Zakup nieruchomości w Bułgarii przez cudzoziemca jest jak najbardziej możliwy i coraz częstszy – ludzie kupują mieszkania do zamieszkania, apartamenty wakacyjne nad morzem i w górach, domy na wsi i nieruchomości inwestycyjne. Sama transakcja przebiega jak każda inna: weryfikacja prawna, umowa przedwstępna, akt notarialny i wpis. Różnica polega na tym, czego cudzoziemiec może być właścicielem, oraz na kilku dokumentach, które musi przygotować.
W tym artykule wyjaśniamy, jakie ograniczenia dotyczą gruntów, dlaczego ma znaczenie, czy kupują Państwo mieszkanie, czy dom z ogrodem, jak wyglądają kolejne kroki i koszty oraz jak kupić nieruchomość bez przyjazdu do Bułgarii.
Czego cudzoziemiec może być właścicielem w Bułgarii?
Budynki i mieszkania
Cudzoziemcy – niezależnie od obywatelstwa – mogą nabywać własność budynków i samodzielnych lokali w budynkach: mieszkań, kawalerek, biur, garaży. Nie ma tu żadnych ograniczeń.
Grunty: obywatele UE i EOG
Zgodnie z art. 22 ust. 1 Konstytucji Bułgarii cudzoziemcy mogą nabywać prawo własności gruntów na warunkach wynikających z członkostwa Bułgarii w Unii Europejskiej, na podstawie ratyfikowanej umowy międzynarodowej oraz w drodze dziedziczenia ustawowego. Przejściowe ograniczenia dla obywateli UE i EOG zostały zniesione – w odniesieniu do gruntów innych niż rolne w 2012 r. Dziś mogą oni kupować działki i domy z ogrodem na tych samych warunkach co obywatele Bułgarii.
W przypadku gruntów rolnych i lasów ustawa przewiduje dodatkowe wymagania, a to, jak mają one zastosowanie do konkretnego kupującego, trzeba sprawdzić przed transakcją.
Grunty: obywatele państw spoza UE
Obywatele państw spoza UE i EOG (na przykład obywatele Wielkiej Brytanii po brexicie) co do zasady nie mogą bezpośrednio nabywać gruntów. Wyjątkami są dziedziczenie ustawowe oraz przypadki przewidziane w umowie międzynarodowej.
Najczęstszym zgodnym z prawem rozwiązaniem jest zakup przez bułgarską spółkę. Cudzoziemiec zakłada EOOD lub OOD, a spółka – jako bułgarska osoba prawna – kupuje dom i grunt. Trzeba pamiętać, że:
- właścicielem nieruchomości jest spółka, a nie Państwo osobiście;
- spółka ma obowiązki – księgowość, roczne sprawozdania finansowe, deklaracje podatkowe;
- późniejsza sprzedaż nieruchomości lub udziałów w spółce to inna transakcja, z innymi skutkami podatkowymi;
- w przypadku gruntów rolnych ta droga jest ograniczona i wymaga odrębnej weryfikacji.
Jak założyć spółkę na odległość, wyjaśniamy w artykule o zakładaniu firmy w Bułgarii z zagranicy. To, czy kupić nieruchomość osobiście, czy przez spółkę, warto omówić z adwokatem i księgowym przed zawarciem umowy przedwstępnej.
Mieszkanie czy dom z ogrodem: dlaczego grunt ma znaczenie
Kupując mieszkanie w budynku, nabywają Państwo samodzielny lokal i udział we współwłasności części wspólnych budynku. To, czy przechodzi wraz z nimi udział w gruncie, czy jedynie prawo zabudowy, zależy od tytułów własności budynku. W przypadku obywatela państwa spoza UE notariusz tak ukształtuje transakcję, aby nie obejmowała gruntu.
W przypadku domu z ogrodem budynek i grunt sprzedaje się zwykle razem. Jeśli kupujący nie może nabyć gruntu, nie może kupić takiej nieruchomości na własne nazwisko – stąd potrzeba założenia spółki. Dlatego jeszcze przed oglądaniem nieruchomości warto sprawdzić z adwokatem, czy konkretna nieruchomość jest dla Państwa odpowiednia.
Kolejne kroki przy zakupie nieruchomości
1. Weryfikacja prawna nieruchomości
Weryfikacja obejmuje prawo własności sprzedającego i łańcuch poprzednich właścicieli; obciążenia – hipoteki, zajęcia, wpisane pozwy, prawa użytkowania; to, czy nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków lub odziedziczonym; zobowiązania podatkowe; oraz dokumentację budowlaną. Co to obejmuje, opisujemy szczegółowo w artykule o weryfikacji prawnej przed zakupem nieruchomości.
2. Umowa przedwstępna i zadatek
Umowa przedwstępna określa cenę, terminy, zadatek, to, kto ponosi koszty, oraz co się dzieje, gdy jedna ze stron się wycofa. Zasady dotyczące zadatku wyjaśniamy w artykule o zadatku i jego zwrocie.
3. Akt notarialny
Umowę ostateczną zawiera się przed notariuszem właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Jeśli nie mówią Państwo po bułgarsku, notariusz będzie wymagał tłumacza, który przetłumaczy treść aktu przy jego podpisaniu.
4. Wpis i dalsze kroki
Notariusz składa akt do wpisu w Rejestrze Nieruchomości (Имотен регистър). Po transakcji należy złożyć w gminie deklarację dotyczącą podatków lokalnych i opłaty za wywóz odpadów, przepisać umowy na prąd, wodę i ciepło systemowe, a w razie potrzeby ubezpieczyć nieruchomość.
Zakup na odległość przez pełnomocnika
Nie muszą Państwo przyjeżdżać do Bułgarii. Pełnomocnik – zwykle adwokat – może podpisać w Państwa imieniu umowę przedwstępną i akt notarialny. Pełnomocnictwo musi być szczególne, musi opisywać nieruchomość i musi mieć jednoczesne notarialne poświadczenie podpisu i treści. Jeśli zostanie podpisane za granicą przed miejscowym notariuszem, potrzebne są również apostille lub legalizacja oraz tłumaczenie. Jak je przygotować, wyjaśniamy w artykule o pełnomocnictwie z zagranicy z apostille i tłumaczeniem.
Jakich dokumentów potrzebuje cudzoziemiec?
| Dokument | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|
| Ważny paszport lub dowód osobisty (w przypadku obywateli UE) | Zawsze |
| Bułgarski numer identyfikacyjny (ЕГН), numer osobowy cudzoziemca (ЛНЧ) lub inny numer identyfikacyjny, jeśli go Państwo mają | Zwykle – należy sprawdzić u notariusza |
| Oświadczenia w postępowaniu notarialnym (obywatelstwo, stan cywilny, źródło środków, jeśli jest wymagane) | Zawsze |
| Dokumenty dotyczące stanu cywilnego i małżeńskiego ustroju majątkowego | Jeśli są Państwo w związku małżeńskim – aby było jasne, czy nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego |
| Pełnomocnictwo szczególne z apostille i tłumaczeniem | Jeśli kupują Państwo przez pełnomocnika |
| Dokumenty bułgarskiej spółki | Jeśli kupują Państwo przez spółkę |
| Tłumacz przy akcie notarialnym | Jeśli nie mówią Państwo po bułgarsku |
Stan cywilny ma znaczenie. Jeśli są Państwo w związku małżeńskim, ustrój majątkowy małżonków może podlegać prawu obcemu, a to wpływa na to, czy nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego. Należy to omówić z adwokatem przed transakcją.
Ile kosztuje zakup?
Koszty transakcji są takie same dla cudzoziemców i dla obywateli Bułgarii:
| Koszt | Wysokość |
|---|---|
| Opłata notarialna | Według skali degresywnej, maksymalnie 3067,75 EUR bez VAT |
| Lokalny podatek od nabycia nieruchomości | Od 0,1% do 3% – stawkę ustala każda gmina |
| Opłata za wpis | 0,1% |
| Tłumacz, pełnomocnictwo, adwokat, pośrednik w obrocie nieruchomościami | Według umowy |
Opłaty i podatek oblicza się od wyższej z dwóch wartości – uzgodnionej ceny lub wartości podatkowej. Przykład obliczenia znajdą Państwo w artykule o opłatach za akt notarialny.
Płatność przelewem bankowym
Płatności w ramach transakcji przekraczające łącznie 10 000 BGN (≈ 5112,92 EUR) dokonuje się przelewem – na specjalny rachunek notariusza lub na rachunek w banku wybranym przez strony (art. 25 ust. 10 bułgarskiej ustawy o notariuszach i działalności notarialnej, ЗННД). Przy przelewie z zagranicy należy uwzględnić czas na kontrole banków i przygotować dokumenty dotyczące źródła środków.
Przykładowy harmonogram
| Etap | Co się dzieje | Orientacyjny czas |
|---|---|---|
| 1 | Wybór nieruchomości i konsultacja – zakup osobiście czy przez spółkę | 1–2 tygodnie |
| 2 | Pełnomocnictwo z zagranicy, jeśli kupują Państwo na odległość | 1–4 tygodnie |
| 3 | Weryfikacja prawna nieruchomości | 1–2 tygodnie |
| 4 | Umowa przedwstępna i zadatek | kilka dni |
| 5 | Dokumenty do transakcji, przelew środków | 2–6 tygodni |
| 6 | Akt notarialny i wpis | w dniu transakcji |
| 7 | Deklaracja w gminie, umowy na media | 2–4 tygodnie |
Jeśli kupują Państwo przez spółkę, należy doliczyć dodatkowy czas na jej założenie.
Koszty zakupu nieruchomości Opłata notarialna, podatek lokalny i opłata za wpis na podstawie ceny nieruchomości.Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy obywatel państwa spoza UE może kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak. Ograniczenia dotyczą wyłącznie gruntów. Obywatel państwa spoza UE może kupić na własne nazwisko mieszkanie, biuro lub inny lokal w budynku.
Czy obywatel Wielkiej Brytanii może kupić dom z ogrodem?
Od czasu brexitu obywatele Wielkiej Brytanii są traktowani jak obywatele państw spoza UE. Co do zasady nie mogą nabyć na własne nazwisko gruntu pod domem, dlatego najczęściej kupują przez bułgarską spółkę. Konkretny przypadek wymaga sprawdzenia.
Czy jako cudzoziemiec mogę odziedziczyć ziemię w Bułgarii?
Tak. Konstytucja pozwala cudzoziemcom nabywać grunty w drodze dziedziczenia ustawowego. Jak załatwić spadek na odległość, wyjaśniamy w artykule spadkobierca za granicą: spadek w Bułgarii bez przyjazdu.
Czy potrzebuję LNCh (numeru osobowego cudzoziemca) lub bułgarskiego konta bankowego?
Bułgarskie konto bankowe nie jest obowiązkowe – cenę można przelać z zagranicy. To, czy potrzebny jest LNCh (ЛНЧ) lub inny numer identyfikacyjny, zależy od konkretnego przypadku. Zwykle cudzoziemiec uzyskuje numer identyfikacyjny w Krajowej Agencji Przychodów (НАП) na potrzeby deklaracji podatkowych. Należy to wcześniej sprawdzić z adwokatem i notariuszem.
Czy mogę kupić nieruchomość bez przyjazdu do Bułgarii?
Tak, przez pełnomocnika z pełnomocnictwem szczególnym z notarialnym poświadczeniem podpisu i treści. Jeśli podpiszą je Państwo w konsulacie Bułgarii, apostille ani tłumaczenie nie są potrzebne.
Dlaczego warto kupować nieruchomość z adwokatem?
Cudzoziemiec kupuje w obcym systemie prawnym, w obcym języku i często na odległość. Notariusz poświadcza transakcję bezstronnie, ale nie chroni Państwa interesów – to rola Państwa adwokata. Adwokat od nieruchomości w Sofii oceni, czy mogą Państwo kupić nieruchomość na własne nazwisko, czy potrzebna jest spółka, sprawdzi prawo własności i obciążenia, przygotuje umowę i pełnomocnictwo oraz będzie Państwa reprezentować przed notariuszem.
Kancelaria Adwokacka Mechkova & Dimitrova pomaga klientom z wielu krajów bezpiecznie i na odległość kupować nieruchomości w Bułgarii. Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i nie zastępują porady dotyczącej konkretnej transakcji. Prosimy o kontakt, zanim podpiszą Państwo umowę przedwstępną.
