Assurance habitation en Bulgarie : dégât des eaux, incendie, vol

L’assurance habitation paraît simple jusqu’au jour du sinistre. C’est alors que le propriétaire découvre que la police compte vingt pages de conditions générales, que l’indemnité est inférieure à ce qu’il attendait en raison d’une « sous-assurance », ou que le vol n’est pas couvert parce qu’« il n’y a pas de traces d’effraction ». Dans notre pratique, de nombreux litiges avec les assureurs ne portent pas sur la question de savoir si un sinistre s’est produit, mais sur la manière dont le contrat a été conclu et sur ce qui a été fait dans les premiers jours suivant le dommage.

Dans cet article, nous expliquons ce que couvre habituellement l’assurance de biens pour un logement en cas de dégât des eaux, d’incendie et de vol, quels sont les délais prévus par le Code des assurances bulgare (Кодекс за застраховането, КЗ), comment l’indemnité est calculée en cas de sous-assurance et ce que vous pouvez faire si l’assureur refuse de payer ou propose un montant injustement bas.

Que couvre habituellement l’assurance habitation ?

L’étendue de la garantie est déterminée par le contrat concret et les conditions générales de l’assureur, et non par la loi. La plupart des polices habitation se composent d’une garantie de base et de risques complémentaires. Sont généralement inclus :

• l’incendie, la foudre, l’explosion, l’implosion et la chute d’aéronef ;
• les catastrophes naturelles : tempête, grêle, pluies torrentielles, inondation et parfois tremblement de terre (souvent comme risque distinct moyennant une prime supplémentaire) ;
• les dégâts des eaux : fuites d’eau provenant de canalisations, de radiateurs, de chauffe-eau et d’appareils, y compris depuis un appartement voisin ;
• le vol avec effraction et le vol avec violence, ainsi que le vandalisme ;
• la responsabilité civile, par exemple lorsqu’une fuite provenant de votre logement inonde vos voisins.

Distinguez l’assurance du bâtiment (gros œuvre, murs, sols, installations) de l’assurance du contenu (meubles, appareils, vêtements). Si seul le bâtiment est assuré, les appareils endommagés ne seront pas indemnisés. Selon la loi, un contrat portant sur un ensemble de biens couvre aussi les biens des personnes vivant avec vous au moment du sinistre (art. 401, al. 2, du Code des assurances).

Valeur réelle ou valeur à neuf ?

Le montant que vous recevrez dépend de la valeur choisie. Le Code des assurances en donne deux définitions (art. 400) :

• la valeur réelle est le montant pour lequel on peut acheter un autre bien de même nature et de même qualité, c’est-à-dire compte tenu de l’usure ;
• la valeur à neuf est le montant nécessaire pour le remplacer par un bien neuf de même nature et de même qualité, y compris la livraison, la construction et l’installation, sans déduction de vétusté.

Sauf stipulation contraire du contrat, la somme assurée est réputée fixée en valeur réelle (art. 400, al. 3, du Code des assurances). C’est pourquoi, pour un dommage causé à un parquet de dix ans ou à une vieille cuisine, l’indemnité en valeur réelle peut être nettement inférieure au coût d’une rénovation à neuf.

Les parties peuvent aussi convenir d’une valeur agréée, un montant fixe qui ne peut pas être contesté lors du sinistre (art. 387 du Code des assurances). Dans ce cas, les règles de la sous-assurance ne s’appliquent pas.

Sous-assurance et surassurance : comment l’indemnité est-elle calculée ?

La sous-assurance existe lorsque la somme assurée est inférieure à la valeur réelle (ou, selon le cas, à neuf) du bien. Exemple typique : un appartement assuré il y a des années pour une somme qui couvre aujourd’hui la moitié de sa valeur réelle.

La loi comporte ici une nuance importante, souvent négligée. Selon l’art. 389, al. 1, du Code des assurances, en cas de sous-assurance, l’assureur indemnise la totalité du dommage dans la limite de la somme assurée. Une réduction proportionnelle ne s’applique que si le contrat contient une clause expresse d’indemnisation proportionnelle (art. 389, al. 2). Dans ce cas, l’indemnité est déterminée selon le rapport entre la somme assurée et la valeur réelle ou à neuf.

Exemple	Sans clause de proportionnalité (art. 389, al. 1)	Avec clause de proportionnalité (art. 389, al. 2)
Valeur du bien	200 000 EUR	200 000 EUR
Somme assurée	100 000 EUR	100 000 EUR
Dommage dû au dégât des eaux	20 000 EUR	20 000 EUR
Indemnité	20 000 EUR	10 000 EUR (20 000 × 100 000 / 200 000)

Si votre demande est refusée ou réduite pour cause de sous-assurance, vérifiez d’abord si les conditions générales contiennent réellement une clause d’indemnisation proportionnelle et comment la valeur du bien a été déterminée.

La surassurance est la situation inverse : la somme assurée est supérieure à la valeur du bien. Le contrat reste valable, mais chaque partie peut demander la réduction de la somme, et l’assureur rembourse la part correspondante de la prime, sauf si l’assuré a agi de mauvaise foi (art. 388 du Code des assurances). En cas de sinistre, une somme plus élevée ne signifie pas une indemnité plus élevée : seul le dommage effectivement subi est payé (art. 386, al. 2).

Que faire après un dégât des eaux, un incendie ou un vol : étape par étape

1. Limitez le dommage. Coupez l’eau, coupez l’électricité, sécurisez le logement. L’assuré est tenu de tout mettre en œuvre pour réduire le dommage ; à défaut, l’assureur peut réduire l’indemnité (art. 395, al. 6, du Code des assurances). Les frais engagés pour limiter le dommage sont indemnisés séparément (art. 396).
2. Prévenez les autorités compétentes. Pour un vol, la police ; pour un incendie, les pompiers ; pour une fuite provenant d’un voisin, le syndic ou le gestionnaire de la copropriété. Les documents qu’ils délivrent sont des preuves essentielles.
3. Prévenez l’assureur à temps. Selon la loi, le délai est de 7 jours ouvrables à compter du moment où vous avez eu connaissance du sinistre, sauf si le contrat prévoit un autre délai approprié, qui ne peut être inférieur à 3 jours ouvrables ni, pour le vol et le vol avec violence, à 24 heures (art. 403 du Code des assurances). Le délai concret figure dans les conditions générales : vérifiez-le immédiatement.
4. Documentez tout. Photos et vidéos avant le nettoyage, liste des biens endommagés, factures, bons de garantie. Ne jetez pas les biens endommagés avant l’expertise.
5. Permettez l’expertise. L’assuré est tenu de permettre l’inspection et de fournir les documents directement liés au sinistre et au montant du dommage (art. 395, al. 7, du Code des assurances).
6. Déposez une demande écrite. La demande est présentée par écrit, avec les coordonnées bancaires complètes (art. 380, al. 1, du Code des assurances). Conservez le numéro d’enregistrement : l’assureur est tenu d’enregistrer la date de la demande et de chaque document présenté (art. 106, al. 2).

Notre expérience : La plupart des refus en cas de vol sont dus à l’absence de traces d’effraction. Si le voleur est entré par une fenêtre non verrouillée ou avec une clé, de nombreuses polices ne couvrent pas le vol. Lorsque vous souscrivez la police, lisez donc comment les conditions générales définissent le « vol avec effraction » et, après un vol, demandez à la police de décrire expressément les traces d’effraction dans son procès-verbal.

Dans quel délai l’assureur doit-il se prononcer ?

Pour l’assurance de biens d’un logement (les branches « Incendie et catastrophes naturelles » et « Autres dommages aux biens ») et pour la responsabilité civile générale, l’assureur doit se prononcer dans un délai de 15 jours ouvrables à compter de la présentation de toutes les preuves (art. 108, al. 1, du Code des assurances). Dans ce délai, il doit soit fixer et payer l’indemnité, soit motiver son refus.

Situation	Délai	Base légale
Déclaration du sinistre (sauf stipulation contraire du contrat)	7 jours ouvrables	Art. 403, al. 1, du Code des assurances
Demande de preuves complémentaires par l’assureur	dans les 45 jours suivant la présentation des documents	Art. 106, al. 4, du Code des assurances
Décision une fois toutes les preuves présentées	dans les 15 jours ouvrables	Art. 108, al. 1, du Code des assurances
Décision si toutes les preuves n’ont pas été présentées	dans les 6 mois suivant la demande	Art. 108, al. 2, du Code des assurances
Motivation en réponse à une réclamation sur le montant	7 jours	Art. 108, al. 6, du Code des assurances
Délai de prescription de l’action en indemnisation	3 ans à compter du sinistre	Art. 378, al. 1, du Code des assurances

Une fois le délai de paiement expiré, l’assureur doit des intérêts légaux de retard (art. 409 du Code des assurances). L’assureur ne peut pas exiger des preuves que vous êtes juridiquement dans l’impossibilité d’obtenir ou qui sont manifestement sans rapport avec la demande (art. 106, al. 5).

Motifs de refus fréquents et quand ils sont illégaux

L’assureur ne peut refuser le paiement que dans les cas énumérés de manière exhaustive par la loi (art. 408, al. 1, du Code des assurances) : la provocation intentionnelle du sinistre, un manquement substantiel à une obligation contractuelle ayant conduit au sinistre, et les autres cas prévus par la loi. En pratique, les motifs le plus souvent invoqués sont :

• Une exclusion dans les conditions générales. Par exemple, un dommage dû à une infiltration lente d’humidité, à des défauts de construction ou à une pluie entrée par une fenêtre laissée ouverte. L’exclusion doit être clairement formulée et doit avoir fait partie du contrat.
• Une déclaration tardive. Le refus n’est légal que si le retard visait à empêcher l’assureur d’établir les circonstances ou l’a rendu impossible (art. 403, al. 4, du Code des assurances). Un retard d’un jour ou deux ne suffit en général pas à lui seul.
• Une effraction non prouvée. Il s’agit d’un litige de fait, qui se tranche au moyen du procès-verbal de police, de photographies et de témoins.
• L’usure et le défaut d’entretien. Un refus pour défaut d’entretien des installations n’est admissible que si le contrat le prévoit expressément comme motif de refus. À défaut, l’assureur peut seulement réduire l’indemnité en fonction de la gravité du manquement et, en l’absence de lien de causalité avec le sinistre, il doit l’indemnité intégrale (art. 395, al. 4 et 5, du Code des assurances).
• Des circonstances déclarées de manière inexacte. Si vous avez dissimulé une circonstance essentielle lors de la conclusion du contrat, un refus n’est possible que si cette circonstance a contribué à la survenance du sinistre (art. 363, al. 4, du Code des assurances).

Une fuite provenant d’un voisin : qui paie ?

Lorsque votre logement est inondé depuis l’appartement du dessus, vous avez deux possibilités. Si vous avez votre propre assurance habitation, vous présentez une demande à votre assureur. Une fois qu’il a payé, il est subrogé dans vos droits contre l’auteur du dommage (art. 410 du Code des assurances) et récupère lui-même le montant auprès du voisin ou de l’assureur responsabilité civile de celui-ci. C’est en général la voie la plus rapide pour vous.

Si vous n’êtes pas assuré, la demande est dirigée directement contre le voisin et, s’il est assuré avec une garantie responsabilité civile, également contre son assureur. Quelle que soit la voie choisie, dès le premier jour, établissez avec le syndic et le voisin un constat indiquant la cause de la fuite, et photographiez-en l’origine.

Locataire, acheteur, héritier : situations particulières

Locataire et bailleur. L’assurance du bâtiment est en général souscrite par le propriétaire, tandis que le locataire peut assurer ses propres biens et sa responsabilité envers le bailleur et les voisins. Mieux vaut régler expressément qui supporte ces frais et qui répond des dommages causés au bien ; voir les clauses essentielles d’un contrat de bail.

Achat avec un prêt hypothécaire. Les banques exigent en général que le bien soit assuré, avec cession à la banque des droits découlant de la police à titre de garantie. Vérifiez que la somme assurée reflète la valeur réelle et pas seulement le montant du prêt, sinon vous risquez la sous-assurance. L’assurance fait partie de l’audit juridique avant l’achat d’un bien immobilier, plus large.

Bien hérité. Au décès du souscripteur, prévenez l’assureur et vérifiez dans les conditions générales si et comment le contrat se poursuit au profit des héritiers. Les héritiers doivent aussi transférer les contrats d’électricité, d’eau et de chauffage, pour éviter les litiges en cas de fuite ou de panne ; nous décrivons comment procéder dans notre article sur les contrats d’électricité, d’eau et de chauffage après un décès.

Carte bancaire volée lors d’un cambriolage. Si une carte a aussi été volée lors du cambriolage puis utilisée pour des paiements, la responsabilité de la banque est régie séparément de l’assurance ; voyez que faire en cas d’opérations non autorisées par carte ou sur un compte.

Que faire si l’assureur refuse

1. Demandez les motifs écrits et le dossier complet du sinistre, y compris le rapport d’expertise et les photos de l’inspection. En cas de litige sur le montant, l’assureur est tenu de vous fournir une justification écrite en fait et en droit dans un délai de 7 jours (art. 108, al. 6, du Code des assurances).
2. Adressez une réclamation écrite à l’assureur, en citant les dispositions précises du contrat et du Code des assurances et en apportant des preuves complémentaires.
3. Saisissez la Commission de surveillance financière (Комисия за финансов надзор, КФН). La Commission peut procéder à un contrôle et imposer des mesures et des sanctions, mais elle ne peut pas ordonner à l’assureur de verser une indemnité ; cela relève du tribunal.
4. La commission de conciliation sectorielle auprès de la Commission de protection des consommateurs (Комисия за защита на потребителите) examine les litiges dans le domaine des assurances. La procédure est gratuite, mais sa décision ne lie pas l’assureur.
5. Une action en justice. L’action en indemnisation fondée sur un contrat d’assurance est soumise à un délai de prescription de trois ans à compter de la date du sinistre (art. 378, al. 1, du Code des assurances). N’attendez pas indéfiniment la fin des négociations.

Pour évaluer vos chances et choisir la bonne voie, une consultation avec un avocat en droit des assurances à Sofia est utile.

Questions fréquentes (FAQ)

Dans quel délai l’assureur doit-il indemniser un sinistre habitation ?

L’assureur doit se prononcer dans un délai de 15 jours ouvrables à compter de la présentation de toutes les preuves, soit en versant l’indemnité, soit en motivant son refus (art. 108, al. 1, du Code des assurances). Si vous n’avez pas présenté toutes les preuves, le délai ultime est de 6 mois à compter de la demande. Une fois le délai expiré, des intérêts légaux sont dus.

Qu’est-ce que la sous-assurance ?

La sous-assurance existe lorsque la somme assurée est inférieure à la valeur réelle ou à neuf du bien. Selon la loi, la totalité du dommage est alors indemnisée dans la limite de la somme assurée, et une réduction proportionnelle ne s’applique que si le contrat la prévoit expressément (art. 389 du Code des assurances).

De combien de temps est-ce que je dispose pour déclarer un sinistre ?

Le délai est fixé dans le contrat. Si le contrat ne prévoit rien d’autre, il est de 7 jours ouvrables à compter du moment où vous avez eu connaissance du dommage. Le contrat ne peut pas fixer un délai inférieur à 3 jours ouvrables ni, pour le vol, inférieur à 24 heures (art. 403 du Code des assurances).

L’assurance habitation couvre-t-elle un dégât des eaux provenant des voisins ?

En général oui, si la police comprend un risque « dégâts des eaux » ou « fuite d’eau ». Votre assureur paie, puis récupère le montant auprès du voisin ou de son assureur (art. 410 du Code des assurances).

L’assureur peut-il refuser pour cause de déclaration tardive ?

Seulement si le retard visait à empêcher l’établissement des circonstances ou l’a rendu impossible. Si l’assureur a eu connaissance du sinistre d’une autre manière avant d’être prévenu, il ne peut pas refuser pour ce motif (art. 403, al. 4 et 5, du Code des assurances).

Qui assure un logement loué : le locataire ou le bailleur ?

En général, le propriétaire assure le bâtiment et le locataire assure ses propres biens et sa responsabilité. Mieux vaut régler la répartition des risques dans le contrat ; voir les clauses essentielles d’un contrat de bail.

L’assurance habitation est-elle obligatoire avec un prêt hypothécaire ?

La loi ne l’exige pas en tant que telle, mais les banques l’imposent presque toujours dans le contrat de prêt. Vérifiez la somme assurée et les conditions avant de signer ; pour en savoir plus, lisez notre article sur l’audit juridique avant l’achat d’un bien immobilier.

L’assurance habitation couvre-t-elle la fraude à la carte bancaire ?

Une police standard ne couvre en général pas la fraude à la carte, bien que certains assureurs la proposent comme risque complémentaire. Vous disposez d’une protection distincte envers la banque en vertu de la Loi sur les services de paiement et les systèmes de paiement ; voir notre article sur les opérations par carte non autorisées.

La Commission de surveillance financière peut-elle ordonner à l’assureur de me payer ?

Non. La Commission de surveillance financière peut contrôler l’assureur et lui infliger des sanctions, mais elle ne tranche pas les litiges civils et n’accorde pas d’indemnités. Pour obtenir un paiement forcé, il vous faut un jugement ou une transaction.

Que faire si le dommage a été causé par la commune ?

Si le dommage a été causé par un bien municipal, par exemple un arbre tombé ou une défaillance d’un réseau municipal, votre assureur peut payer puis récupérer le montant auprès de la commune. Si vous n’êtes pas assuré, la demande est dirigée directement contre la commune. Pour voir comment la responsabilité de la commune est engagée, lisez notre article sur l’indemnisation par la commune après une morsure de chien errant.

De combien de temps est-ce que je dispose pour poursuivre l’assureur ?

Les droits découlant d’une assurance de biens se prescrivent par trois ans à compter de la date du sinistre (art. 378, al. 1, du Code des assurances). La prescription est suspendue à partir de la présentation de la demande jusqu’à ce que l’assureur se prononce, ou jusqu’à l’expiration du délai qui lui est imparti pour le faire (art. 378, al. 9, du Code des assurances). Les négociations ultérieures ne l’arrêtent toutefois en général pas à elles seules ; surveillez donc le délai.

Comment pouvons-nous vous aider ?

Le cabinet d’avocats Mechkova & Dimitrova représente ses clients dans les litiges avec les assureurs en matière d’assurance de biens : examen de la police et des conditions générales, réclamations contre des refus ou des indemnités sous-évaluées, négociations et procès. Nous vous aidons aussi lors de la souscription d’une police, afin d’éviter la sous-assurance et les exclusions peu claires.

Chaque litige dépend du contrat concret et des preuves ; nous ne pouvons donc pas promettre un résultat avant de les avoir examinés. Contactez-nous pour faire examiner votre police ou le refus, en ayant à portée de main le contrat, les conditions générales et votre correspondance avec l’assureur.