Abogado de urbanismo y construcción en Sofía

El urbanismo es un ámbito en el que un pequeño error en un documento o un plazo perdido puede paralizar todo un proyecto. Los problemas más costosos de una construcción suelen ser jurídicos y no técnicos: una titularidad poco clara, la falta del consentimiento de un copropietario o de los demás propietarios del edificio, o una licencia que recurre un vecino.

Trabajamos junto a su arquitecto o proyectista. Nuestro objetivo es un resultado jurídicamente sólido y duradero, que no pueda impugnarse fácilmente después, y, cuando las autoridades deniegan o no responden, defender sus derechos ante los tribunales.

¿Cuándo debe contactarnos?

• Desea construir una casa, ampliar un edificio o añadir una planta y no está seguro de lo que permite el plan urbanístico de detalle (ПУП) para su parcela.
• El ayuntamiento le ha denegado una licencia de obras o no ha resuelto dentro del plazo legal.
• Un vecino está construyendo junto a su linde o ha obtenido una licencia que afecta a la luz, a las distancias o al acceso a su propiedad.
• Ha recibido un acta de inspección o una orden de demolición de una construcción que considera legal o legalmente tolerada.
• El inmueble está en copropiedad o el edificio está en régimen de propiedad horizontal, y necesita el consentimiento de los demás propietarios para construir.
• Va a firmar un contrato con un promotor para construir a cambio de pisos y desea proteger sus intereses como propietario del terreno.

Cómo podemos ayudarle

• Licencias de obras y puesta en uso de obra nueva
• Planes urbanísticos de detalle (PUP) y su modificación
• Recursos contra actos dictados conforme a la Ley de Ordenación del Territorio (ZUT)
• Recursos contra las licencias de obras de los vecinos
• Litigios sobre construcciones ilegales
• Acuerdos entre copropietarios e inversores para la construcción conjunta

¿Cómo es el procedimiento?

1. Primera consulta gratuitaLe escuchamos, revisamos los documentos de que dispone y le explicamos las opciones jurídicas y los riesgos de su proyecto o litigio.
2. Comprobación del inmueble y del planComprobamos la titularidad, los derechos inscritos, el plan urbanístico de detalle vigente y cualquier restricción que pueda afectar a la construcción: servidumbres, distancias y regímenes especiales.
3. Estrategia y documentosLe proponemos un plan concreto y preparamos los documentos necesarios: contratos, consentimientos notariales de los copropietarios, solicitudes, objeciones o recursos.
4. Procedimiento ante las autoridadesControlamos los plazos y la comunicación con el ayuntamiento, el arquitecto jefe o la Dirección Nacional de Control de la Construcción (ДНСК) y respondemos a los requerimientos de documentos o a una denegación.
5. Recurso ante el tribunalSi se enfrenta a una denegación expresa o presunta, a una licencia ilegal o a una orden de demolición, le representamos ante el tribunal administrativo.

¿Qué documentos debe preparar?

• El título de propiedad o el documento que acredita el derecho a construir
• Un plano catastral del inmueble y, si dispone de ella, una cédula urbanística de proyecto (виза за проектиране) o un extracto del plan urbanístico de detalle
• El proyecto de ejecución o la propuesta de diseño, si ya está preparado
• Cualquier licencia, denegación, acta de inspección u orden dictada, con la fecha en que se le notificó
• Cualquier contrato con copropietarios, con un promotor o con la comunidad de propietarios del edificio
• La correspondencia con el ayuntamiento y los números de registro de las solicitudes presentadas

¿De qué dependen los honorarios?

Nuestros honorarios se acuerdan por escrito y por adelantado, tras la primera consulta gratuita, para que conozca el precio antes de empezar.

Dependen del tipo de trabajo (una comprobación e informe, la redacción de un contrato, la asistencia en un procedimiento o un proceso judicial), de la complejidad del proyecto, del número de propietarios e interesados y de si es necesario recurrir ante más de una instancia.

Las tasas administrativas por la aprobación de proyectos y la concesión de licencias, los honorarios notariales y las tasas judiciales no forman parte de los honorarios del abogado y se pagan aparte.

¿Cuánto tiempo lleva?

Los plazos legales de las autoridades son relativamente breves, pero el tiempo total para obtener una licencia de obras depende sobre todo del trabajo de proyecto, de los informes de las compañías de suministros y de la subsanación de deficiencias: en la práctica, desde varias semanas hasta varios meses.

Los plazos de recurso son breves: una licencia de obras o una denegación expresa deben recurrirse en un plazo de 14 días desde su notificación (art. 215, apdo. 4, de la Ley de Ordenación del Territorio). El proceso judicial suele durar desde varios meses hasta aproximadamente un año, y más si hay recurso de casación.

¿Cuándo puede no necesitar un abogado?

Para obras que por ley no requieren licencia —por ejemplo, reparaciones ordinarias que no afectan a la estructura o el acristalamiento de un balcón—, a menudo basta con consultar a un proyectista o con una consulta por escrito al arquitecto jefe. El procedimiento estándar de licencia para su propio inmueble, cuando no hay litigio, suele tramitarlo su arquitecto o proyectista.

Un abogado resulta importante cuando el inmueble está en copropiedad o en propiedad horizontal, cuando hay un litigio con un vecino o un promotor, cuando el ayuntamiento deniega o no responde, o cuando ha recibido un acto con un plazo de recurso breve: entonces cada día cuenta.

Quién llevará su caso

Preguntas frecuentes