Купівля нерухомості в Болгарії іноземцем цілком можлива і дедалі поширеніша — купують житло для проживання, курортні апартаменти на морі та в горах, будинки в селах і нерухомість для інвестицій. Сам правочин відбувається, як і будь-який інший: перевірка, попередній договір, нотаріальний акт і реєстрація. Різниця полягає в тому, чим може володіти іноземець, і в кількох документах, які йому потрібно підготувати.
У цій статті ми пояснюємо, які обмеження діють щодо землі, чому важливо, чи купуєте Ви квартиру, чи будинок із ділянкою, як виглядають етапи і витрати і як купити нерухомість, не приїжджаючи до Болгарії.
Чим може володіти іноземець у Болгарії?
Будівлі та квартири
Іноземці — незалежно від громадянства — можуть набувати право власності на будівлі та окремі об’єкти в будівлях: квартири, студії, офіси, гаражі. Обмежень тут немає.
Земля: громадяни ЄС і ЄЕЗ
Згідно з ч. 1 ст. 22 Конституції Болгарії іноземці можуть набувати землю на умовах, що випливають із членства Болгарії в Європейському Союзі, на підставі ратифікованого міжнародного договору, а також шляхом спадкування за законом. Перехідні обмеження для громадян ЄС і ЄЕЗ скасовано — щодо земель, що не є землями сільськогосподарського призначення, з 2012 р. Сьогодні вони можуть купувати ділянки та будинки з ділянкою на тих самих умовах, що й громадяни Болгарії.
Для земель сільськогосподарського призначення та лісів закон передбачає додаткові вимоги, і їх застосування до конкретного покупця потрібно перевірити до правочину.
Земля: громадяни держав поза ЄС
Громадяни держав поза ЄС і ЄЕЗ (наприклад, громадяни Великої Британії після Брекзиту) за загальним правилом не можуть набувати землю безпосередньо. Винятками є спадкування за законом і випадки, передбачені міжнародним договором.
Найпоширеніше законне рішення — купівля через болгарське торговельне товариство. Іноземець засновує ЕООД (одноосібне ТОВ) чи ООД (ТОВ), а товариство — як болгарська юридична особа — купує будинок і землю. Слід мати на увазі, що:
- власником нерухомості є товариство, а не Ви особисто;
- товариство має обов’язки — бухгалтерський облік, річні фінансові звіти, податкові декларації;
- подальший продаж нерухомості або часток у товаристві — це інший правочин з іншими податковими наслідками;
- для земель сільськогосподарського призначення цей шлях обмежений і потребує окремої перевірки.
Як заснувати фірму дистанційно, пояснюємо в статті про реєстрацію фірми в Болгарії з-за кордону. Чи купувати особисто, чи через товариство, — питання, яке слід обговорити з адвокатом і бухгалтером до попереднього договору.
Квартира чи будинок із ділянкою: чому земля має значення
Купуючи квартиру в будівлі, Ви купуєте окремий об’єкт та ідеальні частки спільного майна будівлі. Чи передаються разом з ними ідеальні частки землі, чи лише право забудови, залежить від документів про право власності на будівлю. Для громадянина держави поза ЄС нотаріус оформить правочин так, щоб він не включав землю.
У разі будинку з ділянкою будівля і земля зазвичай продаються разом. Якщо покупець не може набути землю, він не може купити таку нерухомість на своє ім’я — звідси й потреба в товаристві. Тому ще до огляду уточніть зі своїм адвокатом, чи підходить Вам конкретна нерухомість.
Етапи купівлі нерухомості
1. Юридична перевірка нерухомості
Перевіряються право власності продавця і ланцюжок попередніх власників, обтяження — іпотеки, арешти, зареєстровані позовні заяви, права користування, чи є нерухомість спільним майном подружжя чи успадкованою, податкові зобов’язання та будівельна документація. Що саме це включає, детально описуємо в статті про юридичну перевірку перед купівлею нерухомості.
2. Попередній договір і завдаток
Попередній договір визначає ціну, строки, завдаток, хто сплачує витрати і що відбувається, якщо одна зі сторін відмовиться. Правила щодо завдатку пояснено в статті про завдаток і випадки його повернення.
3. Нотаріальний акт
Остаточний договір укладається в нотаріуса за місцезнаходженням нерухомості. Якщо Ви не володієте болгарською, нотаріус вимагатиме перекладача, який перекладає зміст акта під час підписання.
4. Реєстрація та подальші кроки
Нотаріус подає акт для реєстрації до Реєстру нерухомості (Имотен регистър). Після правочину Вам потрібно подати декларацію до общини щодо місцевих податків і збору за побутові відходи, переоформити особові рахунки за електроенергію, воду та централізоване опалення і за потреби застрахувати нерухомість.
Купівля дистанційно за довіреністю
Приїжджати до Болгарії не обов’язково. Представник — зазвичай адвокат — може підписати попередній договір і нотаріальний акт замість Вас. Довіреність має бути спеціальною, описувати нерухомість і мати нотаріальне засвідчення одночасно підпису і змісту. Якщо її підписують за кордоном у місцевого нотаріуса, потрібні також апостиль або легалізація і переклад. Як її підготувати, пояснюємо в статті про довіреність з-за кордону з апостилем і перекладом.
Які документи потрібні іноземцю?
| Документ | Коли потрібен |
|---|---|
| Дійсний паспорт або посвідчення особи (для громадян ЄС) | Завжди |
| ЄГН (болгарський персональний номер), ЛНЧ (особистий номер іноземця) чи інший ідентифікаційний номер, якщо він у Вас є | Зазвичай — уточніть у нотаріуса |
| Декларації в нотаріальному провадженні (громадянство, сімейний стан, походження коштів, коли це вимагається) | Завжди |
| Документи про сімейний стан і майновий режим подружжя | Якщо Ви в шлюбі — щоб було зрозуміло, чи стане нерухомість спільною |
| Спеціальна довіреність з апостилем і перекладом | Якщо Ви купуєте через представника |
| Документи болгарського товариства | Якщо Ви купуєте через фірму |
| Перекладач нотаріального акта | Якщо Ви не володієте болгарською |
Сімейний стан має значення. Якщо Ви в шлюбі, майновий режим подружжя може регулюватися іноземним правом, а це впливає на те, чи буде нерухомість спільною. Обговоріть це зі своїм адвокатом до правочину.
Скільки коштує купівля?
Витрати на правочин однакові для іноземців і громадян Болгарії:
| Витрата | Розмір |
|---|---|
| Нотаріальний збір | За прогресивною шкалою, максимум 3 067,75 € без ПДВ |
| Місцевий податок на набуття | Від 0,1% до 3% — ставку встановлює кожна община |
| Збір за реєстрацію | 0,1% |
| Перекладач, довіреність, адвокат, брокер | За домовленістю |
Збори та податок обчислюються від вищої з двох вартостей — договірної ціни або податкової оцінки. Приклад розрахунку є в нашій статті про збори за нотаріальний акт.
Оплата банківським переказом
Платежі за правочином загальною сумою понад 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) здійснюються банківським переказом — на спеціальний рахунок нотаріуса або на банківський рахунок в обраному сторонами банку (ч. 10 ст. 25 болгарського Закону про нотаріусів і нотаріальну діяльність, ЗННД). У разі переказу з-за кордону закладіть час на перевірки банків і підготуйте документи про походження коштів.
Орієнтовний графік
| Етап | Що відбувається | Орієнтовний час |
|---|---|---|
| 1 | Вибір нерухомості та консультація — особисто чи через товариство | 1–2 тижні |
| 2 | Довіреність з-за кордону, якщо Ви купуєте дистанційно | 1–4 тижні |
| 3 | Юридична перевірка нерухомості | 1–2 тижні |
| 4 | Попередній договір і завдаток | кілька днів |
| 5 | Документи для правочину, переказ коштів | 2–6 тижнів |
| 6 | Нотаріальний акт і реєстрація | у день правочину |
| 7 | Декларація до общини, особові рахунки | 2–4 тижні |
Якщо Ви купуєте через товариство, закладіть ще час на його заснування.
Поширені запитання (FAQ)
Чи може громадянин держави поза ЄС купити квартиру в Болгарії?
Так. Обмеження стосуються лише землі. Громадянин держави поза ЄС може купити квартиру, офіс чи інший об’єкт у будівлі на своє ім’я.
Чи може громадянин Великої Британії купити будинок із ділянкою?
Після Брекзиту громадяни Великої Британії вважаються громадянами держави поза ЄС. За загальним правилом вони не можуть набути на своє ім’я землю під будинком, тому найчастіше купують через болгарське товариство. Потрібна перевірка конкретного випадку.
Чи можу я успадкувати землю в Болгарії, якщо я іноземець?
Так. Конституція допускає набуття землі іноземцями шляхом спадкування за законом. Як оформити спадщину дистанційно, пояснюємо в статті спадщина в Болгарії з-за кордону без поїздки.
Чи потрібні мені ЛНЧ або болгарський банківський рахунок?
Болгарський банківський рахунок не обов’язковий — ціну можна переказати з-за кордону. Чи потрібен ЛНЧ або інший ідентифікаційний номер, залежить від конкретного випадку. Зазвичай іноземець отримує ідентифікаційний номер від НАП (Національного агентства з доходів) для податкових декларацій. Уточніть заздалегідь в адвоката та нотаріуса.
Чи можу я купити нерухомість, не приїжджаючи до Болгарії?
Так, через представника за спеціальною довіреністю з нотаріальним засвідченням підпису і змісту. Якщо Ви підпишете її в болгарському консульстві, апостиль і переклад не потрібні.
Навіщо купувати нерухомість з адвокатом?
Іноземець купує в незнайомому правопорядку, чужою мовою і часто дистанційно. Нотаріус засвідчує правочин неупереджено, але не захищає Ваших інтересів — це роль Вашого адвоката. Адвокат з нерухомості у Софії оцінить, чи можете Ви купити нерухомість на своє ім’я, чи потрібне товариство, перевірить право власності та обтяження, підготує договір і довіреність і представлятиме Вас у нотаріуса.
Адвокатська контора «Мечкова і Димитрова» допомагає клієнтам з різних держав купувати нерухомість у Болгарії безпечно та дистанційно. Інформація в статті має загальний характер і не замінює консультації щодо конкретного правочину. Зв’яжіться з нами, перш ніж підписувати попередній договір.
