Rechner für Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien
Kurze Antwort
Wie hoch sind Gebühren und Steuern beim Immobilienkauf in Bulgarien?
Neben dem Kaufpreis zahlt der Käufer in der Regel drei Posten: die Notargebühr nach einer degressiven Staffel (höchstens 3.067,75 € ohne MwSt.), die kommunale Erwerbsteuer von 0,1 % bis 3 % je nach Gemeinde (in Sofia 3 %) und die Eintragungsgebühr von 0,1 %. Alle werden auf den höheren Wert aus vereinbartem Preis und steuerlichem Wert berechnet. Bei einer Wohnung für 150.000 € in Sofia sind das insgesamt rund 5.335 €.
| Bemessungsgrundlage der Gebühren | — |
|---|---|
| Notargebühr | — |
| 20 % MwSt. auf die Notargebühr | — |
| Kommunale Erwerbsteuer | — |
| Gebühr für die Eintragung ins Immobilienregister | — |
| Kosten insgesamt | — |
Der Rechner liefert einen Richtwert nach dem Tarif der Notargebühren, dem Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) und dem Gebührentarif der Eintragungsagentur. Nicht enthalten sind Gebühren für Bescheinigungen, Maklerprovision, Anwaltshonorar und Kreditkosten. Die genauen Beträge legen der Notar und die Gemeinde fest.
Wie werden die Kosten berechnet?
Alle drei Posten werden auf denselben Geschäftswert berechnet – den höheren Betrag aus dem Vertragspreis und dem steuerlichen Wert der Immobilie. Der steuerliche Wert wird von der Gemeinde bescheinigt und liegt meist unter dem Marktpreis.
- Die Notargebühr ist proportional: Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis, und die Gebühr darf 3.067,75 € (6.000 BGN) nicht übersteigen. Ist der Notar umsatzsteuerpflichtig registriert, kommen 20 % MwSt. hinzu.
- Die kommunale Erwerbsteuer legt der Gemeinderat zwischen 0,1 % und 3 % fest (Art. 47 Abs. 2 ЗМДТ). Sie schuldet der Käufer, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
- Die Gebühr für die Eintragung ins Immobilienregister beträgt 0,1 % des Geschäftswerts, mindestens jedoch 5,11 € (10 BGN).
Was ist nicht enthalten?
Nicht enthalten sind Gebühren für Lageskizze, Bescheinigung über den steuerlichen Wert und sonstige Bescheinigungen, die Maklerprovision, das Anwaltshonorar für Prüfung und Verträge sowie die Kosten eines Hypothekenkredits (Bewertung, Bankgebühren, Notargebühr für die Hypothek).
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Notargebühren – Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich schuldet die Notargebühr derjenige, der die notarielle Handlung beantragt hat, die kommunale Steuer der Käufer. In der Praxis trägt meist der Käufer alle Kosten, die Parteien können im Vorvertrag aber etwas anderes vereinbaren.
Warum werden die Gebühren auf den steuerlichen Wert und nicht auf den Preis berechnet?
Maßgeblich ist der höhere der beiden Werte. Liegt der Preis über dem steuerlichen Wert (der häufigste Fall), wird auf den Preis gerechnet. Steht im Vertrag ein Preis unter dem steuerlichen Wert, wird auf den steuerlichen Wert gerechnet.
Wie hoch ist die kommunale Steuer in Sofia?
Die Stadtgemeinde Sofia (Столична община) wendet einen Satz von 3 % an. In anderen Gemeinden liegt der Satz zwischen 0,1 % und 3 % und ergibt sich aus der Verordnung des jeweiligen Gemeinderats. Sie können den Satz im Rechner selbst eingeben.
Gibt es eine Obergrenze für die Notargebühr?
Ja. Die proportionale Notargebühr für die Übertragung einer Immobilie darf unabhängig vom Kaufpreis 3.067,75 € (6.000 BGN) ohne MwSt. nicht übersteigen.
Fällt beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger Steuer an?
Die kommunale Erwerbsteuer fällt auch beim Kauf vom Bauträger an. Ist der Verkäufer umsatzsteuerpflichtig registriert, enthält der Preis der Neubauwohnung in der Regel bereits die MwSt. – Notargebühr, kommunale Steuer und Eintragungsgebühr entfallen dadurch aber nicht.
Wenn Sie im Ausland leben oder nicht bulgarischer Staatsbürger sind
Viele unserer Mandanten kaufen eine Immobilie in Bulgarien, während sie im Ausland leben. Die Kosten sind dieselben, es gibt aber einige praktische Unterschiede.
Kann ich eine Immobilie in Bulgarien kaufen, ohne anzureisen?
Ja. Ein Bevollmächtigter, in der Regel ein Anwalt, kann den Vorvertrag und die notarielle Urkunde für Sie unterzeichnen. Erforderlich ist eine ausdrückliche Vollmacht mit notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt. Unterzeichnen Sie sie in einem bulgarischen Konsulat, sind Apostille und Übersetzung nicht nötig; unterzeichnen Sie vor einem Notar vor Ort, brauchen Sie eine Apostille (oder Legalisation) und eine Übersetzung ins Bulgarische.
Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?
Jeder Ausländer darf eine Wohnung oder ein anderes Gebäude kaufen. Die Beschränkungen betreffen Grund und Boden: Bürger der EU und des EWR dürfen Grundstücke erwerben, Bürger von Staaten außerhalb der EU (auch des Vereinigten Königreichs nach dem Brexit) in der Regel nicht unmittelbar. Für ein Haus mit Grundstück kaufen sie meist über eine bulgarische Gesellschaft.
Gelten für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz andere Regeln?
Deutsche und österreichische Staatsbürger sind EU-Bürger: Sie dürfen auch Grundstücke erwerben und zahlen dieselben Gebühren und Steuern wie Bulgaren. Die Schweiz gehört nicht zur EU – für Schweizer Staatsbürger gelten besondere Regeln, die wir im Einzelfall prüfen. Notargebühr, kommunale Steuer und Eintragungsgebühr hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab.
Entstehen zusätzliche Kosten, wenn ich kein Bulgarisch spreche?
Sprechen Sie kein Bulgarisch, verlangt der Notar einen Dolmetscher, der die Urkunde bei der Unterzeichnung übersetzt. Das Honorar des Dolmetschers und bei einer Vollmacht aus dem Ausland die Kosten für Apostille und Übersetzung kommen zu den Beträgen im Rechner hinzu.
Wie bezahle ich den Kaufpreis aus dem Ausland?
Zahlungen über 5.112,92 € (10.000 BGN) im Rahmen des Geschäfts dürfen nur per Banküberweisung erfolgen – auf das Sonderkonto des Notars oder auf ein Bankkonto. Ein bulgarisches Bankkonto ist nicht erforderlich: Der Preis kann aus dem Ausland überwiesen werden. Der Notar verlangt eine Erklärung über die Herkunft der Mittel, wenn das Gesetz dies vorschreibt.
Brauche ich eine bulgarische Identifikationsnummer?
Das hängt vom Einzelfall ab. In der Regel erhält der Ausländer von der Nationalen Agentur für Einnahmen (НАП) eine Identifikationsnummer für die Steuererklärungen und schuldet nach dem Kauf der Gemeinde die jährliche Immobiliensteuer und die Müllgebühr. Klären Sie das vorab mit Anwalt und Notar.
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