Покупка недвижимости в Болгарии иностранцем вполне возможна и встречается всё чаще — покупают жильё для постоянного проживания, апартаменты для отдыха на море и в горах, дома в сёлах и объекты для инвестиций. Сама сделка проходит как любая другая: проверка, предварительный договор, нотариальный акт и внесение записи. Разница в том, чем может владеть иностранец, и в нескольких документах, которые ему нужно подготовить.
В этой статье мы объясняем, какие ограничения действуют в отношении земли, почему важно, покупаете ли Вы квартиру или дом с участком, как выглядят этапы и расходы и как купить недвижимость, не приезжая в Болгарию.
Чем может владеть иностранец в Болгарии?
Здания и квартиры
Иностранцы — независимо от гражданства — могут приобретать право собственности на здания и самостоятельные объекты в зданиях: квартиры, студии, офисы, гаражи. Здесь ограничений нет.
Земля: граждане ЕС и ЕЭЗ
Согласно ст. 22, ч. 1 Конституции Болгарии, иностранцы могут приобретать землю на условиях, вытекающих из членства Болгарии в Европейском союзе, на основании ратифицированного международного договора, а также путём наследования по закону. Переходные ограничения для граждан ЕС и ЕЭЗ отменены — для земли, не относящейся к сельскохозяйственным землям, с 2012 года. Сегодня они могут покупать участки и дома с участком на тех же условиях, что и болгарские граждане.
Для сельскохозяйственных земель и лесов закон предусматривает дополнительные требования, и их применимость к конкретному покупателю нужно проверить до сделки.
Земля: граждане стран за пределами ЕС
Граждане стран за пределами ЕС и ЕЭЗ (например, граждане Великобритании после Брексита) как правило, не могут приобретать землю напрямую. Исключения — наследование по закону и случаи, предусмотренные международным договором.
Самое частое законное решение — покупка через болгарскую коммерческую фирму. Иностранец учреждает ЕООД или ООД (болгарские аналоги ООО), и общество — как болгарское юридическое лицо — покупает дом и землю. Нужно учитывать, что:
- собственником недвижимости является общество, а не Вы лично;
- у общества есть обязанности — бухгалтерский учёт, годовые финансовые отчёты, налоговые декларации;
- последующая продажа недвижимости или долей в обществе — это разные сделки с разными налоговыми последствиями;
- для сельскохозяйственных земель этот путь ограничен и требует отдельной проверки.
Как учредить фирму на расстоянии, мы объясняем в статье о регистрации фирмы в Болгарии из-за рубежа. Покупать лично или через общество — вопрос, который нужно обсудить с адвокатом и бухгалтером до предварительного договора.
Квартира или дом с участком: почему важна земля
При покупке квартиры в здании Вы приобретаете самостоятельный объект и идеальные доли в общих частях здания. Передаются ли вместе с ними и идеальные доли земельного участка или только право застройки, зависит от документов о праве собственности на здание. Для гражданина страны за пределами ЕС нотариус построит сделку так, чтобы она не включала землю.
При покупке дома с участком здание и земля обычно продаются вместе. Если покупатель не может приобрести землю, он не может купить такой объект на своё имя — отсюда и необходимость в фирме. Поэтому ещё до осмотра уточните у своего адвоката, подходит ли Вам конкретный объект.
Этапы покупки недвижимости
1. Юридическая проверка объекта
Проверяются право собственности продавца и цепочка предыдущих собственников, обременения — ипотеки, аресты (запрещения), внесённые исковые заявления, права пользования, является ли объект семейным или унаследованным, налоговые задолженности и строительные документы. Что подробно входит в проверку, мы описываем в статье о юридической проверке недвижимости перед покупкой.
2. Предварительный договор и задаток
Предварительный договор регулирует цену, сроки, задаток, кто оплачивает расходы и что происходит, если одна из сторон откажется от сделки. Правила о задатке объяснены в статье о задатке и о том, когда его возвращают.
3. Нотариальный акт
Окончательный договор заключается у нотариуса по местонахождению недвижимости. Если Вы не владеете болгарским языком, нотариус потребует переводчика, который переводит содержание акта при подписании.
4. Внесение записи и следующие шаги
Нотариус передаёт акт для внесения записи в Имущественный реестр. После сделки нужно подать декларацию в общину (муниципалитет) для местных налогов и сбора за бытовые отходы, переоформить лицевые счета за электроэнергию, воду и отопление и при необходимости застраховать недвижимость.
Покупка на расстоянии по доверенности
Приезжать в Болгарию не обязательно. Представитель — обычно адвокат — может подписать предварительный договор и нотариальный акт вместо Вас. Доверенность должна быть специальной, описывать объект и иметь нотариальное удостоверение одновременно подписи и содержания. Если она подписывается за границей у местного нотариуса, нужны также апостиль или легализация и перевод. Как её подготовить, мы объясняем в статье о доверенности из-за рубежа с апостилем и переводом.
Какие документы нужны иностранцу?
| Документ | Когда нужен |
|---|---|
| Действительный паспорт или удостоверение личности (для граждан ЕС) | Всегда |
| ЕГН, ЛНЧ или другой идентификационный номер, если он у Вас есть | Обычно — уточните у нотариуса |
| Декларации в рамках нотариального производства (гражданство, семейное положение, происхождение средств, когда это требуется) | Всегда |
| Документы о семейном положении и имущественном режиме супругов | Если Вы состоите в браке — чтобы было ясно, станет ли объект общим |
| Специальная доверенность с апостилем и переводом | Если Вы покупаете через представителя |
| Документы болгарской фирмы | Если Вы покупаете через фирму |
| Переводчик нотариального акта | Если Вы не владеете болгарским |
Семейное положение имеет значение. Если Вы состоите в браке, имущественный режим супругов может регулироваться иностранным правом, а это влияет на то, станет ли недвижимость общей. Обсудите это с адвокатом до сделки.
Сколько стоит покупка?
Расходы по сделке одинаковы для иностранцев и для болгарских граждан:
| Расход | Размер |
|---|---|
| Нотариальная пошлина | По прогрессивной шкале, максимум 3 067,75 € без НДС |
| Местный налог на приобретение | От 0,1% до 3% — ставку устанавливает каждая община |
| Сбор за внесение записи | 0,1% |
| Переводчик, доверенность, адвокат, брокер | По договорённости |
Пошлины и налог рассчитываются от большей из двух сумм — согласованной цены или налоговой оценки. Пример расчёта приведён в нашей статье о пошлинах при нотариальном акте.
Оплата банковским переводом
Платежи по сделке общей суммой свыше 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) осуществляются банковским переводом — на специальный счёт нотариуса или на банковский счёт в банке, выбранном сторонами (ст. 25, ч. 10 ЗННД — Закона о нотариусах и нотариальной деятельности). При переводе из-за границы заложите время на проверки банков и подготовьте документы о происхождении средств.
Примерный график
| Этап | Что происходит | Ориентировочное время |
|---|---|---|
| 1 | Выбор объекта и консультация — лично или через фирму | 1–2 недели |
| 2 | Доверенность из-за рубежа, если Вы покупаете на расстоянии | 1–4 недели |
| 3 | Юридическая проверка объекта | 1–2 недели |
| 4 | Предварительный договор и задаток | несколько дней |
| 5 | Документы для сделки, перевод денег | 2–6 недель |
| 6 | Нотариальный акт и внесение записи | в день сделки |
| 7 | Декларация в общине, лицевые счета | 2–4 недели |
Если Вы покупаете через фирму, заложите дополнительное время на её учреждение.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли гражданин страны за пределами ЕС купить квартиру в Болгарии?
Да. Ограничения касаются только земли. Гражданин страны за пределами ЕС может купить квартиру, офис или другой объект в здании на своё имя.
Может ли британский гражданин купить дом с участком?
После Брексита британские граждане рассматриваются как граждане страны за пределами ЕС. Как правило, они не могут приобрести землю под домом на своё имя, поэтому чаще всего покупают через болгарскую фирму. Нужна проверка конкретного случая.
Могу ли я унаследовать землю в Болгарии, если я иностранец?
Да. Конституция допускает приобретение земли иностранцами путём наследования по закону. Как оформить наследство на расстоянии, мы объясняем в статье наследник за границей: наследство в Болгарии без поездки.
Нужен ли мне ЛНЧ или болгарский банковский счёт?
Болгарский банковский счёт не обязателен — цену можно перевести из-за границы. Нужен ли ЛНЧ (личный номер иностранца) или другой идентификационный номер, зависит от конкретного случая. Обычно иностранец получает идентификационный номер в НАП (Национальном агентстве по доходам) для налоговых деклараций. Уточните заранее у адвоката и нотариуса.
Могу ли я купить недвижимость, не приезжая в Болгарию?
Да, через представителя по специальной доверенности с нотариальным удостоверением подписи и содержания. Если Вы подпишете её в консульстве Болгарии, апостиль и перевод не нужны.
Почему стоит покупать недвижимость с адвокатом?
Иностранец покупает в незнакомой правовой системе, на чужом языке и часто на расстоянии. Нотариус удостоверяет сделку беспристрастно, но не защищает Ваши интересы — это роль Вашего адвоката. Адвокат по недвижимости в Софии оценит, можете ли Вы купить объект на своё имя или нужна фирма, проверит право собственности и обременения, подготовит договор и доверенность и будет представлять Вас у нотариуса.
Адвокатская контора «Мечкова и Димитрова» помогает клиентам из разных стран безопасно покупать недвижимость в Болгарии, в том числе на расстоянии. Информация в статье носит общий характер и не заменяет консультации по конкретной сделке. Свяжитесь с нами до подписания предварительного договора.
