Der Immobilienkauf in Bulgarien als Ausländer ist ohne Weiteres möglich und kommt immer häufiger vor – gekauft werden Wohnungen zum Wohnen, Ferienwohnungen am Meer und in den Bergen, Häuser auf dem Land und Immobilien als Kapitalanlage. Das Geschäft selbst läuft wie jedes andere ab: Prüfung, Vorvertrag, Notarurkunde und Eintragung. Der Unterschied liegt darin, was der Ausländer besitzen darf, und in einigen Unterlagen, die er vorbereiten muss.
In diesem Beitrag erklären wir, welche Beschränkungen für Grund und Boden gelten, warum es darauf ankommt, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück kaufen, wie Schritte und Kosten aussehen und wie Sie eine Immobilie kaufen können, ohne nach Bulgarien zu kommen.
Was darf ein Ausländer in Bulgarien besitzen?
Gebäude und Wohnungen
Ausländer dürfen – unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit – Eigentum an Gebäuden und selbständigen Einheiten in Gebäuden erwerben: Wohnungen, Ateliers, Büros, Garagen. Hier gibt es keine Beschränkungen.
Grund und Boden: Bürger der EU und des EWR
Nach Art. 22 Abs. 1 der bulgarischen Verfassung dürfen Ausländer Grund und Boden unter den Bedingungen erwerben, die sich aus der Mitgliedschaft Bulgariens in der Europäischen Union ergeben, aufgrund eines ratifizierten internationalen Vertrags sowie durch gesetzliche Erbfolge. Die Übergangsbeschränkungen für Bürger der EU und des EWR sind entfallen – für Grundstücke außerhalb landwirtschaftlicher Flächen seit 2012. Heute dürfen sie Grundstücke und Häuser mit Grundstück zu denselben Bedingungen kaufen wie bulgarische Staatsbürger.
Für landwirtschaftliche Flächen und Wälder sieht das Gesetz zusätzliche Anforderungen vor, deren Anwendung auf den konkreten Käufer vor dem Geschäft geprüft werden muss.
Grund und Boden: Staatsangehörige von Staaten außerhalb der EU
Staatsangehörige von Staaten außerhalb der EU und des EWR (zum Beispiel britische Staatsbürger nach dem Brexit) dürfen in der Regel keinen Grund und Boden direkt erwerben. Ausnahmen sind die gesetzliche Erbfolge und Fälle, in denen dies in einem internationalen Vertrag vorgesehen ist.
Die häufigste rechtmäßige Lösung ist der Kauf über eine bulgarische Handelsgesellschaft. Der Ausländer gründet eine EOOD oder OOD, und die Gesellschaft kauft – als bulgarische juristische Person – das Haus und das Grundstück. Beachten Sie dabei:
- Eigentümer der Immobilie ist die Gesellschaft, nicht Sie persönlich;
- die Gesellschaft hat Pflichten – Buchhaltung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen;
- der spätere Verkauf der Immobilie oder der Anteile an der Gesellschaft ist ein anderes Geschäft mit anderen steuerlichen Folgen;
- bei landwirtschaftlichen Flächen ist dieser Weg eingeschränkt und erfordert eine gesonderte Prüfung.
Wie eine Firma aus der Ferne gegründet wird, erklären wir im Beitrag über die Firmengründung in Bulgarien aus dem Ausland. Ob Sie persönlich oder über eine Gesellschaft kaufen, sollten Sie vor dem Vorvertrag mit einem Anwalt und einem Buchhalter besprechen.
Wohnung oder Haus mit Grundstück: Warum der Grund und Boden wichtig ist
Bei einer Wohnung in einem Gebäude kaufen Sie die selbständige Einheit und ideelle Anteile an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Ob damit auch ideelle Anteile am Grundstück oder nur ein Baurecht übertragen werden, hängt von den Eigentumsunterlagen des Gebäudes ab. Bei einem Staatsangehörigen eines Staates außerhalb der EU gestaltet der Notar das Geschäft so, dass es keinen Grund und Boden umfasst.
Bei einem Haus mit Grundstück werden Gebäude und Grundstück in der Regel zusammen verkauft. Kann der Käufer das Grundstück nicht erwerben, kann er eine solche Immobilie nicht auf seinen Namen kaufen – daher die Notwendigkeit einer Gesellschaft. Klären Sie deshalb schon vor der Besichtigung mit Ihrem Anwalt, ob die konkrete Immobilie für Sie infrage kommt.
Die Schritte beim Immobilienkauf
1. Rechtliche Prüfung der Immobilie
Geprüft werden das Eigentum des Verkäufers und die Kette der Voreigentümer, die Belastungen – Hypotheken, Pfändungen, eingetragene Klagen, Nutzungsrechte –, ob die Immobilie zum ehelichen Vermögen gehört oder geerbt ist, die Steuerschulden und die Bauunterlagen. Was das im Einzelnen umfasst, beschreiben wir im Beitrag über die rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf.
2. Vorvertrag und Anzahlung
Der Vorvertrag regelt den Preis, die Fristen, die Anzahlung (капаро), wer die Kosten trägt und was geschieht, wenn eine der Parteien zurücktritt. Die Regeln zur Anzahlung erklären wir im Beitrag über die Anzahlung und wann sie zurückgezahlt wird.
3. Notarurkunde
Der endgültige Vertrag wird vor einem Notar am Ort der Immobilie geschlossen. Sprechen Sie kein Bulgarisch, verlangt der Notar einen Dolmetscher, der den Inhalt der Urkunde bei der Unterzeichnung übersetzt.
4. Eintragung und nächste Schritte
Der Notar reicht die Urkunde zur Eintragung ins Immobilienregister ein. Nach dem Geschäft müssen Sie bei der Gemeinde eine Erklärung für die örtlichen Steuern und die Müllgebühr abgeben, die Kundenkonten für Strom, Wasser und Fernwärme umschreiben lassen und die Immobilie bei Bedarf versichern.
Kauf aus der Ferne mit Vollmacht
Sie müssen nicht nach Bulgarien kommen. Ein Bevollmächtigter – üblicherweise ein Anwalt – kann den Vorvertrag und die Notarurkunde an Ihrer Stelle unterzeichnen. Die Vollmacht muss eine Spezialvollmacht sein, die Immobilie beschreiben und eine notarielle Beglaubigung sowohl der Unterschrift als auch des Inhalts tragen. Wird sie im Ausland vor einem örtlichen Notar unterzeichnet, sind außerdem eine Apostille oder Legalisation und eine Übersetzung nötig. Wie sie vorbereitet wird, erklären wir im Beitrag über die Vollmacht aus dem Ausland mit Apostille und Übersetzung.
Welche Unterlagen braucht der Ausländer?
| Dokument | Wann es nötig ist |
|---|---|
| Gültiger Reisepass oder Personalausweis (für EU-Bürger) | Immer |
| ЕГН, ЛНЧ oder eine andere Identifikationsnummer, falls vorhanden | In der Regel – klären Sie das mit dem Notar |
| Erklärungen im notariellen Verfahren (Staatsangehörigkeit, Familienstand, Herkunft der Mittel, wenn verlangt) | Immer |
| Unterlagen zu Familienstand und Güterstand | Wenn Sie verheiratet sind – damit klar ist, ob die Immobilie gemeinsames Eigentum wird |
| Spezialvollmacht mit Apostille und Übersetzung | Wenn Sie über einen Bevollmächtigten kaufen |
| Unterlagen der bulgarischen Gesellschaft | Wenn Sie über eine Firma kaufen |
| Dolmetscher für die Notarurkunde | Wenn Sie kein Bulgarisch sprechen |
Der Familienstand ist wichtig. Sind Sie verheiratet, kann der Güterstand der Ehegatten ausländischem Recht unterliegen, und das wirkt sich darauf aus, ob die Immobilie gemeinsames Eigentum wird. Besprechen Sie das vor dem Geschäft mit Ihrem Anwalt.
Was kostet der Kauf?
Die Kosten des Geschäfts sind für Ausländer und bulgarische Staatsbürger gleich:
| Kostenposition | Höhe |
|---|---|
| Notargebühr | Nach progressiver Staffel, höchstens 3 067,75 € ohne MwSt. |
| Örtliche Erwerbssteuer | Von 0,1 % bis 3 % – den Satz legt jede Gemeinde fest |
| Eintragungsgebühr | 0,1 % |
| Dolmetscher, Vollmacht, Anwalt, Makler | Nach Vereinbarung |
Gebühren und Steuer werden auf den höheren der beiden Werte berechnet – den vereinbarten Preis oder die Steuerbewertung. Ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem Beitrag über die Gebühren bei der Notarurkunde.
Zahlung per Banküberweisung
Zahlungen aus dem Geschäft von insgesamt mehr als 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) erfolgen per Banküberweisung – auf das Sonderkonto des Notars oder auf ein Bankkonto bei einer von den Parteien gewählten Bank (Art. 25 Abs. 10 des bulgarischen Gesetzes über die Notare und die Notartätigkeit, ЗННД). Planen Sie bei einer Überweisung aus dem Ausland Zeit für die Prüfungen der Banken ein und bereiten Sie Unterlagen über die Herkunft der Mittel vor.
Beispielhafter Zeitplan
| Phase | Was geschieht | Ungefähre Dauer |
|---|---|---|
| 1 | Auswahl der Immobilie und Beratung – persönlich oder über eine Gesellschaft | 1–2 Wochen |
| 2 | Vollmacht aus dem Ausland, wenn Sie aus der Ferne kaufen | 1–4 Wochen |
| 3 | Rechtliche Prüfung der Immobilie | 1–2 Wochen |
| 4 | Vorvertrag und Anzahlung | einige Tage |
| 5 | Unterlagen für das Geschäft, Überweisung des Geldes | 2–6 Wochen |
| 6 | Notarurkunde und Eintragung | am Tag des Geschäfts |
| 7 | Erklärung bei der Gemeinde, Kundenkonten | 2–4 Wochen |
Kaufen Sie über eine Gesellschaft, planen Sie zusätzliche Zeit für deren Gründung ein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ein Staatsangehöriger eines Staates außerhalb der EU eine Wohnung in Bulgarien kaufen?
Ja. Die Beschränkungen betreffen nur den Grund und Boden. Ein Staatsangehöriger eines Staates außerhalb der EU darf eine Wohnung, ein Büro oder eine andere Einheit in einem Gebäude auf seinen Namen kaufen.
Darf ein britischer Staatsbürger ein Haus mit Grundstück kaufen?
Nach dem Brexit werden britische Staatsbürger wie Staatsangehörige eines Staates außerhalb der EU behandelt. In der Regel dürfen sie das Grundstück unter dem Haus nicht auf ihren Namen erwerben, deshalb kaufen sie meist über eine bulgarische Gesellschaft. Der konkrete Fall muss geprüft werden.
Kann ich als Ausländer Grund und Boden in Bulgarien erben?
Ja. Die Verfassung lässt den Erwerb von Grund und Boden durch Ausländer im Wege der gesetzlichen Erbfolge zu. Wie eine Erbschaft aus der Ferne geregelt wird, erklären wir im Beitrag Erbe im Ausland: eine Erbschaft in Bulgarien regeln, ohne anzureisen.
Brauche ich eine ЛНЧ oder ein bulgarisches Bankkonto?
Ein bulgarisches Bankkonto ist nicht zwingend – der Preis kann aus dem Ausland überwiesen werden. Ob eine Ausländer-Identifikationsnummer (ЛНЧ) oder eine andere Identifikationsnummer nötig ist, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel erhält der Ausländer von der Steuerbehörde НАП eine Identifikationsnummer für die Steuererklärungen. Klären Sie das vorab mit Anwalt und Notar.
Kann ich eine Immobilie kaufen, ohne nach Bulgarien zu kommen?
Ja, über einen Bevollmächtigten mit einer Spezialvollmacht mit notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt. Unterzeichnen Sie sie bei einem bulgarischen Konsulat, sind weder Apostille noch Übersetzung nötig.
Warum Sie eine Immobilie mit einem Anwalt kaufen sollten
Der Ausländer kauft in einer unbekannten Rechtsordnung, in einer fremden Sprache und oft aus der Ferne. Der Notar beurkundet das Geschäft unparteiisch, schützt aber nicht Ihre Interessen – diese Rolle hat Ihr Anwalt. Ein Anwalt für Immobilienrecht in Sofia beurteilt, ob Sie die Immobilie auf Ihren Namen kaufen können oder eine Gesellschaft nötig ist, prüft Eigentum und Belastungen, bereitet Vertrag und Vollmacht vor und vertritt Sie beim Notar.
Die Anwaltskanzlei „Mechkova & Dimitrova“ hilft Mandanten aus verschiedenen Ländern, Immobilien in Bulgarien sicher und aus der Ferne zu kaufen. Die Informationen in diesem Beitrag sind allgemeiner Natur und ersetzen nicht die Beratung zum konkreten Geschäft. Kontaktieren Sie uns, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.
