задатъкът по чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), с какво се различава от аванса, кога капарото се губи, кога се връща в единичен и кога в двоен размер, какво да правите при „стоп капаро“, платено на агенция, и как стъпка по стъпка да си върнете парите. Накрая ще намерите кратък списък с клаузи, които предпазват купувача още при подписването.
Капаро, задатък, аванс и „стоп капаро“: каква е разликата?
В ежедневието думата „капаро“ се използва за всяка сума, платена преди окончателната сделка. Законът обаче не познава „капаро“. Той урежда задатъка (чл. 93 ЗЗД), а всичко останало е или част от цената (аванс), или сума с друго основание, което страните са уговорили. Затова първата стъпка при всеки спор е да се прочете договорът и да се види как е наречена и уредена сумата.
| Вид сума | Каква е функцията ѝ | Какво става при пропадане на сделката |
|---|---|---|
| Задатък | Доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му | Изправната страна може да го задържи или да поиска двойния му размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД) |
| Аванс | Предплащане на част от цената | Връща се, защото основанието е отпаднало (чл. 55, ал. 1 ЗЗД); вредите се търсят отделно |
| „Стоп капаро“ | Обикновено сума към агенция или продавач, за да се „резервира“ имотът за кратък срок | Зависи изцяло от писмената уговорка; без такава често няма основание сумата да бъде задържана |
| Неустойка | Предварително определено обезщетение при неизпълнение | Дължи се от неизправната страна; съдът може да я намали, ако е прекомерна (чл. 92, ал. 2 ЗЗД) |
Важно от практиката: Най-много спорове възникват, когато в разписката пише само „получих сумата от … евро като капаро за апартамента“, без нито дума за това какво става, ако сделката не се случи. Тогава съдът тълкува волята на страните по всички обстоятелства и изходът става трудно предвидим. Една ясна клауза спестява месеци съдебни спорове.
Какво казва законът за задатъка (чл. 93 ЗЗД)
Текстът на закона е кратък и затова си струва да се знае почти дословно:
- Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът, и обезпечава неговото изпълнение (чл. 93, ал. 1 ЗЗД).
- Ако не изпълни страната, която е дала задатъка, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка.
- Ако не изпълни страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД).
- Ако изправната страна предпочете да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила (чл. 93, ал. 3 ЗЗД).
Две думи в тези текстове са ключови: „изправна“ и „отказ“. Правото да задържите или да получите двойно задатъка принадлежи само на страната, която сама е изпълнила или е била готова да изпълни своите задължения. А последиците настъпват, когато тази страна заяви, че се отказва от договора — не автоматично с изтичането на някакъв срок.
Задатъкът при предварителен договор за имот
При покупка на жилище задатъкът почти винаги се плаща при подписването на предварителния договор. Ако окончателният договор трябва да бъде с нотариален акт, предварителният договор трябва да е в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия — имота, цената и страните (чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД). Устна уговорка, подкрепена само с разписка, не е предварителен договор по смисъла на закона и не дава възможност да се иска сключването на сделката по съдебен ред.
Затова преди да платите каквото и да било, направете поне основна правна проверка на имота преди покупка: собственик, тежести, съсобственици, семейно положение на продавача.
Кога продавачът може да задържи капарото?
Продавачът може да задържи задатъка, когато купувачът не изпълни задължението си по причина, за която отговаря, а продавачът е изправна страна и се откаже от договора. Типични примери от практиката:
- купувачът не се явява при нотариуса в уговорения ден и не дава разумно обяснение;
- купувачът не плаща остатъка от цената в срока, а продавачът е готов с всички документи;
- купувачът просто „размисля“ и намира по-изгоден имот.
Задатъкът обаче не се губи автоматично, ако купувачът не е получил ипотечния кредит. Всичко зависи от договора: ако страните са уговорили, че сделката зависи от отпускането на кредит в определен срок, отказът на банката може да означава, че купувачът не е виновен. Ако такава уговорка липсва, рискът по правило остава за купувача. Това е една от най-важните клаузи за всеки, който купува с кредит.
Кога можете да получите капарото в двоен размер?
Купувачът може да поиска задатъка в двоен размер, когато продавачът не изпълни договора, а купувачът е изправен и се откаже от договора. На практика това означава, че получавате обратно платената сума плюс още толкова. Примери:
- продавачът продава имота на друг купувач, който предлага по-висока цена;
- продавачът отказва да се яви при нотариуса или вдига цената след подписването;
- продавачът е скрил ипотека, възбрана или съсобственик, поради което сделката не може да се извърши в срок;
- продавачът не представя документите, за които е поел задължение (например удостоверение за данъчна оценка или документ за собственост).
Ако не искате да се откажете, а държите на имота, законът дава друг път: иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Тогава задатъкът се зачита като част от цената, а вредите от забавата се търсят по общите правила. Как протича това дело и защо е важно исковата молба да бъде вписана, обясняваме в статията обявяване на предварителния договор за окончателен.
Кога капарото се връща в единичен размер?
Има случаи, в които никоя страна не може да задържи или да иска двойно задатъка, а сумата просто се връща такава, каквато е платена — обичайно на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД (получено без основание или с оглед на отпаднало основание):
- Страните прекратят договора по взаимно съгласие. Ако в споразумението не е уговорено друго, платеното се връща.
- Договорът не може да се изпълни по причина, за която никой не отговаря — например имотът е засегнат от отчуждаване или сградата е пострадала от природно бедствие.
- И двете страни са неизправни. В съдебната практика се приема, че правото по чл. 93, ал. 2 ЗЗД има само изправната страна; ако и двете не са изпълнили, никоя не може да се позове на задатъка.
- Договорът е нищожен — например не е спазена писмената форма, която законът изисква за предварителния договор (чл. 19, ал. 1 ЗЗД). Тогава уговорката за задатъка отпада заедно с договора.
- Сумата е аванс, а не задатък. Авансът е част от цената и при пропадане на сделката подлежи на връщане; евентуалните вреди се търсят отделно и трябва да се докажат.
„Стоп капаро“ при агенция за недвижими имоти
„Стоп капаро“ е термин от практиката, а не от закона. Обикновено това е сума от няколкостотин до няколко хиляди евро, която купувачът плаща на агенцията или на продавача, за да бъде имотът свален от пазара за кратък срок, докато се направи проверка и се подготви предварителният договор.
Какво става с тази сума, зависи само от писмената уговорка. Обърнете внимание на следното:
- Кой получава парите — продавачът или агенцията. Ако агенцията ги държи, проверете дали действа като пълномощник на продавача и дали ги превежда на него.
- Какво се случва, ако проверката покаже проблем — ипотека, възбрана, спор между наследници, незаконно строителство. Разумно е да е записано, че тогава сумата се връща изцяло.
- Срокът — колко дни е „резервиран“ имотът и какво става, ако продавачът го продаде на друг междувременно.
- Едностранни клаузи. Ако купувачът е потребител, а насрещната страна действа като търговец, клауза, която позволява на търговеца да задържи сумата при отказ на потребителя, без да предвижда обезщетение със същата стойност при неизпълнение от търговеца, е неравноправна (чл. 143, ал. 2, т. 4 от Закона за защита на потребителите). Неравноправните клаузи са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално (чл. 146 ЗЗП).
Важно от практиката: Никога не плащайте „стоп капаро“ без документ, в който е посочено кой получава сумата, за кой имот, за какъв срок и при какви условия се връща. Устните уверения на брокера, че „парите ще Ви бъдат върнати, ако нещо се обърка“, трудно се доказват след това.
Как да си върнете капарото: стъпка по стъпка
- Съберете документите. Предварителен договор, разписка или банково извлечение за плащането, кореспонденция с продавача и агенцията (имейли, съобщения), нотариални покани, удостоверения от имотния регистър.
- Установете кой е неизправен. Проверете какви срокове и задължения има всяка страна. Изпратете писмено напомняне, ако срокът още не е изтекъл.
- Изпратете писмен отказ от договора. Ако продавачът не изпълни, изпратете изявление, че се отказвате от договора на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и искате задатъка в двоен размер в определен срок. Изпратете го по начин, който доказва получаването — нотариална покана, препоръчано писмо с обратна разписка или куриер с опис.
- Предложете доброволно уреждане. Често продавачът предпочита да върне сумата, вместо да рискува дело за двойния размер, разноски и лихви.
- Подайте заявление за заповед за изпълнение или искова молба. За парично вземане до размера, подсъден на районния съд, може да се използва заповедното производство (чл. 410 ГПК), което е по-бързо, ако длъжникът не възрази. Ако вземането е оспорено, следва исково производство. Подробно описваме пътя от покана до съдебен изпълнител в статията как да съберете неплатено вземане.
- Принудително изпълнение. След като имате изпълнителен лист, събирането става чрез частен или държавен съдебен изпълнител.
Срокове и разходи
| Въпрос | Отговор | Основание |
|---|---|---|
| Давност за връщане на задатъка или аванса | 5 години | чл. 110 ЗЗД |
| Право да се развали договор | 5 години | чл. 87, ал. 5 ЗЗД |
| Държавна такса по иска | 4% от цената на иска, минимум 25,56 € | Тарифа за държавните такси по ГПК |
| Плащане в брой | Сума от 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) и повече се плаща само по банков път | чл. 3, ал. 1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой |
Давността тече от момента, в който вземането стане изискуемо — например от отказа от договора. Не я оставяйте да изтече: доказателствата и свидетелите с времето губят стойност.
Как да не загубите капарото: клаузи, които Ви пазят
Повечето спорове за капаро могат да бъдат предотвратени още при подписването. Ето кои уговорки проверяваме най-често:
- Ясно наименование. Пише ли „задатък по чл. 93 ЗЗД“ или „аванс“, „част от цената“? Това определя последиците.
- Ясни срокове. Дата или срок за сключване на окончателния договор, за плащане на остатъка и за представяне на документите.
- Условие за кредит. Ако купувате с ипотечен кредит — клауза, че при отказ на банката в определен срок задатъкът се връща в единичен размер.
- Условие за чист имот. Задължение на продавача да заличи ипотеката от продажната цена или преди сделката, както и последиците, ако това не стане.
- Кой и как държи парите. Плащане по банков път, с основание, което съвпада с договора. При по-големи суми — плащане по специална сметка (например при нотариуса по чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност) или банков акредитив.
- Състоянието на имота — какво остава в него и в какъв вид се предава. Повече за таксите и проверките при самата сделка вижте в статията нотариален акт: такси и какво проверява нотариусът.
- Подписи на всички собственици. Ако имотът е семейна имуществена общност или е наследствен, предварителният договор трябва да е подписан от всички (или от пълномощник с изрично пълномощно). Ако някой от наследниците живее извън страната, вижте как наследник в чужбина може да участва в сделката, без да пътува.
Ако купувате жилище в строеж, рисковете са различни — там задатъкът често е по-голям, а сроковете зависят от строителя. Вижте какво да проверите при имот „на зелено“.
Капаро при наем на жилище
Въпросът за капарото не е само за купувачи. При наем наемателят често плаща „капаро“, за да запази жилището, преди да подпише договора, и депозит при подписването. Това са различни суми с различна функция: капарото (задатъкът) обезпечава сключването и изпълнението на договора, а депозитът обезпечава вредите и неплатените сметки при прекратяване. Какво трябва да пише в договора за депозита, обясняваме в статията договор за наем: ключови клаузи.
При покупка, продажба и наем на имот можете да се обърнете към нашия адвокат по имотни сделки.
Разходи при покупка на имот Нотариална такса, местен данък и такса за вписване по цената на имота.Често задавани въпроси (FAQ)
Капарото и задатъкът едно и също ли са?
В разговорния език — обикновено да. Законът урежда само задатъка (чл. 93 ЗЗД). Дали конкретната сума е задатък или аванс, зависи от уговорката, затова е важно в договора да е записано изрично.
Мога ли да си върна капарото, ако просто съм се отказал?
По правило не, ако сумата е задатък и продавачът е изправен — той може да се откаже от договора и да я задържи. Ако сумата е уговорена като аванс, тя подлежи на връщане, но продавачът може да търси доказани вреди. Преди да се откажете, направете правна проверка на имота — понякога тя показва проблем, който прехвърля вината върху продавача.
Кога продавачът ми дължи двойно капаро?
Когато той не изпълни договора по причина, за която отговаря, Вие сте изправни и се откажете от договора (чл. 93, ал. 2 ЗЗД). Типичен пример е продажба на имота на друг купувач. Двойният размер включва и платената от Вас сума.
Губя ли капарото, ако банката ми откаже кредит?
Зависи от договора. Ако е уговорено, че сделката зависи от отпускането на кредит в определен срок, отказът на банката обичайно не Ви прави виновни. Без такава клауза рискът по правило е Ваш.
Какво е „стоп капаро“ и връща ли се?
Това е сума за кратко „резервиране“ на имота, обикновено към агенция или продавача. Дали се връща, зависи от писмената уговорка. Едностранна клауза в полза на търговеца в договор с потребител може да е неравноправна и нищожна (чл. 143 и 146 ЗЗП).
Трябва ли отказът от договора да е писмен?
Законът не урежда изрична форма за отказа по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, но е силно препоръчително да е писмен и да можете да докажете кога другата страна го е получила. Най-сигурна е нотариалната покана.
Мога ли да искам и сключване на сделката, и задатъка в двоен размер?
Не едновременно. Или се отказвате от договора и искате двойния задатък, или настоявате за изпълнение — тогава може да предявите иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Повече вижте в статията обявяване на предварителния договор за окончателен.
Колко време имам да си търся капарото?
Общата давност е 5 години (чл. 110 ЗЗД) и тече от изискуемостта на вземането. На практика е разумно да действате веднага, докато доказателствата са налице.
Как да си върна капарото, ако продавачът не плаща?
Изпратете писмена покана, а при отказ подайте заявление за заповед за изпълнение или искова молба. Стъпките са описани в статията неплатено вземане: от покана до ЧСИ.
Може ли капарото да се плати в брой?
Да, ако сумата е под 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €). При тази сума и над нея плащането трябва да е по банков път (чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията в брой). Банковият превод е и най-доброто доказателство. Как се плаща остатъкът от цената при нотариуса, обясняваме в статията нотариален акт: такси и проверки.
Какво става с капарото при наем на жилище?
Логиката е същата — ако е задатък, изправната страна може да го задържи или да иска двойно. Не го бъркайте с депозита. Вижте ключовите клаузи в договора за наем.
Как можем да Ви помогнем?
Спорът за капаро почти винаги се решава от две неща: какво точно пише в предварителния договор или разписката и кой първи е нарушил уговорките. Затова най-добрият момент да потърсите адвокат е преди да платите, а не след като сделката пропадне. Ако спорът вече е факт, бързата и правилно оформена покана често води до връщане на парите без дело.
Адвокатска кантора „Мечкова и Димитрова“ ще прегледа договора и документите преди плащането, ще изготви ясни клаузи за задатъка и ще Ви представлява, ако се наложи да си върнете сумата по съдебен ред. Информацията в статията е обща и не замества консултация по конкретния случай. Свържете се с нас за преглед на Вашия договор.
