Acheter un bien immobilier en Bulgarie en tant qu’étranger est tout à fait possible et de plus en plus courant : on y achète une résidence principale, un appartement de vacances à la mer ou à la montagne, une maison de village ou un bien d’investissement. La transaction elle-même se déroule comme toute autre : audit juridique, avant-contrat, acte notarié et inscription. La différence tient à ce qu’un étranger peut posséder et à quelques documents qu’il doit préparer.
Dans cet article, nous expliquons quelles restrictions s’appliquent aux terrains, pourquoi il importe de savoir si vous achetez un appartement ou une maison avec jardin, à quoi ressemblent les étapes et les frais, et comment acheter un bien sans venir en Bulgarie.
Que peut posséder un étranger en Bulgarie ?
Bâtiments et appartements
Les étrangers – quelle que soit leur nationalité – peuvent acquérir la propriété de bâtiments et de locaux autonomes dans des bâtiments : appartements, studios, bureaux, garages. Il n’existe ici aucune restriction.
Terrains : citoyens de l’UE et de l’EEE
Selon l’art. 22, al. 1, de la Constitution bulgare, les étrangers peuvent acquérir des terrains dans les conditions découlant de l’adhésion de la Bulgarie à l’Union européenne, en vertu d’un traité international ratifié, ainsi que par succession légale. Les restrictions transitoires applicables aux citoyens de l’UE et de l’EEE ont été levées – pour les terrains autres qu’agricoles, en 2012. Aujourd’hui, ils peuvent acheter des parcelles et des maisons avec jardin dans les mêmes conditions que les citoyens bulgares.
Pour les terres agricoles et les forêts, la loi impose des exigences supplémentaires, et leur application à l’acheteur concerné doit être vérifiée avant la transaction.
Terrains : ressortissants de pays tiers à l’UE
Les ressortissants de pays extérieurs à l’UE et à l’EEE (par exemple les citoyens britanniques depuis le Brexit) ne peuvent en règle générale pas acquérir directement de terrain. Les exceptions sont la succession légale et les cas prévus par un traité international.
La solution légale la plus courante est l’achat par l’intermédiaire d’une société bulgare. L’étranger crée une EOOD ou une OOD (formes bulgares de SARL), et la société – en tant que personne morale bulgare – achète la maison et le terrain. Il faut garder à l’esprit que :
- le propriétaire du bien est la société, et non vous personnellement ;
- la société a des obligations – comptabilité, comptes annuels, déclarations fiscales ;
- la revente ultérieure du bien, ou des parts de la société, est une opération différente, aux conséquences fiscales différentes ;
- pour les terres agricoles, cette voie est restreinte et nécessite une vérification distincte.
Nous expliquons comment créer une société à distance dans notre article sur la création d’une société en Bulgarie depuis l’étranger. Acheter à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société est une question à examiner avec un avocat et un expert-comptable avant l’avant-contrat.
Un appartement ou une maison avec jardin : pourquoi le terrain compte
Avec un appartement dans un immeuble, vous achetez le local autonome et des quotes-parts indivises des parties communes de l’immeuble. Le fait que des quotes-parts indivises du terrain soient transmises avec lui, ou seulement un droit de construire (droit de superficie), dépend des titres de propriété de l’immeuble. Pour un ressortissant d’un pays tiers à l’UE, le notaire structurera la transaction de manière à ce qu’elle n’inclue pas de terrain.
Avec une maison avec jardin, le bâtiment et le terrain sont généralement vendus ensemble. Si l’acheteur ne peut pas acquérir le terrain, il ne peut pas acheter un tel bien en son nom propre – d’où la nécessité d’une société. Vérifiez donc avec votre avocat, avant même une visite, si le bien concerné vous convient.
Les étapes de l’achat d’un bien immobilier
1. Audit juridique du bien
Les vérifications portent sur la propriété du vendeur et la chaîne des propriétaires antérieurs ; les charges – hypothèques, saisies, assignations inscrites, droits d’usage ; le caractère commun (entre époux) ou successoral du bien ; les dettes fiscales ; et les documents de construction. Nous décrivons en détail ce que cela implique dans notre article sur l’audit juridique avant l’achat d’un bien immobilier.
2. Avant-contrat et acompte
L’avant-contrat fixe le prix, les délais, l’acompte, qui paie les frais et ce qui se passe si l’une des parties se retire. Les règles relatives à l’acompte sont expliquées dans notre article sur l’acompte et les cas où il est remboursé.
3. Acte notarié
Le contrat définitif est conclu devant un notaire du lieu de situation du bien. Si vous ne parlez pas bulgare, le notaire exigera un interprète qui traduira le contenu de l’acte lors de la signature.
4. Inscription et démarches suivantes
Le notaire soumet l’acte à l’inscription au Registre foncier. Après la transaction, vous devez déposer une déclaration auprès de la commune pour les impôts locaux et la taxe d’enlèvement des ordures, transférer les contrats d’électricité, d’eau et de chauffage urbain et, si nécessaire, assurer le bien.
Acheter à distance par procuration
Vous n’êtes pas obligé de venir en Bulgarie. Un mandataire – généralement un avocat – peut signer en votre nom l’avant-contrat et l’acte notarié. La procuration doit être spéciale, décrire le bien et comporter une certification notariale simultanée de la signature et du contenu. Si elle est signée à l’étranger devant un notaire local, une apostille ou une légalisation ainsi qu’une traduction sont également nécessaires. Nous expliquons comment la préparer dans notre article sur la procuration depuis l’étranger avec apostille et traduction.
De quels documents un étranger a-t-il besoin ?
| Document | Quand il est nécessaire |
|---|---|
| Passeport ou carte d’identité en cours de validité (pour les citoyens de l’UE) | Toujours |
| Numéro personnel bulgare (ЕГН), numéro personnel d’étranger (ЛНЧ) ou autre numéro d’identification, si vous en avez un | Généralement – à vérifier avec le notaire |
| Déclarations dans la procédure notariale (nationalité, situation matrimoniale, origine des fonds si elle est exigée) | Toujours |
| Documents relatifs à la situation matrimoniale et au régime matrimonial | Si vous êtes marié – pour établir si le bien devient un bien commun |
| Procuration spéciale avec apostille et traduction | Si vous achetez par l’intermédiaire d’un mandataire |
| Documents de la société bulgare | Si vous achetez par l’intermédiaire d’une société |
| Interprète pour l’acte notarié | Si vous ne parlez pas bulgare |
La situation matrimoniale compte. Si vous êtes marié, le régime matrimonial des époux peut être régi par une loi étrangère, ce qui détermine si le bien sera un bien commun. Abordez ce point avec votre avocat avant la transaction.
Combien coûte l’achat ?
Les frais de transaction sont les mêmes pour les étrangers et pour les citoyens bulgares :
| Frais | Montant |
|---|---|
| Émoluments du notaire | Selon un barème dégressif, jusqu’à un maximum de 3 067,75 EUR hors TVA |
| Impôt local sur l’acquisition à titre onéreux | De 0,1 % à 3 % – le taux est fixé par chaque commune |
| Droit d’inscription | 0,1 % |
| Interprète, procuration, avocat, agent immobilier | Selon accord |
Les émoluments et l’impôt sont calculés sur la plus élevée de deux valeurs : le prix convenu ou la valeur fiscale. Vous trouverez un exemple chiffré dans notre article sur les frais d’acte notarié.
Paiement par virement bancaire
Les paiements au titre de la transaction dépassant au total 10 000 BGN (≈ 5 112,92 EUR) s’effectuent par virement bancaire – sur le compte spécial du notaire ou sur un compte bancaire ouvert dans une banque choisie par les parties (art. 25, al. 10, de la Loi sur les notaires et l’activité notariale, ЗННД). Pour un virement depuis l’étranger, prévoyez le temps nécessaire aux vérifications des banques et préparez des justificatifs de l’origine des fonds.
Calendrier indicatif
| Étape | Ce qui se passe | Durée indicative |
|---|---|---|
| 1 | Choix du bien et consultation – à titre personnel ou via une société | 1 à 2 semaines |
| 2 | Procuration depuis l’étranger, si vous achetez à distance | 1 à 4 semaines |
| 3 | Audit juridique du bien | 1 à 2 semaines |
| 4 | Avant-contrat et acompte | quelques jours |
| 5 | Documents pour la transaction, transfert des fonds | 2 à 6 semaines |
| 6 | Acte notarié et inscription | le jour de la transaction |
| 7 | Déclaration à la commune, contrats d’énergie et d’eau | 2 à 4 semaines |
Si vous achetez par l’intermédiaire d’une société, prévoyez un délai supplémentaire pour la créer.
Frais d'achat immobilier Frais de notaire, taxe locale et taxe d'inscription selon le prix du bien.Questions fréquentes (FAQ)
Un ressortissant d’un pays tiers à l’UE peut-il acheter un appartement en Bulgarie ?
Oui. Les restrictions ne concernent que les terrains. Un ressortissant d’un pays tiers à l’UE peut acheter en son nom propre un appartement, un bureau ou un autre local dans un bâtiment.
Un citoyen britannique peut-il acheter une maison avec jardin ?
Depuis le Brexit, les citoyens britanniques sont traités comme des ressortissants d’un pays tiers à l’UE. En règle générale, ils ne peuvent pas acquérir en leur nom propre le terrain sur lequel se trouve la maison ; ils achètent donc le plus souvent par l’intermédiaire d’une société bulgare. Le cas concret doit être vérifié.
Puis-je hériter d’un terrain en Bulgarie si je suis étranger ?
Oui. La Constitution permet aux étrangers d’acquérir des terrains par succession légale. Nous expliquons comment régler une succession à distance dans notre article héritier à l’étranger : régler une succession en Bulgarie sans se déplacer.
Ai-je besoin d’un LNCh (numéro personnel d’étranger) ou d’un compte bancaire bulgare ?
Un compte bancaire bulgare n’est pas obligatoire – le prix peut être viré depuis l’étranger. La nécessité d’un LNCh (ЛНЧ) ou d’un autre numéro d’identification dépend du cas concret. En général, l’étranger obtient un numéro d’identification auprès de l’Agence nationale des recettes publiques (НАП) pour les déclarations fiscales. Renseignez-vous à l’avance auprès de votre avocat et du notaire.
Puis-je acheter un bien sans venir en Bulgarie ?
Oui, par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration spéciale avec certification notariale de la signature et du contenu. Si vous la signez dans un consulat bulgare, ni apostille ni traduction ne sont nécessaires.
Pourquoi acheter un bien avec un avocat ?
Un étranger achète dans un système juridique qu’il ne connaît pas, dans une langue étrangère et souvent à distance. Le notaire authentifie la transaction de manière impartiale, mais ne défend pas vos intérêts – c’est le rôle de votre avocat. Un avocat en droit immobilier à Sofia évaluera si vous pouvez acheter le bien en votre nom propre ou si vous avez besoin d’une société, vérifiera la propriété et les charges, préparera le contrat et la procuration, et vous représentera devant le notaire.
Le cabinet d’avocats Mechkova & Dimitrova aide des clients de nombreux pays à acheter un bien en Bulgarie en toute sécurité et à distance. Les informations contenues dans cet article sont générales et ne remplacent pas un conseil sur la transaction concernée. Contactez-nous avant de signer un avant-contrat.
