Récupérer un acompte immobilier en Bulgarie

Récupérer un acompte est l'un des litiges les plus fréquents lors de l'achat ou de la location d'un bien immobilier en Bulgarie. L'acheteur verse quelques milliers d'euros « pour retirer le bien du marché », l'affaire échoue, et la question se pose : le vendeur garde-t-il l'argent, le restitue-t-il ou doit-il le double ? La réponse dépend de trois éléments : ce que vous avez exactement convenu (des arrhes, une avance sur le prix ou un « acompte de réservation »), la partie qui n'a pas exécuté le contrat, et le respect de la procédure correcte pour s'en retirer.

Dans cet article, nous expliquons ce que sont les arrhes (задатък) au sens de l'article 93 de la Loi sur les obligations et les contrats (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), en quoi elles diffèrent d'une avance, quand un acompte est perdu, quand il est restitué au même montant et quand au double, que faire d'un « acompte de réservation » versé à une agence et comment récupérer votre argent étape par étape. Vous trouverez à la fin une courte liste de clauses qui protègent l'acheteur dès la signature.

Acompte, arrhes, avance et « acompte de réservation » : quelle différence ?

Dans le langage courant bulgare, le mot « капаро » (acompte) désigne toute somme versée avant la transaction définitive. La loi, en revanche, ne connaît pas l'« acompte » en tant que tel. Elle réglemente les arrhes (задатък) (art. 93 de la Loi sur les obligations et les contrats), et tout le reste est soit une partie du prix (une avance), soit une somme reposant sur une autre base convenue par les parties. C'est pourquoi, dans tout litige, la première étape consiste à lire le contrat et à vérifier comment la somme y est qualifiée et réglementée.

Type de paiement	À quoi il sert	Ce qui se passe si l'affaire échoue
Arrhes (задатък)	Prouvent la conclusion du contrat et garantissent son exécution	La partie non défaillante peut les garder ou réclamer le double (art. 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats)
Avance sur le prix	Paiement anticipé d'une partie du prix	Elle est restituée parce que sa cause a disparu (art. 55, al. 1, de la Loi sur les obligations et les contrats) ; les dommages-intérêts se réclament séparément
« Acompte de réservation » („стоп капаро“)	Généralement une somme versée à une agence ou au vendeur pour « réserver » le bien pendant une courte période	Dépend entièrement de l'accord écrit ; sans accord, il n'existe souvent aucune base pour conserver la somme
Clause pénale	Dommages-intérêts fixés à l'avance en cas d'inexécution	Due par la partie défaillante ; le tribunal peut la réduire si elle est excessive (art. 92, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats)

Notre expérience : La plupart des litiges naissent lorsque le reçu indique seulement « J'ai reçu la somme de … EUR à titre d'acompte pour l'appartement », sans un mot sur ce qui se passe si l'affaire ne se fait pas. Le tribunal interprète alors la volonté des parties à la lumière de l'ensemble des circonstances, et l'issue devient difficile à prévoir. Une seule clause claire épargne des mois de procès.

Ce que dit la loi sur les arrhes (art. 93 de la Loi sur les obligations et les contrats)

Le texte légal est court, c'est pourquoi il vaut la peine de le connaître presque mot pour mot :

Les arrhes servent de preuve de la conclusion du contrat et garantissent son exécution (art. 93, al. 1, de la Loi sur les obligations et les contrats).
Si la partie qui a versé les arrhes n'exécute pas, l'autre partie peut se retirer du contrat et garder les arrhes.
Si la partie qui a reçu les arrhes n'exécute pas, l'autre partie, en se retirant du contrat, peut réclamer les arrhes au double (art. 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats).
Si la partie non défaillante préfère exiger l'exécution du contrat, les dommages-intérêts sont déterminés selon les règles générales (art. 93, al. 3, de la Loi sur les obligations et les contrats).

Deux mots sont essentiels dans ces dispositions : « non défaillante » et « retrait ». Le droit de garder les arrhes ou de les recevoir au double n'appartient qu'à la partie qui a elle-même exécuté ses obligations, ou était prête à les exécuter. Et les conséquences se produisent lorsque cette partie déclare se retirer du contrat, et non automatiquement à l'expiration d'un délai.

Les arrhes dans un avant-contrat immobilier

Lors de l'achat d'un logement, les arrhes sont presque toujours versées à la signature de l'avant-contrat (compromis de vente). Lorsque le contrat définitif doit revêtir la forme d'un acte notarié, l'avant-contrat doit être écrit et contenir un accord sur les éléments essentiels : le bien, le prix et les parties (art. 19, al. 1 et 2, de la Loi sur les obligations et les contrats). Un arrangement oral appuyé uniquement par un reçu n'est pas un avant-contrat au sens de la loi, et il ne vous permet pas d'obtenir en justice la conclusion de la vente.

Avant de payer quoi que ce soit, effectuez donc au minimum un audit juridique du bien avant l'achat : propriétaire, charges, copropriétaires et régime matrimonial du vendeur.

Quand le vendeur peut-il garder l'acompte ?

Le vendeur peut garder les arrhes lorsque l'acheteur n'exécute pas son obligation pour une raison qui lui est imputable, alors que le vendeur est la partie non défaillante et se retire du contrat. Exemples typiques tirés de la pratique :

l'acheteur ne se présente pas chez le notaire le jour convenu et ne donne aucune explication raisonnable ;
l'acheteur ne paie pas le solde du prix à temps, alors que le vendeur a tous les documents prêts ;
l'acheteur « change simplement d'avis » et trouve une meilleure affaire.

Toutefois, les arrhes ne sont pas automatiquement perdues si l'acheteur n'a pas obtenu son prêt immobilier. Tout dépend du contrat : si les parties ont convenu que la vente dépend de l'octroi d'un prêt dans un délai déterminé, le refus de la banque peut signifier que l'acheteur n'est pas en faute. En l'absence d'une telle clause, le risque reste en règle générale à la charge de l'acheteur. C'est l'une des clauses les plus importantes pour quiconque achète à crédit.

Quand pouvez-vous obtenir le double de l'acompte ?

L'acheteur peut réclamer le double des arrhes lorsque le vendeur n'exécute pas le contrat, alors que l'acheteur n'est pas défaillant et se retire du contrat. En pratique, cela signifie que vous récupérez la somme versée plus le même montant. Exemples :

le vendeur vend le bien à un autre acheteur qui offre un prix plus élevé ;
le vendeur refuse de se présenter devant le notaire ou augmente le prix après la signature ;
le vendeur a dissimulé une hypothèque, une saisie ou un copropriétaire, de sorte que la vente ne peut pas être conclue à temps ;
le vendeur ne fournit pas les documents qu'il s'était engagé à fournir (par exemple une attestation d'évaluation fiscale ou un titre de propriété).

Si vous ne voulez pas vous retirer mais souhaitez conserver le bien, la loi offre une autre voie : une action tendant à faire déclarer l'avant-contrat définitif en vertu de l'article 19, al. 3, de la Loi sur les obligations et les contrats. Les arrhes s'imputent alors sur le prix, et les dommages-intérêts pour le retard se réclament selon les règles générales. Nous expliquons le déroulement de cette procédure et l'importance d'inscrire la requête introductive d'instance dans notre article sur l'avant-contrat de vente déclaré définitif.

Quand l'acompte est-il restitué au même montant ?

Il existe des cas où aucune partie ne peut garder les arrhes ni en réclamer le double, et où la somme est simplement restituée telle qu'elle a été versée, généralement sur le fondement de l'article 55, al. 1, de la Loi sur les obligations et les contrats (somme reçue sans cause ou sur une cause qui a disparu) :

Les parties résilient le contrat d'un commun accord. Sauf disposition contraire de l'accord, ce qui a été versé est restitué.
Le contrat ne peut pas être exécuté pour une raison qui n'est imputable à personne, par exemple le bien est touché par une expropriation ou l'immeuble a été endommagé par une catastrophe naturelle.
Les deux parties sont défaillantes. La jurisprudence considère que seule la partie non défaillante dispose du droit prévu à l'article 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats ; si aucune n'a exécuté, aucune ne peut se prévaloir des arrhes.
Le contrat est nul, par exemple la forme écrite exigée par la loi pour un avant-contrat n'a pas été respectée (art. 19, al. 1, de la Loi sur les obligations et les contrats). La clause d'arrhes tombe alors avec le contrat.
La somme est une avance, et non des arrhes. Une avance fait partie du prix et doit être restituée si l'affaire échoue ; d'éventuels dommages-intérêts se réclament séparément et doivent être prouvés.

L'« acompte de réservation » auprès d'une agence immobilière

L'« acompte de réservation » („стоп капаро“) est une notion de la pratique, et non de la loi. Il s'agit généralement d'une somme allant de quelques centaines à quelques milliers d'euros que l'acheteur verse à l'agence ou au vendeur pour que le bien soit retiré du marché pendant une courte période, le temps d'effectuer les vérifications et de préparer l'avant-contrat.

Le sort de cette somme dépend uniquement de l'accord écrit. Soyez attentif aux points suivants :

Qui reçoit l'argent : le vendeur ou l'agence. Si l'agence le détient, vérifiez si elle agit en tant que mandataire du vendeur et si elle lui reverse l'argent.
Ce qui se passe si les vérifications révèlent un problème : une hypothèque, une saisie, un litige entre héritiers, une construction illégale. Il est judicieux de prévoir par écrit que la somme est alors intégralement restituée.
La durée : pendant combien de jours le bien est « réservé », et ce qui se passe si le vendeur le vend à quelqu'un d'autre entre-temps.
Les clauses déséquilibrées. Si l'acheteur est un consommateur et que l'autre partie agit en tant que professionnel, une clause permettant au professionnel de garder la somme si le consommateur se retire, sans prévoir une indemnité du même montant si le professionnel n'exécute pas, est abusive (art. 143, al. 2, point 4, de la Loi sur la protection des consommateurs). Les clauses abusives sont nulles, sauf si elles ont été négociées individuellement (art. 146 de la Loi sur la protection des consommateurs).

Notre expérience : Ne versez jamais un « acompte de réservation » sans un document indiquant qui reçoit la somme, pour quel bien, pour quelle durée et à quelles conditions elle est remboursée. L'assurance verbale d'un agent selon laquelle « vous récupérerez votre argent si quelque chose ne va pas » est difficile à prouver par la suite.

Comment récupérer votre acompte : étape par étape

Rassemblez les documents. L'avant-contrat, le reçu ou le relevé bancaire du paiement, la correspondance avec le vendeur et l'agence (e-mails, messages), les notifications notariales, les certificats du Registre foncier (Имотен регистър).
Déterminez qui est défaillant. Vérifiez les délais et les obligations de chaque partie. Envoyez un rappel écrit si le délai n'est pas encore expiré.
Envoyez une notification écrite de retrait du contrat. Si le vendeur n'exécute pas, adressez-lui une déclaration indiquant que vous vous retirez du contrat en vertu de l'article 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats et réclamez le double des arrhes dans un délai déterminé. Envoyez-la par un moyen qui prouve la réception : notification notariale, lettre recommandée avec accusé de réception ou coursier avec inventaire du contenu.
Proposez un règlement amiable. Le vendeur préfère souvent restituer la somme plutôt que de risquer un procès pour le double, majoré des frais et des intérêts.
Demandez une injonction de payer ou introduisez une action. Pour une créance pécuniaire jusqu'à la valeur relevant de la compétence du tribunal d'arrondissement (районен съд), vous pouvez recourir à la procédure d'injonction de payer (art. 410 du Code de procédure civile), plus rapide si le débiteur ne s'y oppose pas. Si la créance est contestée, une procédure contentieuse ordinaire suit. Nous décrivons en détail le chemin de la mise en demeure jusqu'à l'huissier dans notre article sur le recouvrement d'une créance impayée.
L'exécution forcée. Une fois que vous disposez d'un titre exécutoire, le recouvrement est effectué par un huissier de justice privé ou public (частен или държавен съдебен изпълнител).

Délais et frais

Question	Réponse	Base légale
Délai de prescription pour récupérer des arrhes ou une avance	5 ans	Art. 110 de la Loi sur les obligations et les contrats
Droit de résoudre un contrat	5 ans	Art. 87, al. 5, de la Loi sur les obligations et les contrats
Taxe judiciaire sur l'action	4 % du montant réclamé, minimum 25,56 EUR	Barème des taxes d'État perçues en vertu du Code de procédure civile
Paiement en espèces	Les sommes de 10 000 BGN (≈ 5 112,92 EUR) ou plus ne peuvent être payées que par virement bancaire	Art. 3, al. 1, de la Loi sur la limitation des paiements en espèces

Le délai de prescription court à partir du moment où la créance devient exigible, par exemple à compter du retrait du contrat. Ne le laissez pas expirer : les preuves et les témoignages perdent de leur valeur avec le temps.

Comment ne pas perdre votre acompte : les clauses qui vous protègent

La plupart des litiges relatifs aux acomptes peuvent être évités au moment de la signature. Voici les clauses que nous vérifions le plus souvent :

Une qualification claire. Est-il écrit « arrhes au sens de l'article 93 de la Loi sur les obligations et les contrats », ou bien « avance », « partie du prix » ? C'est ce qui détermine les conséquences.
Des délais clairs. Une date ou un délai pour la conclusion du contrat définitif, pour le paiement du solde et pour la remise des documents.
Condition de prêt. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire : une clause prévoyant qu'en cas de refus de la banque dans un délai déterminé, les arrhes sont restituées au même montant.
Condition d'un titre libre de charges. L'obligation pour le vendeur de faire radier l'hypothèque au moyen du prix de vente ou avant la vente, et les conséquences si cela ne se produit pas.
Qui détient l'argent et comment. Paiement par virement bancaire, avec un libellé correspondant au contrat. Pour les sommes plus importantes, paiement sur un compte spécial (par exemple chez le notaire en vertu de l'article 25a de la Loi sur les notaires et l'activité notariale) ou au moyen d'un crédit documentaire bancaire.
L'état du bien : ce qui y reste et dans quel état il est remis. Pour en savoir plus sur les frais et les vérifications lors de la vente elle-même, consultez notre article sur l'acte notarié : frais et vérifications du notaire.
La signature de tous les propriétaires. Si le bien est un bien commun des époux ou un bien hérité, l'avant-contrat doit être signé par tous les propriétaires (ou par un mandataire muni d'une procuration expresse). Si l'un des héritiers vit hors de Bulgarie, voyez comment un héritier à l'étranger peut participer à la vente sans se déplacer.

Si vous achetez un logement en construction, les risques sont différents : les arrhes y sont souvent plus élevées et les délais dépendent du promoteur. Consultez ce qu'il faut vérifier lors d'un achat sur plan.

L'acompte lors de la location d'un logement

La question de l'acompte ne concerne pas seulement les acheteurs. Lors d'une location, le locataire verse souvent un « acompte » („капаро“) pour réserver le logement avant la signature du contrat, puis un dépôt de garantie à la signature. Ce sont des sommes différentes, aux fonctions différentes : les arrhes garantissent la conclusion et l'exécution du contrat, tandis que le dépôt de garantie couvre les dégâts et les factures impayées à la fin du bail. Nous expliquons ce que le contrat doit prévoir au sujet du dépôt de garantie dans notre article sur les clauses essentielles d'un bail.

Pour vous faire accompagner dans l'achat, la vente ou la location d'un bien, adressez-vous à un avocat en droit immobilier à Sofia.

Questions fréquentes (FAQ)

Un « acompte » et des arrhes, est-ce la même chose ?

Dans le langage courant, généralement oui. La loi ne réglemente que les arrhes (art. 93 de la Loi sur les obligations et les contrats). La question de savoir si une somme donnée constitue des arrhes ou une avance dépend de ce qui a été convenu, d'où l'importance que le contrat le précise expressément.

Puis-je récupérer mon acompte si j'ai simplement changé d'avis ?

En règle générale, non, si la somme constitue des arrhes et que le vendeur n'est pas défaillant : il peut se retirer du contrat et les garder. Si la somme a été convenue comme une avance, elle doit être restituée, mais le vendeur peut réclamer les dommages prouvés. Avant de vous retirer, faites réaliser un audit juridique du bien : il révèle parfois un problème qui fait basculer la faute du côté du vendeur.

Quand le vendeur me doit-il le double de l'acompte ?

Lorsqu'il n'exécute pas le contrat pour une raison qui lui est imputable, alors que vous n'êtes pas défaillant et que vous vous retirez du contrat (art. 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats). L'exemple type est la vente du bien à un autre acheteur. Le double inclut la somme que vous avez versée.

Est-ce que je perds l'acompte si la banque me refuse le prêt ?

Cela dépend du contrat. S'il a été convenu que la vente dépend de l'octroi d'un prêt dans un délai déterminé, le refus de la banque ne vous met généralement pas en faute. Sans une telle clause, le risque est en règle générale à votre charge.

Qu'est-ce qu'un « acompte de réservation » et est-il remboursable ?

C'est une somme versée pour « réserver » le bien pendant une courte période, généralement à une agence ou au vendeur. Son remboursement dépend de l'accord écrit. Une clause déséquilibrée en faveur du professionnel dans un contrat conclu avec un consommateur peut être abusive et nulle (art. 143 et 146 de la Loi sur la protection des consommateurs).

Le retrait du contrat doit-il être fait par écrit ?

La loi n'impose pas de forme particulière pour le retrait prévu à l'article 93, al. 2, de la Loi sur les obligations et les contrats, mais il est vivement conseillé de le faire par écrit et de pouvoir prouver quand l'autre partie l'a reçu. La notification notariale est l'option la plus sûre.

Puis-je réclamer à la fois la conclusion de la vente et le double des arrhes ?

Pas en même temps. Soit vous vous retirez du contrat et réclamez le double des arrhes, soit vous insistez sur l'exécution, auquel cas vous pouvez introduire une action en vertu de l'article 19, al. 3, de la Loi sur les obligations et les contrats. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l'avant-contrat de vente déclaré définitif.

De combien de temps est-ce que je dispose pour réclamer mon acompte ?

Le délai de prescription général est de 5 ans (art. 110 de la Loi sur les obligations et les contrats) et court à partir de la date à laquelle la créance devient exigible. En pratique, il est judicieux d'agir immédiatement, tant que les preuves sont encore disponibles.

Comment récupérer mon acompte si le vendeur refuse de payer ?

Envoyez une mise en demeure écrite et, en cas de refus, demandez une injonction de payer ou introduisez une action. Les étapes sont décrites dans notre article sur les créances impayées : de la mise en demeure à l'huissier.

L'acompte peut-il être payé en espèces ?

Oui, si la somme est inférieure à 10 000 BGN (≈ 5 112,92 EUR). À partir de ce montant, le paiement doit se faire par virement bancaire (art. 3 de la Loi sur la limitation des paiements en espèces). Le virement est aussi la meilleure preuve. Nous expliquons comment le solde du prix est payé chez le notaire dans notre article sur l'acte notarié : frais et vérifications.

Qu'advient-il de l'acompte lors de la location d'un logement ?

La logique est la même : s'il s'agit d'arrhes, la partie non défaillante peut les garder ou en réclamer le double. Ne les confondez pas avec le dépôt de garantie. Consultez les clauses essentielles d'un bail.

Comment pouvons-nous vous aider ?

Un litige relatif à un acompte se joue presque toujours sur deux points : ce que dit exactement l'avant-contrat ou le reçu, et qui a manqué le premier à ses engagements. C'est pourquoi le meilleur moment pour consulter un avocat est avant de payer, et non après l'échec de l'affaire. Si le litige est déjà né, une mise en demeure rapide et correctement rédigée permet souvent de récupérer l'argent sans procès.

Le cabinet d'avocats Mechkova & Dimitrova examinera le contrat et les documents avant le paiement, rédigera des clauses d'arrhes claires et vous représentera si vous devez récupérer la somme en justice. Les informations contenues dans cet article sont générales et ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation. Contactez-nous pour faire examiner votre contrat.

Acompte immobilier en Bulgarie : ne pas le perdre et le récupérer

Quand le vendeur peut-il garder l'acompte versé pour un bien immobilier en Bulgarie, et quand doit-il le rembourser au double ?