Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości w Bułgarii
Krótka odpowiedź
Ile wynoszą opłaty i podatki przy zakupie nieruchomości w Bułgarii?
Oprócz ceny kupujący płaci zwykle trzy koszty: opłatę notarialną według skali degresywnej (maksymalnie 3067,75 € bez VAT), lokalny podatek od nabycia w wysokości od 0,1% do 3% w zależności od gminy (3% w Sofii) oraz opłatę za wpis w wysokości 0,1%. Wszystkie trzy oblicza się od wyższej z dwóch kwot: uzgodnionej ceny i wartości podatkowej. Przy mieszkaniu za 150 000 € w Sofii łączna kwota wynosi ok. 5335 €.
| Kwota, od której oblicza się opłaty | — |
|---|---|
| Opłata notarialna | — |
| 20% VAT od opłaty notarialnej | — |
| Lokalny podatek od nabycia | — |
| Opłata za wpis w Rejestrze Nieruchomości | — |
| Łączne koszty | — |
Kalkulator podaje kwotę orientacyjną według Taryfy opłat notarialnych, bułgarskiej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Закон за местните данъци и такси, ЗМДТ) oraz Taryfy opłat Agencji Wpisów (Агенция по вписванията). Nie obejmuje opłat za zaświadczenia, prowizji pośrednika, honorarium adwokackiego ani kosztów kredytu hipotecznego. Dokładne kwoty ustalają notariusz i gmina.
Jak oblicza się koszty?
Wszystkie trzy koszty oblicza się od tej samej podstawy – wyższej z dwóch kwot: ceny umownej i wartości podatkowej nieruchomości. Wartość podatkową wydaje gmina i jest ona zwykle niższa od ceny rynkowej.
- Opłata notarialna jest stosunkowa: jej procent maleje wraz ze wzrostem ceny, a opłata nie może przekroczyć 3067,75 € (6000 BGN). Jeśli notariusz jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, dolicza się 20% VAT.
- Lokalny podatek od nabycia ustala rada gminy w wysokości od 0,1% do 3% (art. 47 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Płaci go kupujący, chyba że strony uzgodnią inaczej.
- Opłata za wpis w Rejestrze Nieruchomości (Имотен регистър) wynosi 0,1% podstawy, ale nie mniej niż 5,11 € (10 BGN).
Czego nie uwzględniono?
Kalkulator nie obejmuje opłat za szkic katastralny, zaświadczenie o wartości podatkowej i inne zaświadczenia, prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, honorarium adwokackiego za badanie stanu prawnego i przygotowanie umów ani kosztów kredytu hipotecznego (wycena, opłaty bankowe, opłata notarialna za ustanowienie hipoteki).
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci opłaty notarialne – kupujący czy sprzedający?
Zgodnie z ustawą opłatę notarialną płaci ten, kto wystąpił o sporządzenie aktu notarialnego, a podatek lokalny – kupujący. W praktyce wszystkie koszty zwykle ponosi kupujący, ale strony mogą uzgodnić inaczej w umowie przedwstępnej.
Dlaczego opłaty oblicza się od wartości podatkowej, a nie od ceny?
Opłaty oblicza się od wyższej z dwóch wartości. Jeśli cena jest wyższa niż wartość podatkowa (najczęstszy przypadek), oblicza się je od ceny. Jeśli w umowie podano cenę niższą od wartości podatkowej, oblicza się je od wartości podatkowej.
Ile wynosi podatek lokalny w Sofii?
Gmina Sofia stosuje stawkę 3%. W innych gminach stawka wynosi od 0,1% do 3% i można ją sprawdzić w uchwale właściwej rady gminy. Stawkę można wpisać w kalkulatorze ręcznie.
Czy istnieje maksymalna opłata notarialna?
Tak. Stosunkowa opłata notarialna za przeniesienie własności nieruchomości nie może przekroczyć 3067,75 € (6000 BGN) bez VAT, niezależnie od ceny nieruchomości.
Czy przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera płaci się podatek?
Lokalny podatek od nabycia należy się również przy zakupie od dewelopera. Jeśli sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, cena nowego mieszkania zwykle już zawiera VAT, ale nie zwalnia to z opłaty notarialnej, podatku lokalnego ani opłaty za wpis.
Jeśli mieszka Pan/Pani za granicą lub nie jest obywatelem Bułgarii
Wielu naszych klientów kupuje nieruchomości w Bułgarii, mieszkając za granicą – na przykład w Polsce. Koszty są takie same, ale istnieje kilka praktycznych różnic.
Czy mogę kupić nieruchomość w Bułgarii bez przyjazdu?
Tak. Pełnomocnik, zwykle adwokat, może podpisać w Pana/Pani imieniu umowę przedwstępną i akt notarialny. Potrzebne jest szczególne pełnomocnictwo z notarialnie poświadczonym podpisem i treścią. Jeśli podpisze je Pan/Pani w konsulacie Bułgarii, apostille ani tłumaczenie nie są potrzebne; jeśli u miejscowego notariusza – potrzebne są apostille (lub legalizacja) i tłumaczenie na język bułgarski.
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Bułgarii?
Każdy cudzoziemiec może kupić mieszkanie lub inny budynek. Ograniczenia dotyczą gruntów: obywatele UE i EOG – w tym obywatele Polski – mogą nabywać grunty, natomiast obywatele państw spoza UE (w tym Wielkiej Brytanii po brexicie) co do zasady nie mogą nabywać ich bezpośrednio. Dom z działką kupują oni najczęściej przez bułgarską spółkę.
Czy kupujący z Wielkiej Brytanii, USA lub innych państw spoza UE płacą wyższe opłaty lub podatki?
Nie. Opłata notarialna, lokalny podatek od nabycia i opłata za wpis są takie same dla obywateli Bułgarii, obywateli UE i kupujących z Wielkiej Brytanii, USA czy innych państw. Dla obywateli państw spoza UE różnica dotyczy tego, czy mogą bezpośrednio posiadać grunt, oraz formalności związanych z pełnomocnictwem podpisanym za granicą.
Czy są dodatkowe koszty, jeśli nie mówię po bułgarsku?
Jeśli nie mówi Pan/Pani po bułgarsku, notariusz wymaga obecności tłumacza, który przetłumaczy akt przy podpisaniu. Wynagrodzenie tłumacza oraz – przy pełnomocnictwie z zagranicy – koszt apostille i tłumaczenia płaci się odrębnie od kwot podanych w kalkulatorze.
Jak zapłacić cenę z zagranicy?
Płatności przekraczające 5112,92 € (10 000 BGN) w ramach transakcji muszą być dokonywane wyłącznie przelewem bankowym – na specjalny rachunek notariusza lub na rachunek bankowy. Bułgarski rachunek bankowy nie jest wymagany: cenę można przelać z zagranicy. Notariusz poprosi o oświadczenie o pochodzeniu środków, jeśli wymaga tego ustawa.
Czy potrzebuję bułgarskiego numeru identyfikacyjnego?
Zależy to od sprawy. Cudzoziemiec zwykle uzyskuje numer identyfikacyjny w Krajowej Agencji Przychodów (НАП) na potrzeby deklaracji podatkowych, a po zakupie płaci gminie roczny podatek od nieruchomości i opłatę za wywóz odpadów. Warto sprawdzić to wcześniej z adwokatem i notariuszem.
Przydatne artykuły na ten temat
Mają Państwo pytanie prawne? Prosimy o kontakt.
Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i niezobowiązująca.