Повернення завдатку (по-болгарськи «капаро») — один із найчастіших спорів під час купівлі та оренди нерухомості. Покупець сплачує кілька тисяч євро, «щоб зняти нерухомість із продажу», угода зривається, і постає питання: продавець залишає гроші собі, повертає їх чи має сплатити вдвічі більше? Відповідь залежить від трьох речей — що саме Ви домовилися (завдаток, аванс чи «стоп-завдаток»), хто не виконав договір і чи дотримано порядку відмови від нього.
У цій статті ми пояснюємо, що таке завдаток за ст. 93 болгарського Закону про зобов’язання та договори (ЗЗД), чим він відрізняється від авансу, коли завдаток втрачається, коли повертається в одинарному, а коли в подвійному розмірі, що робити зі «стоп-завдатком», сплаченим агентству, і як крок за кроком повернути свої гроші. Наприкінці Ви знайдете короткий перелік умов, які захищають покупця ще на етапі підписання.
Завдаток, аванс і «стоп-завдаток»: у чому різниця?
У повсякденному житті словом «капаро» в Болгарії називають будь-яку суму, сплачену до остаточного правочину. Проте закон не знає поняття «капаро». Він регулює завдаток (задатък, ст. 93 ЗЗД), а все інше є або частиною ціни (авансом), або сумою з іншою підставою, про яку домовилися сторони. Тому першим кроком у будь-якому спорі є прочитати договір і з’ясувати, як названо і врегульовано цю суму.
| Вид суми | Яка її функція | Що відбувається, якщо угода зривається |
|---|---|---|
| Завдаток | Доводить, що договір укладено, і забезпечує його виконання | Сторона, яка виконала зобов’язання, може залишити його собі або вимагати подвійний розмір (ст. 93, ал. 2 ЗЗД) |
| Аванс | Передоплата частини ціни | Повертається, бо підстава відпала (ст. 55, ал. 1 ЗЗД); збитки стягуються окремо |
| «Стоп-завдаток» | Зазвичай сума агентству чи продавцю, щоб «зарезервувати» нерухомість на короткий строк | Повністю залежить від письмової домовленості; без неї часто немає підстав утримувати суму |
| Неустойка | Заздалегідь визначене відшкодування за невиконання | Сплачується стороною, яка порушила договір; суд може її зменшити, якщо вона надмірна (ст. 92, ал. 2 ЗЗД) |
Важливо з практики: Найбільше спорів виникає, коли в розписці написано лише «отримав суму … євро як завдаток за квартиру», без жодного слова про те, що буде, якщо угода не відбудеться. Тоді суд тлумачить волю сторін з урахуванням усіх обставин, і результат стає важко передбачуваним. Одна чітка умова заощаджує місяці судових спорів.
Що каже закон про завдаток (ст. 93 ЗЗД)
Текст закону короткий, тому його варто знати майже дослівно:
- Завдаток слугує доказом того, що договір укладено, і забезпечує його виконання (ст. 93, ал. 1 ЗЗД).
- Якщо не виконає сторона, яка дала завдаток, інша сторона може відмовитися від договору і залишити завдаток собі.
- Якщо не виконає сторона, яка отримала завдаток, інша сторона в разі відмови від договору може вимагати завдаток у подвійному розмірі (ст. 93, ал. 2 ЗЗД).
- Якщо сторона, яка виконала зобов’язання, вирішить вимагати виконання договору, відшкодування збитків визначається за загальними правилами (ст. 93, ал. 3 ЗЗД).
Два слова в цих нормах є ключовими: «сумлінна» (сторона, яка виконала зобов’язання) і «відмова». Право залишити завдаток собі або отримати його вдвічі належить лише стороні, яка сама виконала або була готова виконати свої зобов’язання. А наслідки настають тоді, коли ця сторона заявить, що відмовляється від договору, — не автоматично зі спливом якогось строку.
Завдаток за попереднім договором щодо нерухомості
Під час купівлі житла завдаток майже завжди сплачується під час підписання попереднього договору. Якщо остаточний договір має бути укладений у формі нотаріального акта, попередній договір має бути в письмовій формі і містити домовленості щодо істотних умов — нерухомості, ціни та сторін (ст. 19, ал. 1 і 2 ЗЗД). Усна домовленість, підкріплена лише розпискою, не є попереднім договором у розумінні закону і не дає змоги вимагати укладення угоди в судовому порядку.
Тому перш ніж щось платити, проведіть хоча б базову юридичну перевірку нерухомості перед купівлею: власник, обтяження, співвласники, сімейний стан продавця.
Коли продавець може залишити завдаток собі?
Продавець може залишити завдаток собі, коли покупець не виконав свого зобов’язання з причини, за яку він відповідає, а продавець сумлінно виконав свої обов’язки і відмовився від договору. Типові приклади з практики:
- покупець не з’являється до нотаріуса в узгоджений день і не дає розумного пояснення;
- покупець не сплачує решту ціни в строк, а продавець має готові всі документи;
- покупець просто «передумав» і знайшов вигіднішу нерухомість.
Однак завдаток не втрачається автоматично, якщо покупець не отримав іпотечного кредиту. Усе залежить від договору: якщо сторони домовилися, що угода залежить від надання кредиту в певний строк, відмова банку може означати, що покупець не винен. Якщо такої домовленості немає, ризик за загальним правилом лежить на покупцеві. Це одна з найважливіших умов для кожного, хто купує в кредит.
Коли можна отримати завдаток у подвійному розмірі?
Покупець може вимагати завдаток у подвійному розмірі, коли продавець не виконав договір, а покупець сумлінно виконав свої обов’язки і відмовився від договору. На практиці це означає, що Ви отримуєте назад сплачену суму плюс ще стільки ж. Приклади:
- продавець продає нерухомість іншому покупцеві, який пропонує вищу ціну;
- продавець відмовляється з’явитися до нотаріуса або підвищує ціну після підписання;
- продавець приховав іпотеку, арешт чи співвласника, через що угоду неможливо укласти в строк;
- продавець не надає документів, які зобов’язався надати (наприклад, довідку про податкову оцінку чи документ про право власності).
Якщо Ви не хочете відмовлятися, а прагнете отримати саме цю нерухомість, закон дає інший шлях: позов про визнання попереднього договору остаточним за ст. 19, ал. 3 ЗЗД. Тоді завдаток зараховується як частина ціни, а збитки від прострочення стягуються за загальними правилами. Як проходить така справа і чому важливо зареєструвати позовну заяву, пояснюємо в статті визнання попереднього договору остаточним.
Коли завдаток повертається в одинарному розмірі?
Є випадки, коли жодна сторона не може залишити завдаток собі чи вимагати його вдвічі, а сума просто повертається в тому розмірі, в якому її сплачено — зазвичай на підставі ст. 55, ал. 1 ЗЗД (одержане без підстави або з огляду на підставу, яка відпала):
- Сторони припиняють договір за взаємною згодою. Якщо в угоді не передбачено іншого, сплачене повертається.
- Договір неможливо виконати з причини, за яку ніхто не відповідає — наприклад, нерухомість потрапила під відчуження або будівля постраждала від стихійного лиха.
- Обидві сторони порушили договір. У судовій практиці вважається, що право за ст. 93, ал. 2 ЗЗД має лише сумлінна сторона; якщо обидві не виконали зобов’язань, жодна не може посилатися на завдаток.
- Договір нікчемний — наприклад, не дотримано письмової форми, якої закон вимагає для попереднього договору (ст. 19, ал. 1 ЗЗД). Тоді домовленість про завдаток відпадає разом із договором.
- Сума є авансом, а не завдатком. Аванс є частиною ціни і в разі зриву угоди підлягає поверненню; можливі збитки стягуються окремо і мають бути доведені.
«Стоп-завдаток» в агентстві нерухомості
«Стоп-завдаток» (стоп капаро) — термін із практики, а не із закону. Зазвичай це сума від кількох сотень до кількох тисяч євро, яку покупець сплачує агентству чи продавцю, щоб нерухомість зняли з ринку на короткий строк, поки проводиться перевірка і готується попередній договір.
Що станеться з цією сумою, залежить лише від письмової домовленості. Зверніть увагу на таке:
- Хто отримує гроші — продавець чи агентство. Якщо гроші тримає агентство, перевірте, чи діє воно як представник продавця за довіреністю і чи перераховує їх йому.
- Що буде, якщо перевірка виявить проблему — іпотеку, арешт, спір між спадкоємцями, незаконне будівництво. Розумно записати, що тоді сума повертається повністю.
- Строк — на скільки днів «зарезервовано» нерухомість і що буде, якщо продавець тим часом продасть її іншому.
- Односторонні умови. Якщо покупець є споживачем, а інша сторона діє як суб’єкт господарювання, умова, яка дозволяє суб’єкту господарювання залишити суму собі в разі відмови споживача, не передбачаючи відшкодування такого ж розміру в разі невиконання з боку суб’єкта господарювання, є несправедливою (ст. 143, ал. 2, т. 4 болгарського Закону про захист прав споживачів, ЗЗП). Несправедливі умови нікчемні, якщо їх не було узгоджено індивідуально (ст. 146 ЗЗП).
Важливо з практики: Ніколи не сплачуйте «стоп-завдаток» без документа, у якому зазначено, хто отримує суму, за яку нерухомість, на який строк і за яких умов вона повертається. Усні запевнення брокера, що «гроші Вам повернуть, якщо щось піде не так», потім важко довести.
Як повернути завдаток: крок за кроком
- Зберіть документи. Попередній договір, розписка або банківська виписка про платіж, листування з продавцем і агентством (електронні листи, повідомлення), нотаріальні запрошення, довідки з Реєстру нерухомості.
- З’ясуйте, хто порушив договір. Перевірте, які строки й обов’язки має кожна сторона. Надішліть письмове нагадування, якщо строк ще не сплив.
- Надішліть письмову відмову від договору. Якщо продавець не виконав зобов’язань, надішліть заяву про те, що Ви відмовляєтеся від договору на підставі ст. 93, ал. 2 ЗЗД і вимагаєте завдаток у подвійному розмірі в певний строк. Надішліть її способом, який доводить отримання, — нотаріальним запрошенням (нотариална покана), рекомендованим листом із повідомленням про вручення або кур’єром з описом вкладення.
- Запропонуйте добровільне врегулювання. Часто продавець воліє повернути суму, ніж ризикувати справою про подвійний розмір, судовими витратами та відсотками.
- Подайте заяву про видачу наказу про виконання або позовну заяву. Для грошової вимоги в межах підсудності районного суду можна скористатися наказним провадженням (ст. 410 Цивільного процесуального кодексу, ГПК), яке швидше, якщо боржник не заперечить. Якщо вимогу оспорено, далі йде позовне провадження. Детально описуємо шлях від вимоги до судового виконавця в статті як стягнути неоплачену заборгованість.
- Примусове виконання. Коли Ви маєте виконавчий лист, стягнення здійснює приватний або державний судовий виконавець.
Строки та витрати
| Питання | Відповідь | Підстава |
|---|---|---|
| Позовна давність для повернення завдатку чи авансу | 5 років | ст. 110 ЗЗД |
| Право розірвати договір | 5 років | ст. 87, ал. 5 ЗЗД |
| Державне мито за позовом | 4% від ціни позову, мінімум 25,56 € | Тариф державних мит за ГПК |
| Оплата готівкою | Сума від 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) і більше сплачується лише банківським переказом | ст. 3, ал. 1 Закону про обмеження розрахунків готівкою |
Позовна давність починає спливати з моменту, коли вимога стає такою, що підлягає виконанню, — наприклад, із моменту відмови від договору. Не допускайте її спливу: докази та свідки з часом втрачають цінність.
Як не втратити завдаток: умови, що Вас захищають
Більшості спорів про завдаток можна запобігти ще під час підписання. Ось які домовленості ми перевіряємо найчастіше:
- Чітка назва. Чи написано «завдаток за ст. 93 ЗЗД» чи «аванс», «частина ціни»? Від цього залежать наслідки.
- Чіткі строки. Дата або строк укладення остаточного договору, сплати решти ціни та надання документів.
- Умова щодо кредиту. Якщо Ви купуєте з іпотечним кредитом — умова, що в разі відмови банку в певний строк завдаток повертається в одинарному розмірі.
- Умова щодо «чистої» нерухомості. Обов’язок продавця погасити іпотеку з продажної ціни або до угоди, а також наслідки, якщо цього не станеться.
- Хто і як тримає гроші. Оплата банківським переказом із призначенням платежу, що відповідає договору. Для більших сум — оплата на спеціальний рахунок (наприклад, у нотаріуса за ст. 25а болгарського Закону про нотаріусів і нотаріальну діяльність) або банківський акредитив.
- Стан нерухомості — що в ній залишається і в якому вигляді вона передається. Детальніше про збори та перевірки під час самої угоди дивіться в статті нотаріальний акт: збори і що перевіряє нотаріус.
- Підписи всіх власників. Якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя або успадкована, попередній договір має бути підписаний усіма (або представником із чітко визначеною довіреністю). Якщо хтось зі спадкоємців живе за кордоном, дізнайтеся, як спадкоємець за кордоном може взяти участь в угоді без поїздки.
Якщо Ви купуєте житло, що будується, ризики інші — там завдаток часто більший, а строки залежать від забудовника. Дізнайтеся, що перевірити під час купівлі нерухомості на етапі будівництва.
Завдаток під час оренди житла
Питання завдатку стосується не лише покупців. Під час оренди орендар часто сплачує «завдаток», щоб зарезервувати житло до підписання договору, і депозит під час підписання. Це різні суми з різною функцією: завдаток забезпечує укладення і виконання договору, а депозит забезпечує відшкодування збитків і несплачених рахунків у разі припинення. Що має бути написано в договорі щодо депозиту, пояснюємо в статті договір оренди: ключові умови.
Як юрист з угод із нерухомістю допомагає під час купівлі, продажу та оренди, дивіться на сторінці нашої практики.
Витрати на купівлю нерухомості Нотаріальний збір, місцевий податок і збір за вписування за ціною нерухомості.Поширені запитання (FAQ)
«Капаро» і завдаток — це одне й те саме?
У розмовній мові — зазвичай так. Закон регулює лише завдаток (ст. 93 ЗЗД). Чи є конкретна сума завдатком чи авансом, залежить від домовленості, тому важливо, щоб у договорі це було записано прямо.
Чи можу я повернути завдаток, якщо просто передумав?
За загальним правилом ні, якщо сума є завдатком, а продавець сумлінно виконує свої обов’язки, — він може відмовитися від договору і залишити її собі. Якщо суму узгоджено як аванс, вона підлягає поверненню, але продавець може вимагати доведених збитків. Перш ніж відмовитися, проведіть юридичну перевірку нерухомості — іноді вона виявляє проблему, яка перекладає вину на продавця.
Коли продавець має сплатити мені подвійний завдаток?
Коли він не виконав договір з причини, за яку відповідає, Ви сумлінно виконали свої обов’язки і відмовилися від договору (ст. 93, ал. 2 ЗЗД). Типовий приклад — продаж нерухомості іншому покупцеві. Подвійний розмір включає і сплачену Вами суму.
Чи втрачаю я завдаток, якщо банк відмовив мені в кредиті?
Залежить від договору. Якщо узгоджено, що угода залежить від надання кредиту в певний строк, відмова банку зазвичай не робить Вас винним. Без такої умови ризик за загальним правилом лежить на Вас.
Що таке «стоп-завдаток» і чи повертається він?
Це сума за коротке «резервування» нерухомості, зазвичай агентству чи продавцю. Чи повертається вона, залежить від письмової домовленості. Одностороння умова на користь суб’єкта господарювання в договорі зі споживачем може бути несправедливою і нікчемною (ст. 143 і 146 ЗЗП).
Чи має відмова від договору бути письмовою?
Закон не встановлює прямої форми для відмови за ст. 93, ал. 2 ЗЗД, але настійно рекомендується, щоб вона була письмовою і щоб Ви могли довести, коли інша сторона її отримала. Найнадійніше — нотаріальне запрошення.
Чи можу я вимагати і укладення угоди, і завдаток у подвійному розмірі?
Не одночасно. Або Ви відмовляєтеся від договору і вимагаєте подвійний завдаток, або наполягаєте на виконанні — тоді можна подати позов за ст. 19, ал. 3 ЗЗД. Детальніше — у статті визнання попереднього договору остаточним.
Скільки часу я маю, щоб вимагати повернення завдатку?
Загальна позовна давність становить 5 років (ст. 110 ЗЗД) і спливає з моменту, коли вимога стала такою, що підлягає виконанню. На практиці розумно діяти негайно, поки докази є.
Як повернути завдаток, якщо продавець не платить?
Надішліть письмову вимогу, а в разі відмови подайте заяву про видачу наказу про виконання або позовну заяву. Кроки описано в статті неоплачена заборгованість: від вимоги до ЧСИ.
Чи можна сплатити завдаток готівкою?
Так, якщо сума менша за 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €). За такої суми і більше оплата має здійснюватися банківським переказом (ст. 3 Закону про обмеження розрахунків готівкою). Банківський переказ — це ще й найкращий доказ. Як сплачується решта ціни в нотаріуса, пояснюємо в статті нотаріальний акт: збори та перевірки.
Що відбувається із завдатком під час оренди житла?
Логіка та сама — якщо це завдаток, сумлінна сторона може залишити його собі або вимагати вдвічі. Не плутайте його з депозитом. Дивіться ключові умови договору оренди.
Як ми можемо Вам допомогти?
Спір про завдаток майже завжди вирішують дві речі: що саме написано в попередньому договорі чи розписці і хто першим порушив домовленості. Тому найкращий момент звернутися до адвоката — до того, як Ви заплатите, а не після того, як угода зірветься. Якщо спір уже виник, швидка і правильно оформлена вимога часто призводить до повернення грошей без суду.
Адвокатська контора «Мечкова і Димитрова» перегляне договір і документи до оплати, підготує чіткі умови щодо завдатку і представлятиме Вас, якщо доведеться повертати суму в судовому порядку. Інформація в статті є загальною і не замінює консультації щодо конкретного випадку. Зв’яжіться з нами для перевірки Вашого договору.
