Покупката на имот в България от чужденец е напълно възможна и все по-честа — купуват се жилища за живеене, ваканционни апартаменти на морето и в планината, къщи в селата и имоти за инвестиция. Самата сделка протича като всяка друга: проверка, предварителен договор, нотариален акт и вписване. Разликата е в това какво може да притежава чужденецът и в няколкото документа, които трябва да подготви.
В тази статия обясняваме кои ограничения важат за земята, защо е важно дали купувате апартамент, или къща с двор, как изглеждат стъпките и разходите и как да купите имот, без да идвате в България.
Какво може да притежава чужденец в България?
Сгради и апартаменти
Чужденци — независимо от гражданството си — могат да придобиват право на собственост върху сгради и самостоятелни обекти в сгради: апартаменти, ателиета, офиси, гаражи. Тук ограничения няма.
Земя: граждани на ЕС и ЕИП
Според чл. 22, ал. 1 от Конституцията чужденци могат да придобиват земя при условията, произтичащи от членството на България в Европейския съюз, по силата на ратифициран международен договор, както и чрез наследяване по закон. Преходните ограничения за граждани на ЕС и ЕИП отпаднаха — за земя извън земеделските земи от 2012 г. Днес те могат да купуват парцели и къщи с двор при същите условия като българските граждани.
За земеделска земя и гори законът предвижда допълнителни изисквания, а тяхното прилагане към конкретния купувач трябва да се провери преди сделката.
Земя: граждани на държави извън ЕС
Граждани на държави извън ЕС и ЕИП (например граждани на Великобритания след Брексит) по правило не могат да придобиват земя пряко. Изключенията са наследяване по закон и случаите, в които това е предвидено в международен договор.
Най-честото законно решение е покупка чрез българско търговско дружество. Чужденецът учредява ЕООД или ООД, а дружеството — като българско юридическо лице — купува къщата и земята. Трябва да имате предвид, че:
- собственик на имота е дружеството, не Вие лично;
- дружеството има задължения — счетоводство, годишни финансови отчети, данъчни декларации;
- продажбата на имота или на дяловете в дружеството по-късно е различна сделка с различни данъчни последици;
- за земеделска земя този път е ограничен и изисква отделна проверка.
Как се учредява фирма от разстояние, обясняваме в статията за регистрация на фирма в България от чужбина. Изборът дали да купите лично или чрез дружество е въпрос, който трябва да обсъдите с адвокат и счетоводител преди предварителния договор.
Апартамент или къща с двор: защо земята е от значение
При апартамент в сграда купувате самостоятелния обект и идеални части от общите части на сградата. Дали заедно с тях се прехвърлят и идеални части от земята, или само право на строеж, зависи от документите за собственост на сградата. За гражданин извън ЕС нотариусът ще съобрази сделката така, че да не включва земя.
При къща с двор сградата и земята обикновено се продават заедно. Ако купувачът не може да придобие земята, той не може да купи такъв имот на свое име — оттук и нуждата от дружество. Затова още преди оглед уточнете с адвоката си дали конкретният имот е подходящ за Вас.
Стъпките при покупка на имот
1. Правна проверка на имота
Проверяват се собствеността на продавача и веригата от предишни собственици, тежестите — ипотеки, възбрани, вписани искови молби, права на ползване, дали имотът е семеен или наследствен, данъчните задължения и строителните документи. Подробно какво включва това, описваме в статията за правна проверка преди покупка на имот.
2. Предварителен договор и капаро
Предварителният договор урежда цената, сроковете, капарото, кой плаща разходите и какво става, ако някоя от страните се откаже. Правилата за капарото са обяснени в статията за капарото и кога се връща.
3. Нотариален акт
Окончателният договор се сключва пред нотариус по местонахождението на имота. Ако не владеете български език, нотариусът ще изиска преводач, който превежда съдържанието на акта при подписването.
4. Вписване и следващи стъпки
Нотариусът внася акта за вписване в Имотния регистър. След сделката трябва да подадете декларация в общината за местните данъци и такса битови отпадъци, да прехвърлите партидите за ток, вода и топлофикация и при нужда да застраховате имота.
Покупка от разстояние с пълномощно
Не е задължително да идвате в България. Пълномощник — обичайно адвокат — може да подпише предварителния договор и нотариалния акт вместо Вас. Пълномощното трябва да е изрично, да описва имота и да е с нотариално удостоверяване едновременно на подписа и на съдържанието. Ако се подписва в чужбина пред местен нотариус, е нужен и апостил или легализация и превод. Как се подготвя, обясняваме в статията за пълномощно от чужбина с апостил и превод.
Какви документи са нужни на чужденеца?
| Документ | Кога е нужен |
|---|---|
| Валиден паспорт или лична карта (за гражданите на ЕС) | Винаги |
| ЕГН, ЛНЧ или друг идентификационен номер, ако имате такъв | Обичайно — уточнете с нотариуса |
| Декларации по нотариалното производство (гражданство, семейно положение, произход на средствата, когато се изисква) | Винаги |
| Документи за семейното положение и имуществения режим | Ако сте в брак — за да е ясно дали имотът става общ |
| Изрично пълномощно с апостил и превод | Ако купувате чрез пълномощник |
| Документи за българското дружество | Ако купувате чрез фирма |
| Преводач на нотариалния акт | Ако не владеете български |
Семейното положение е важно. Ако сте в брак, имущественият режим на съпрузите може да се урежда от чуждо право, а това влияе на въпроса дали имотът ще бъде общ. Обсъдете го с адвоката си преди сделката.
Колко струва покупката?
Разходите по сделката са същите за чужденци и за български граждани:
| Разход | Размер |
|---|---|
| Нотариална такса | По прогресивна скала, максимум 3 067,75 € без ДДС |
| Местен данък при придобиване | От 0,1% до 3% — ставката се определя от всяка община |
| Такса за вписване | 0,1% |
| Преводач, пълномощно, адвокат, брокер | Според договореното |
Таксите и данъкът се изчисляват върху по-високата от двете стойности — договорената цена или данъчната оценка. Пример с изчисление има в статията ни за таксите при нотариален акт.
Плащане по банков път
Плащанията по сделката в общ размер над 10 000 лв. (≈ 5 112,92 €) се извършват по банков път — по специалната сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка (чл. 25, ал. 10 ЗННД). При превод от чужбина предвидете време за проверките на банките и подгответе документи за произхода на средствата.
Примерен график
| Етап | Какво се случва | Ориентировъчно време |
|---|---|---|
| 1 | Избор на имот и консултация — лично или чрез дружество | 1–2 седмици |
| 2 | Пълномощно от чужбина, ако купувате от разстояние | 1–4 седмици |
| 3 | Правна проверка на имота | 1–2 седмици |
| 4 | Предварителен договор и капаро | няколко дни |
| 5 | Документи за сделката, превод на парите | 2–6 седмици |
| 6 | Нотариален акт и вписване | в деня на сделката |
| 7 | Декларация в общината, партиди | 2–4 седмици |
Ако купувате чрез дружество, предвидете още време за учредяването му.
Често задавани въпроси (FAQ)
Може ли гражданин на държава извън ЕС да купи апартамент в България?
Да. Ограниченията се отнасят само до земята. Гражданин на държава извън ЕС може да купи апартамент, офис или друг обект в сграда на свое име.
Може ли британски гражданин да купи къща с двор?
След Брексит британските граждани се третират като граждани на държава извън ЕС. По правило те не могат да придобият земята под къщата на свое име, затова най-често купуват чрез българско дружество. Нужна е проверка на конкретния случай.
Мога ли да наследя земя в България, ако съм чужденец?
Да. Конституцията допуска придобиване на земя от чужденци чрез наследяване по закон. Как се урежда наследството от разстояние, обясняваме в статията наследник в чужбина: наследство в България без пътуване.
Трябва ли ми ЛНЧ или българска банкова сметка?
Българска банкова сметка не е задължителна — цената може да се преведе от чужбина. Дали е нужен ЛНЧ или друг идентификационен номер, зависи от конкретния случай. Обикновено чужденецът се снабдява с идентификационен номер от НАП за данъчните декларации. Уточнете предварително с адвоката и нотариуса.
Мога ли да купя имот, без да идвам в България?
Да, чрез пълномощник с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. Ако го подпишете в българско консулство, не са нужни апостил и превод.
Защо да купите имот с адвокат?
Чужденецът купува в непознат правен ред, на чужд език и често от разстояние. Нотариусът удостоверява сделката безпристрастно, но не защитава Вашите интереси — тази роля е на Вашия адвокат. Един адвокат по недвижими имоти в София ще прецени дали можете да купите имота на свое име или е нужно дружество, ще провери собствеността и тежестите, ще подготви договора и пълномощното и ще Ви представлява при нотариуса.
Адвокатска кантора „Мечкова и Димитрова“ помага на клиенти от различни държави да купуват имоти в България сигурно и от разстояние. Информацията в статията е обща и не замества консултацията по конкретната сделка. Свържете се с нас, преди да подпишете предварителен договор.
