Калькулятор расходов при покупке недвижимости в Болгарии
Краткий ответ
Сколько стоят сборы и налоги при покупке недвижимости в Болгарии?
Помимо цены покупатель обычно платит три вида расходов: нотариальный сбор по регрессивной шкале (не более 3 067,75 € без НДС), местный налог на приобретение от 0,1% до 3% в зависимости от общины (в Софии — 3%) и сбор за вписание 0,1%. Все они рассчитываются от большей из двух величин — согласованной цены или налоговой оценки. Для квартиры за 150 000 € в Софии это в сумме около 5 335 €.
| Сумма, от которой рассчитываются сборы | — |
|---|---|
| Нотариальный сбор | — |
| НДС 20% на нотариальный сбор | — |
| Местный налог на приобретение | — |
| Сбор за вписание в Имущественный реестр | — |
| Итого расходы | — |
Калькулятор даёт ориентировочную сумму по Тарифу нотариальных сборов, Закону о местных налогах и сборах (ЗМДТ) и Тарифу сборов Агентства по регистрации. Не учитываются сборы за справки, комиссия агентства, гонорар адвоката и расходы по кредиту. Точные суммы определяют нотариус и община.
Как рассчитываются расходы?
Все три расхода рассчитываются от одного и того же материального интереса — большей из двух величин: цены по договору или налоговой оценки недвижимости. Налоговую оценку выдаёт община, и обычно она ниже рыночной цены.
- Нотариальный сбор пропорциональный: процент снижается с ростом цены, а сам сбор не может превышать 3 067,75 € (6 000 левов). На него начисляется НДС 20%, если нотариус зарегистрирован по НДС.
- Местный налог на приобретение устанавливает общинный совет — от 0,1% до 3% (ст. 47, ч. 2 ЗМДТ). Его платит покупатель, если стороны не договорились иначе.
- Сбор за вписание в Имущественный реестр составляет 0,1% от материального интереса, но не менее 5,11 € (10 левов).
Что не учтено?
Калькулятор не учитывает сборы за кадастровую схему, удостоверение о налоговой оценке и другие справки, комиссию агентства недвижимости, гонорар адвоката за проверку и договоры, а также расходы по ипотечному кредиту (оценка, банковские комиссии, нотариальный сбор за ипотеку).
Часто задаваемые вопросы
Кто платит нотариальные сборы — покупатель или продавец?
По закону нотариальный сбор платит тот, кто обратился за нотариальным действием, а местный налог — покупатель. На практике обычно все расходы несёт покупатель, но стороны могут договориться иначе в предварительном договоре.
Почему сборы считаются от налоговой оценки, а не от цены?
Сборы рассчитываются от большей из двух величин. Если цена выше налоговой оценки (самый частый случай), — от цены. Если в договоре указана цена ниже налоговой оценки, — от налоговой оценки.
Какой местный налог в Софии?
Столичная община применяет ставку 3%. В других общинах ставка составляет от 0,1% до 3% и указана в постановлении соответствующего общинного совета. Ставку можно ввести в калькуляторе вручную.
Есть ли у нотариального сбора максимальный размер?
Да. Пропорциональный нотариальный сбор за переход права собственности на недвижимость не может превышать 3 067,75 € (6 000 левов) без НДС независимо от цены.
Платится ли налог при покупке нового жилья у застройщика?
Местный налог на приобретение платится и при покупке у застройщика. Если продавец зарегистрирован по НДС, цена нового жилья обычно уже включает НДС, но это не отменяет нотариальный сбор, местный налог и сбор за вписание.
Если Вы живёте за границей или не являетесь гражданином Болгарии
Многие наши клиенты покупают недвижимость в Болгарии, живя за границей. Расходы те же, но есть несколько практических отличий.
Можно ли купить недвижимость в Болгарии, не приезжая?
Да. Представитель, обычно адвокат, может подписать предварительный договор и нотариальный акт от Вашего имени. Нужна специальная доверенность с нотариальным удостоверением подписи и содержания. Если Вы подписываете её в болгарском консульстве, апостиль и перевод не нужны; если у местного нотариуса — нужны апостиль (или легализация) и перевод на болгарский язык.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Болгарии?
Любой иностранец может купить квартиру или другое здание. Ограничения касаются земли: граждане ЕС и ЕЭЗ могут приобретать землю, а граждане государств за пределами ЕС (включая Великобританию после Брексита) по общему правилу не могут приобрести её напрямую. Дом с участком они чаще всего покупают через болгарскую фирму.
Могут ли граждане России купить недвижимость в Болгарии?
Как граждане государства за пределами ЕС, граждане России могут купить квартиру или другое здание, но по общему правилу не землю напрямую. Если доверенность оформляется в России, могут применяться двусторонние договоры о правовой помощи — требования к документу мы проверяем заранее. Банковский перевод из некоторых стран может проходить дополнительные проверки, поэтому способ оплаты лучше обсудить до подписания предварительного договора.
Будут ли дополнительные расходы, если я не говорю по-болгарски?
Если Вы не владеете болгарским, нотариус требует переводчика, который переводит акт при подписании. Гонорар переводчика и, при доверенности из-за границы, расходы на апостиль и перевод оплачиваются отдельно от сумм в калькуляторе.
Как оплатить цену из-за границы?
Платежи по сделке свыше 5 112,92 € (10 000 левов) производятся только банковским переводом — на специальный счёт нотариуса или на банковский счёт. Болгарский банковский счёт не обязателен: цену можно перевести из-за границы. Нотариус попросит декларацию о происхождении средств, когда этого требует закон.
Нужен ли мне болгарский идентификационный номер?
Зависит от случая. Обычно иностранец получает идентификационный номер в Национальном агентстве по доходам (НАП) для налоговых деклараций, а после покупки ежегодно платит общине налог на недвижимость и сбор за бытовые отходы. Уточните это заранее у адвоката и нотариуса.
Полезные статьи по теме
У Вас есть юридический вопрос? Свяжитесь с нами.
Первичная консультация бесплатна и ни к чему Вас не обязывает.