Recuperarea arvunei este unul dintre cele mai frecvente litigii la cumpărarea sau închirierea unui imobil în Bulgaria. Cumpărătorul plătește câteva mii de euro „pentru ca imobilul să fie scos de pe piață”, tranzacția cade, iar apoi apare întrebarea: vânzătorul păstrează banii, îi restituie sau datorează dublul? Răspunsul depinde de trei lucruri: ce anume ați convenit (arvună, avans sau „arvună de rezervare”), cine nu și-a executat contractul și dacă a fost respectată procedura corectă de retragere din contract.
În acest articol explicăm ce este arvuna (задатък) potrivit art. 93 din Legea obligațiilor și contractelor (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), cum se deosebește de avans, când se pierde arvuna, când se restituie în aceeași sumă și când dublu, ce faceți cu o „arvună de rezervare” plătită unei agenții și cum vă recuperați banii pas cu pas. La final veți găsi o scurtă listă de clauze care îl protejează pe cumpărător încă din momentul semnării.
Arvună, garanție, avans și „arvună de rezervare”: care este diferența?
În limbajul obișnuit din Bulgaria, cuvântul „капаро” (arvună) este folosit pentru orice sumă plătită înainte de tranzacția finală. Legea însă nu cunoaște „капаро” ca atare. Ea reglementează arvuna (задатък) (art. 93 din Legea obligațiilor și contractelor), iar orice altceva este fie o parte din preț (avans), fie o sumă cu un alt temei convenit de părți. De aceea, primul pas în orice litigiu este să citiți contractul și să vedeți cum este denumită și reglementată suma.
| Tipul plății | La ce servește | Ce se întâmplă dacă tranzacția cade |
|---|---|---|
| Arvună (задатък) | Dovedește încheierea contractului și garantează executarea lui | Partea fără culpă o poate păstra sau poate pretinde dublul ei (art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor) |
| Avans | Plata anticipată a unei părți din preț | Se restituie, deoarece temeiul său a dispărut (art. 55 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor); despăgubirile se cer separat |
| „Arvună de rezervare” („стоп капаро”) | De regulă, o sumă plătită agenției sau vânzătorului pentru a „rezerva” imobilul pe o perioadă scurtă | Depinde în întregime de acordul scris; în lipsa acestuia, adesea nu există temei pentru păstrarea sumei |
| Clauză penală | Despăgubiri stabilite în avans pentru neexecutare | Datorată de partea în culpă; instanța o poate reduce dacă este excesivă (art. 92 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor) |
Din practica noastră: Cele mai multe litigii apar atunci când chitanța spune doar „Am primit suma de … EUR ca arvună pentru apartament”, fără niciun cuvânt despre ce se întâmplă dacă tranzacția nu are loc. Instanța interpretează atunci voința părților în lumina tuturor împrejurărilor, iar rezultatul devine greu de anticipat. O singură clauză clară economisește luni de proces.
Ce spune legea despre arvună (art. 93 din Legea obligațiilor și contractelor)
Textul legal este scurt, de aceea merită cunoscut aproape cuvânt cu cuvânt:
- Arvuna servește ca dovadă a încheierii contractului și garantează executarea lui (art. 93 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor).
- Dacă partea care a dat arvuna nu își execută obligația, cealaltă parte se poate retrage din contract și poate păstra arvuna.
- Dacă partea care a primit arvuna nu își execută obligația, cealaltă parte, retrăgându-se din contract, poate pretinde arvuna în dublu (art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor).
- Dacă partea fără culpă preferă să ceară executarea contractului, despăgubirile se stabilesc potrivit regulilor generale (art. 93 alin. 3 din Legea obligațiilor și contractelor).
Două cuvinte din aceste prevederi sunt esențiale: „fără culpă” și „retragere”. Dreptul de a păstra arvuna sau de a o primi dublu aparține doar părții care și-a executat ea însăși obligațiile sau era gata să le execute. Iar consecințele apar atunci când această parte declară că se retrage din contract, nu automat la expirarea unui termen.
Arvuna într-un antecontract pentru un imobil
La cumpărarea unei locuințe, arvuna se plătește aproape întotdeauna la semnarea antecontractului (contractul preliminar). Atunci când contractul final trebuie încheiat în formă de act notarial, antecontractul trebuie încheiat în scris și trebuie să cuprindă acordul asupra clauzelor esențiale: imobilul, prețul și părțile (art. 19 alin. 1 și 2 din Legea obligațiilor și contractelor). O înțelegere verbală însoțită doar de o chitanță nu este un antecontract în sensul legii și nu vă permite să cereți în instanță încheierea tranzacției.
Așadar, înainte de a plăti orice sumă, efectuați cel puțin o verificare juridică de bază a imobilului înainte de cumpărare: proprietarul, sarcinile, coproprietarii și starea civilă a vânzătorului.
Când poate vânzătorul să păstreze arvuna?
Vânzătorul poate păstra arvuna atunci când cumpărătorul nu își execută obligația dintr-un motiv pentru care răspunde, iar vânzătorul este partea fără culpă și se retrage din contract. Exemple tipice din practică:
- cumpărătorul nu se prezintă la notar în ziua convenită și nu oferă o explicație rezonabilă;
- cumpărătorul nu plătește la timp restul prețului, deși vânzătorul are toate documentele pregătite;
- cumpărătorul pur și simplu „se răzgândește” și găsește o ofertă mai bună.
Totuși, arvuna nu se pierde automat dacă cumpărătorul nu a obținut creditul ipotecar. Totul depinde de contract: dacă părțile au convenit că tranzacția depinde de acordarea unui credit într-un anumit termen, refuzul băncii poate însemna că cumpărătorul nu este în culpă. Dacă nu există o asemenea clauză, riscul rămâne, de regulă, la cumpărător. Aceasta este una dintre cele mai importante clauze pentru oricine cumpără cu credit.
Când puteți obține dublul arvunei?
Cumpărătorul poate pretinde dublul arvunei atunci când vânzătorul nu execută contractul, iar cumpărătorul nu este în culpă și se retrage din contract. În practică, aceasta înseamnă că primiți înapoi suma plătită plus încă o dată aceeași sumă. Exemple:
- vânzătorul vinde imobilul unui alt cumpărător care oferă un preț mai mare;
- vânzătorul refuză să se prezinte la notar sau mărește prețul după semnare;
- vânzătorul a ascuns o ipotecă, un sechestru sau un coproprietar, astfel încât tranzacția nu poate fi finalizată la timp;
- vânzătorul nu furnizează documentele pe care s-a obligat să le furnizeze (de exemplu, certificatul de evaluare fiscală sau titlul de proprietate).
Dacă nu doriți să vă retrageți, ci vreți să păstrați imobilul, legea oferă o altă cale: o acțiune pentru declararea antecontractului ca definitiv potrivit art. 19 alin. 3 din Legea obligațiilor și contractelor. Arvuna se impută atunci asupra prețului, iar despăgubirile pentru întârziere se cer potrivit regulilor generale. Explicăm cum se desfășoară acest proces și de ce este important să înscrieți cererea de chemare în judecată în articolul nostru despre declararea antecontractului ca definitiv.
Când se restituie arvuna în aceeași sumă?
Există situații în care niciuna dintre părți nu poate păstra arvuna sau pretinde dublul, iar suma este pur și simplu restituită așa cum a fost plătită, de regulă în temeiul art. 55 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor (primită fără temei sau pe un temei care a dispărut):
- Părțile reziliază contractul prin acord. Dacă acordul nu prevede altfel, ceea ce s-a plătit se restituie.
- Contractul nu poate fi executat dintr-un motiv pentru care nu răspunde nimeni, de exemplu imobilul este afectat de o expropriere sau clădirea a fost avariată de o calamitate naturală.
- Ambele părți sunt în culpă. Practica judiciară consideră că doar partea fără culpă are dreptul prevăzut de art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor; dacă niciuna nu a executat, niciuna nu se poate prevala de arvună.
- Contractul este nul, de exemplu nu a fost respectată forma scrisă cerută de lege pentru antecontract (art. 19 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor). Clauza privind arvuna cade atunci împreună cu contractul.
- Suma este un avans, nu o arvună. Avansul este o parte din preț și trebuie restituit dacă tranzacția cade; eventualele despăgubiri se cer separat și trebuie dovedite.
„Arvuna de rezervare” la o agenție imobiliară
„Arvuna de rezervare” („стоп капаро”) este un termen din practică, nu din lege. De regulă, este o sumă de la câteva sute până la câteva mii de euro pe care cumpărătorul o plătește agenției sau vânzătorului pentru ca imobilul să fie scos de pe piață pe o perioadă scurtă, cât timp se fac verificările și se pregătește antecontractul.
Ce se întâmplă cu această sumă depinde exclusiv de acordul scris. Fiți atenți la următoarele:
- Cine primește banii: vânzătorul sau agenția. Dacă îi păstrează agenția, verificați dacă acționează ca reprezentant al vânzătorului și dacă îi transmite banii acestuia.
- Ce se întâmplă dacă verificările scot la iveală o problemă: o ipotecă, un sechestru, un litigiu între moștenitori, o construcție nelegală. Este înțelept să aveți în scris că suma se restituie atunci integral.
- Perioada: pentru câte zile este „rezervat” imobilul și ce se întâmplă dacă între timp vânzătorul îl vinde altcuiva.
- Clauze unilaterale. Dacă cumpărătorul este consumator, iar cealaltă parte acționează ca profesionist, o clauză care îi permite profesionistului să păstreze suma dacă consumatorul se retrage, fără a prevedea o despăgubire de aceeași valoare dacă profesionistul nu își execută obligațiile, este abuzivă (art. 143 alin. 2 pct. 4 din Legea privind protecția consumatorilor). Clauzele abuzive sunt nule, cu excepția cazului în care au fost negociate individual (art. 146 din Legea privind protecția consumatorilor).
Din practica noastră: Nu plătiți niciodată o „arvună de rezervare” fără un document care să arate cine primește suma, pentru ce imobil, pe ce perioadă și în ce condiții se restituie. Asigurarea verbală a unui agent că „veți primi banii înapoi dacă ceva nu merge” este greu de dovedit ulterior.
Cum vă recuperați arvuna: pas cu pas
- Strângeți documentele. Antecontractul, chitanța sau extrasul bancar al plății, corespondența cu vânzătorul și cu agenția (e-mailuri, mesaje), notificările notariale, certificatele din Registrul proprietății (Имотен регистър).
- Stabiliți cine este în culpă. Verificați ce termene și obligații are fiecare parte. Trimiteți o somație scrisă dacă termenul nu a expirat încă.
- Trimiteți o notificare scrisă de retragere din contract. Dacă vânzătorul nu execută, trimiteți o declarație că vă retrageți din contract potrivit art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor și pretindeți dublul arvunei într-un termen stabilit. Trimiteți-o într-un mod care dovedește primirea: notificare prin notar, scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau curier cu opis de conținut.
- Propuneți o soluționare amiabilă. Vânzătorul preferă adesea să restituie suma decât să riște un proces pentru dublul sumei, plus cheltuieli și dobânzi.
- Cereți o ordonanță de plată sau depuneți o cerere de chemare în judecată. Pentru o creanță bănească până la valoarea care ține de competența judecătoriei (районен съд), puteți folosi procedura ordonanței de plată (art. 410 din Codul de procedură civilă, ГПК), care este mai rapidă dacă debitorul nu face opoziție. Dacă creanța este contestată, urmează procesul obișnuit. Descriem în detaliu drumul de la somație la executorul judecătoresc în articolul nostru despre cum recuperați o datorie neplătită.
- Executarea silită. După ce obțineți titlul executoriu, recuperarea se face prin intermediul unui executor judecătoresc privat sau de stat.
Termene și costuri
| Întrebare | Răspuns | Temei legal |
|---|---|---|
| Termenul de prescripție pentru recuperarea arvunei sau a avansului | 5 ani | Art. 110 din Legea obligațiilor și contractelor |
| Dreptul de a rezilia contractul | 5 ani | Art. 87 alin. 5 din Legea obligațiilor și contractelor |
| Taxa judiciară pentru acțiune | 4% din suma pretinsă, minimum 25,56 EUR | Tariful taxelor de stat percepute potrivit Codului de procedură civilă |
| Plata în numerar | Sumele de 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) sau mai mult se pot plăti numai prin transfer bancar | Art. 3 alin. 1 din Legea privind limitarea plăților în numerar |
Termenul de prescripție curge din momentul în care creanța devine exigibilă, de exemplu de la retragerea din contract. Nu îl lăsați să expire: probele și martorii își pierd valoarea cu timpul.
Cum să nu vă pierdeți arvuna: clauze care vă protejează
Majoritatea litigiilor privind arvuna pot fi prevenite în momentul semnării. Acestea sunt clauzele pe care le verificăm cel mai des:
- Denumire clară. Scrie „arvună potrivit art. 93 din Legea obligațiilor și contractelor” sau „avans”, „parte din preț”? De aceasta depind consecințele.
- Termene clare. O dată sau un termen pentru încheierea contractului final, pentru plata restului prețului și pentru furnizarea documentelor.
- Condiția creditului. Dacă cumpărați cu credit ipotecar: o clauză potrivit căreia, dacă banca refuză într-un anumit termen, arvuna se restituie în aceeași sumă.
- Condiția titlului curat. Obligația vânzătorului de a radia ipoteca din prețul vânzării sau înainte de tranzacție, precum și consecințele dacă acest lucru nu se întâmplă.
- Cine păstrează banii și cum. Plata prin transfer bancar, cu o mențiune de plată care corespunde contractului. Pentru sume mai mari, plata într-un cont special (de exemplu la notar, potrivit art. 25a din Legea notarilor și a activității notariale) sau o acreditivă bancară.
- Starea imobilului: ce rămâne în el și în ce stare se predă. Pentru mai multe despre taxe și verificări la tranzacția propriu-zisă, consultați articolul nostru despre actul notarial: taxe și ce verifică notarul.
- Semnăturile tuturor proprietarilor. Dacă imobilul este bun comun al soților sau este moștenit, antecontractul trebuie semnat de toți proprietarii (sau de un mandatar cu procură expresă). Dacă unul dintre moștenitori locuiește în afara Bulgariei, vedeți cum poate un moștenitor din străinătate să participe la tranzacție fără să călătorească.
Dacă cumpărați o locuință în construcție, riscurile sunt diferite: acolo arvuna este adesea mai mare, iar termenele depind de dezvoltator. Vedeți ce trebuie verificat la cumpărarea unei locuințe în construcție.
Arvuna la închirierea unei locuințe
Problema arvunei nu îi privește doar pe cumpărători. La închiriere, chiriașul plătește adesea o „arvună” („капаро”) pentru a-și asigura locuința înainte de semnarea contractului și o garanție (depozit) la semnare. Acestea sunt sume diferite, cu funcții diferite: arvuna garantează încheierea și executarea contractului, în timp ce garanția acoperă daunele și facturile neplătite la încetarea contractului. Explicăm ce trebuie să prevadă contractul despre garanție în articolul nostru despre clauzele esențiale ale unui contract de închiriere.
Pentru ajutor la cumpărarea, vânzarea și închirierea unui imobil, adresați-vă unui avocat specializat în drept imobiliar.
Costuri la cumpărarea unei proprietăți Onorariul notarial, impozitul local și taxa de înscriere în funcție de prețul proprietății.Întrebări frecvente (FAQ)
„Капаро” și arvuna sunt același lucru?
În limbajul obișnuit, de regulă, da. Legea reglementează doar arvuna (art. 93 din Legea obligațiilor și contractelor). Dacă o anumită sumă este arvună sau avans depinde de ce s-a convenit, de aceea este important ca acest lucru să fie prevăzut expres în contract.
Îmi pot recupera arvuna dacă pur și simplu m-am răzgândit?
Ca regulă, nu, dacă suma este arvună și vânzătorul nu este în culpă: el se poate retrage din contract și o poate păstra. Dacă suma a fost convenită ca avans, ea trebuie restituită, dar vânzătorul poate pretinde despăgubiri dovedite. Înainte de a vă retrage, efectuați o verificare juridică a imobilului: uneori scoate la iveală o problemă care mută culpa asupra vânzătorului.
Când îmi datorează vânzătorul dublul arvunei?
Atunci când nu execută contractul dintr-un motiv pentru care răspunde, iar dumneavoastră nu sunteți în culpă și vă retrageți din contract (art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor). Un exemplu tipic este vânzarea imobilului către un alt cumpărător. Suma dublă include suma pe care ați plătit-o.
Pierd arvuna dacă banca îmi refuză creditul?
Depinde de contract. Dacă s-a convenit că tranzacția depinde de acordarea unui credit într-un anumit termen, refuzul băncii de regulă nu vă face să fiți în culpă. Fără o asemenea clauză, riscul este, ca regulă, al dumneavoastră.
Ce este o „arvună de rezervare” și se restituie?
Este o sumă plătită pentru a „rezerva” imobilul pentru scurt timp, de regulă unei agenții sau vânzătorului. Dacă se restituie depinde de acordul scris. O clauză unilaterală în favoarea profesionistului într-un contract cu un consumator poate fi abuzivă și nulă (art. 143 și 146 din Legea privind protecția consumatorilor).
Retragerea din contract trebuie făcută în scris?
Legea nu prevede o formă specială pentru retragerea potrivit art. 93 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, dar este puternic recomandat să o faceți în scris și să puteți dovedi când a primit-o cealaltă parte. Notificarea prin notar este varianta cea mai sigură.
Pot cere atât finalizarea tranzacției, cât și dublul arvunei?
Nu în același timp. Fie vă retrageți din contract și pretindeți dublul arvunei, fie insistați asupra executării, caz în care puteți introduce o acțiune potrivit art. 19 alin. 3 din Legea obligațiilor și contractelor. Pentru mai multe, vedeți articolul nostru despre declararea antecontractului ca definitiv.
Cât timp am la dispoziție pentru a-mi cere arvuna înapoi?
Termenul general de prescripție este de 5 ani (art. 110 din Legea obligațiilor și contractelor) și curge de la data la care creanța devine exigibilă. În practică este înțelept să acționați imediat, cât timp probele sunt încă disponibile.
Cum îmi recuperez arvuna dacă vânzătorul nu vrea să plătească?
Trimiteți o somație scrisă și, dacă este refuzată, cereți o ordonanță de plată sau depuneți o cerere de chemare în judecată. Pașii sunt descriși în articolul nostru despre datoriile neplătite: de la somație la executorul judecătoresc.
Arvuna poate fi plătită în numerar?
Da, dacă suma este sub 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR). La sau peste această sumă, plata trebuie făcută prin transfer bancar (art. 3 din Legea privind limitarea plăților în numerar). Transferul bancar este totodată cea mai bună dovadă. Explicăm cum se plătește restul prețului la notar în articolul nostru despre actul notarial: taxe și verificări.
Ce se întâmplă cu arvuna la închirierea unei locuințe?
Logica este aceeași: dacă este arvună, partea fără culpă o poate păstra sau poate pretinde dublul. Nu o confundați cu garanția (depozitul). Vedeți clauzele esențiale ale unui contract de închiriere.
Cum vă putem ajuta?
Un litigiu privind arvuna este decis aproape întotdeauna de două lucruri: ce anume scrie în antecontract sau în chitanță și cine a încălcat primul înțelegerea. De aceea, momentul cel mai bun pentru a consulta un avocat este înainte de a plăti, nu după ce tranzacția a căzut. Dacă litigiul a apărut deja, o somație promptă și bine redactată duce adesea la restituirea banilor fără proces.
Cabinetul de avocatură Mechkova & Dimitrova va analiza contractul și documentele înainte de plată, va redacta clauze clare privind arvuna și vă va reprezenta dacă trebuie să recuperați suma pe cale judecătorească. Informațiile din acest articol sunt generale și nu înlocuiesc consultanța pentru cazul dumneavoastră concret. Contactați-ne pentru verificarea contractului.
