Η αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία από αλλοδαπό είναι απολύτως δυνατή και όλο και πιο συνηθισμένη – αγοράζονται κατοικίες για μόνιμη διαμονή, εξοχικά διαμερίσματα στη θάλασσα και στο βουνό, σπίτια σε χωριά και ακίνητα για επένδυση. Η ίδια η συναλλαγή γίνεται όπως κάθε άλλη: νομικός έλεγχος, προσύμφωνο, συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή. Η διαφορά βρίσκεται στο τι μπορεί να έχει στην κυριότητά του ένας αλλοδαπός και σε ορισμένα έγγραφα που πρέπει να προετοιμάσει.
Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε ποιοι περιορισμοί ισχύουν για τη γη, γιατί έχει σημασία αν αγοράζετε διαμέρισμα ή σπίτι με κήπο, πώς είναι τα βήματα και τα έξοδα, και πώς μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο χωρίς να έρθετε στη Βουλγαρία.
Τι μπορεί να έχει στην κυριότητά του ένας αλλοδαπός στη Βουλγαρία;
Κτίρια και διαμερίσματα
Οι αλλοδαποί – ανεξαρτήτως ιθαγένειας – μπορούν να αποκτήσουν κυριότητα σε κτίρια και αυτοτελή τμήματα κτιρίων: διαμερίσματα, στούντιο, γραφεία, γκαράζ. Εδώ δεν υπάρχουν περιορισμοί.
Γη: πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ
Σύμφωνα με το άρθρο 22, παρ. 1 του Συντάγματος της Βουλγαρίας, οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτούν γη υπό τους όρους που απορρέουν από την ένταξη της Βουλγαρίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, βάσει κυρωμένης διεθνούς σύμβασης και με εξ αδιαθέτου διαδοχή. Οι μεταβατικοί περιορισμοί για τους πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ έχουν αρθεί – για τη γη πλην της γεωργικής, το 2012. Σήμερα μπορούν να αγοράζουν οικόπεδα και σπίτια με κήπο υπό τους ίδιους όρους με τους Βούλγαρους πολίτες.
Για τη γεωργική γη και τα δάση ο νόμος θέτει πρόσθετες απαιτήσεις, και το πώς εφαρμόζονται στον συγκεκριμένο αγοραστή πρέπει να ελεγχθεί πριν από τη συναλλαγή.
Γη: πολίτες χωρών εκτός ΕΕ
Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ (για παράδειγμα οι Βρετανοί πολίτες μετά το Brexit) κατά κανόνα δεν μπορούν να αποκτήσουν γη απευθείας. Εξαιρέσεις αποτελούν η εξ αδιαθέτου διαδοχή και οι περιπτώσεις που προβλέπονται σε διεθνή σύμβαση.
Η συνηθέστερη νόμιμη λύση είναι η αγορά μέσω βουλγαρικής εταιρείας. Ο αλλοδαπός ιδρύει EOOD ή OOD, και η εταιρεία – ως βουλγαρικό νομικό πρόσωπο – αγοράζει το σπίτι και τη γη. Πρέπει να λάβετε υπόψη ότι:
- ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι η εταιρεία και όχι εσείς προσωπικά·
- η εταιρεία έχει υποχρεώσεις – λογιστική τήρηση, ετήσιες οικονομικές καταστάσεις, φορολογικές δηλώσεις·
- η μεταγενέστερη πώληση του ακινήτου ή των μεριδίων της εταιρείας είναι διαφορετική συναλλαγή με διαφορετικές φορολογικές συνέπειες·
- για τη γεωργική γη η οδός αυτή είναι περιορισμένη και απαιτεί χωριστό έλεγχο.
Εξηγούμε πώς ιδρύεται εταιρεία από απόσταση στο άρθρο μας για τη σύσταση εταιρείας στη Βουλγαρία από το εξωτερικό. Το αν θα αγοράσετε προσωπικά ή μέσω εταιρείας είναι ερώτημα που πρέπει να συζητήσετε με δικηγόρο και λογιστή πριν από το προσύμφωνο.
Διαμέρισμα ή σπίτι με κήπο: γιατί μετράει η γη
Με ένα διαμέρισμα σε κτίριο, αγοράζετε το αυτοτελές τμήμα και ιδανικά μερίδια στα κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου. Το αν μεταβιβάζονται μαζί τους ιδανικά μερίδια του οικοπέδου ή μόνο δικαίωμα επιφανείας εξαρτάται από τους τίτλους του κτιρίου. Για πολίτη χώρας εκτός ΕΕ, ο συμβολαιογράφος θα διαρθρώσει τη συναλλαγή έτσι ώστε να μην περιλαμβάνει γη.
Με ένα σπίτι με κήπο, το κτίριο και η γη πωλούνται συνήθως μαζί. Αν ο αγοραστής δεν μπορεί να αποκτήσει τη γη, δεν μπορεί να αγοράσει ένα τέτοιο ακίνητο στο όνομά του – εξ ου και η ανάγκη για εταιρεία. Γι' αυτό, ακόμη και πριν από την επίσκεψη στο ακίνητο, ελέγξτε με τον δικηγόρο σας αν το συγκεκριμένο ακίνητο σας ταιριάζει.
Τα βήματα της αγοράς ακινήτου
1. Νομικός έλεγχος του ακινήτου
Ο έλεγχος καλύπτει την κυριότητα του πωλητή και την αλυσίδα των προηγούμενων ιδιοκτητών· τα βάρη – υποθήκες, κατασχέσεις, εγγεγραμμένες αγωγές, δικαιώματα χρήσης· αν το ακίνητο ανήκει σε συζυγική περιουσία ή είναι κληρονομιαίο· τις φορολογικές υποχρεώσεις· και τα έγγραφα του κτιρίου. Περιγράφουμε αναλυτικά τι περιλαμβάνει στο άρθρο μας για τον νομικό έλεγχο πριν από την αγορά ακινήτου.
2. Προσύμφωνο και αρραβώνας
Το προσύμφωνο ορίζει το τίμημα, τις προθεσμίες, τον αρραβώνα, ποιος πληρώνει τα έξοδα και τι γίνεται αν ένα από τα μέρη υπαναχωρήσει. Οι κανόνες για τον αρραβώνα εξηγούνται στο άρθρο μας για τον αρραβώνα και πότε επιστρέφεται.
3. Συμβολαιογραφική πράξη
Η οριστική σύμβαση συνάπτεται ενώπιον συμβολαιογράφου του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αν δεν μιλάτε βουλγαρικά, ο συμβολαιογράφος θα απαιτήσει διερμηνέα για να μεταφράσει το περιεχόμενο της πράξης κατά την υπογραφή.
4. Μεταγραφή και επόμενα βήματα
Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει την πράξη για μεταγραφή στο Μητρώο Ακινήτων (Имотен регистър). Μετά τη συναλλαγή πρέπει να υποβάλετε δήλωση στον δήμο για τους τοπικούς φόρους και το τέλος καθαριότητας, να μεταφέρετε τους λογαριασμούς ρεύματος, νερού και τηλεθέρμανσης και, αν χρειάζεται, να ασφαλίσετε το ακίνητο.
Αγορά από απόσταση με πληρεξούσιο
Δεν χρειάζεται να έρθετε στη Βουλγαρία. Ένας πληρεξούσιος – συνήθως δικηγόρος – μπορεί να υπογράψει για λογαριασμό σας το προσύμφωνο και τη συμβολαιογραφική πράξη. Το πληρεξούσιο πρέπει να είναι ειδικό, να περιγράφει το ακίνητο και να φέρει ταυτόχρονη συμβολαιογραφική επικύρωση της υπογραφής και του περιεχομένου. Αν υπογραφεί στο εξωτερικό ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου, χρειάζονται επίσης επισημείωση (apostille) ή επικύρωση και μετάφραση. Εξηγούμε πώς ετοιμάζεται στο άρθρο μας για το πληρεξούσιο από το εξωτερικό με επισημείωση και μετάφραση.
Ποια έγγραφα χρειάζεται ένας αλλοδαπός;
| Έγγραφο | Πότε χρειάζεται |
|---|---|
| Ισχύον διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας (για πολίτες της ΕΕ) | Πάντα |
| Βουλγαρικός προσωπικός αριθμός (ЕГН), προσωπικός αριθμός αλλοδαπού (ЛНЧ) ή άλλος αριθμός ταυτοποίησης, αν έχετε | Συνήθως – ελέγξτε με τον συμβολαιογράφο |
| Δηλώσεις στη συμβολαιογραφική διαδικασία (ιθαγένεια, οικογενειακή κατάσταση, προέλευση κεφαλαίων όπου απαιτείται) | Πάντα |
| Έγγραφα για την οικογενειακή κατάσταση και το περιουσιακό καθεστώς του γάμου | Αν είστε έγγαμοι – για να διευκρινιστεί αν το ακίνητο γίνεται κοινή περιουσία |
| Ειδικό πληρεξούσιο με επισημείωση και μετάφραση | Αν αγοράζετε μέσω αντιπροσώπου |
| Έγγραφα της βουλγαρικής εταιρείας | Αν αγοράζετε μέσω εταιρείας |
| Διερμηνέας για τη συμβολαιογραφική πράξη | Αν δεν μιλάτε βουλγαρικά |
Η οικογενειακή κατάσταση έχει σημασία. Αν είστε έγγαμοι, το περιουσιακό καθεστώς των συζύγων μπορεί να διέπεται από αλλοδαπό δίκαιο, και αυτό επηρεάζει το αν το ακίνητο θα είναι κοινή περιουσία. Συζητήστε το με τον δικηγόρο σας πριν από τη συναλλαγή.
Πόσο κοστίζει η αγορά;
Τα έξοδα της συναλλαγής είναι τα ίδια για αλλοδαπούς και για Βούλγαρους πολίτες:
| Έξοδο | Ποσό |
|---|---|
| Συμβολαιογραφική αμοιβή | Κλιμακωτά, έως 3.067,75 € κατ' ανώτατο όριο χωρίς ΦΠΑ |
| Τοπικός φόρος μεταβίβασης κατά την απόκτηση | Από 0,1% έως 3% – ο συντελεστής ορίζεται από κάθε δήμο |
| Τέλος μεταγραφής | 0,1% |
| Διερμηνέας, πληρεξούσιο, δικηγόρος, μεσίτης | Κατόπιν συμφωνίας |
Τα τέλη και ο φόρος υπολογίζονται επί της υψηλότερης από δύο αξίες – του συμφωνημένου τιμήματος ή της φορολογητέας αξίας. Ένα αναλυτικό παράδειγμα θα βρείτε στο άρθρο μας για τα έξοδα της συμβολαιογραφικής πράξης.
Πληρωμή με τραπεζικό έμβασμα
Οι πληρωμές στο πλαίσιο της συναλλαγής που υπερβαίνουν συνολικά τα 10.000 BGN (≈ 5.112,92 €) γίνονται με τραπεζικό έμβασμα – στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου ή σε τραπεζικό λογαριασμό σε τράπεζα της επιλογής των μερών (άρθρο 25, παρ. 10 του Νόμου περί Συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικής Δραστηριότητας, ЗННД). Για έμβασμα από το εξωτερικό, υπολογίστε χρόνο για τους ελέγχους των τραπεζών και ετοιμάστε έγγραφα για την προέλευση των κεφαλαίων.
Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα
| Στάδιο | Τι γίνεται | Ενδεικτικός χρόνος |
|---|---|---|
| 1 | Επιλογή του ακινήτου και συμβουλευτική – προσωπικά ή μέσω εταιρείας | 1–2 εβδομάδες |
| 2 | Πληρεξούσιο από το εξωτερικό, αν αγοράζετε από απόσταση | 1–4 εβδομάδες |
| 3 | Νομικός έλεγχος του ακινήτου | 1–2 εβδομάδες |
| 4 | Προσύμφωνο και αρραβώνας | λίγες ημέρες |
| 5 | Έγγραφα για τη συναλλαγή, μεταφορά των χρημάτων | 2–6 εβδομάδες |
| 6 | Συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή | την ημέρα της συναλλαγής |
| 7 | Δήλωση στον δήμο, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας | 2–4 εβδομάδες |
Αν αγοράζετε μέσω εταιρείας, υπολογίστε επιπλέον χρόνο για τη σύστασή της.
Έξοδα αγοράς ακινήτου Συμβολαιογραφική αμοιβή, τοπικός φόρος και τέλος μεταγραφής με βάση την τιμή του ακινήτου.Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Μπορεί πολίτης χώρας εκτός ΕΕ να αγοράσει διαμέρισμα στη Βουλγαρία;
Ναι. Οι περιορισμοί αφορούν μόνο τη γη. Πολίτης χώρας εκτός ΕΕ μπορεί να αγοράσει στο όνομά του διαμέρισμα, γραφείο ή άλλο τμήμα κτιρίου.
Μπορεί ένας Βρετανός πολίτης να αγοράσει σπίτι με κήπο;
Μετά το Brexit, οι Βρετανοί πολίτες αντιμετωπίζονται ως πολίτες χώρας εκτός ΕΕ. Κατά κανόνα δεν μπορούν να αποκτήσουν στο όνομά τους τη γη κάτω από το σπίτι, γι' αυτό συνήθως αγοράζουν μέσω βουλγαρικής εταιρείας. Η συγκεκριμένη περίπτωση πρέπει να ελεγχθεί.
Μπορώ να κληρονομήσω γη στη Βουλγαρία αν είμαι αλλοδαπός;
Ναι. Το Σύνταγμα επιτρέπει στους αλλοδαπούς να αποκτούν γη με εξ αδιαθέτου διαδοχή. Εξηγούμε πώς τακτοποιείται μια κληρονομία από απόσταση στο άρθρο μας κληρονόμος στο εξωτερικό: τακτοποίηση κληρονομίας στη Βουλγαρία χωρίς ταξίδι.
Χρειάζομαι ЛНЧ (προσωπικό αριθμό αλλοδαπού) ή βουλγαρικό τραπεζικό λογαριασμό;
Ο βουλγαρικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι υποχρεωτικός – το τίμημα μπορεί να μεταφερθεί από το εξωτερικό. Το αν χρειάζεται ЛНЧ ή άλλος αριθμός ταυτοποίησης εξαρτάται από τη συγκεκριμένη περίπτωση. Συνήθως ο αλλοδαπός λαμβάνει αριθμό ταυτοποίησης από την Εθνική Υπηρεσία Δημοσίων Εσόδων (НАП) για τις φορολογικές δηλώσεις. Ενημερωθείτε εκ των προτέρων από τον δικηγόρο σας και τον συμβολαιογράφο.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο χωρίς να έρθω στη Βουλγαρία;
Ναι, μέσω αντιπροσώπου με ειδικό πληρεξούσιο με συμβολαιογραφική επικύρωση της υπογραφής και του περιεχομένου. Αν το υπογράψετε σε βουλγαρικό προξενείο, δεν χρειάζεται ούτε επισημείωση ούτε μετάφραση.
Γιατί να αγοράσετε ακίνητο με δικηγόρο;
Ένας αλλοδαπός αγοράζει σε ένα άγνωστο νομικό σύστημα, σε ξένη γλώσσα και συχνά από απόσταση. Ο συμβολαιογράφος επικυρώνει τη συναλλαγή αμερόληπτα, αλλά δεν προστατεύει τα συμφέροντά σας – αυτός είναι ο ρόλος του δικηγόρου σας. Ένας δικηγόρος ακινήτων στη Σόφια θα εκτιμήσει αν μπορείτε να αγοράσετε το ακίνητο στο όνομά σας ή αν χρειάζεστε εταιρεία, θα ελέγξει την κυριότητα και τα βάρη, θα ετοιμάσει τη σύμβαση και το πληρεξούσιο και θα σας εκπροσωπήσει ενώπιον του συμβολαιογράφου.
Το Δικηγορικό Γραφείο Mechkova & Dimitrova βοηθά πελάτες από πολλές χώρες να αγοράζουν ακίνητα στη Βουλγαρία με ασφάλεια και από απόσταση. Οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο είναι γενικές και δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή για τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Επικοινωνήστε μαζί μας πριν υπογράψετε προσύμφωνο.
