Bulgaristan'da Gayrimenkul Alım Masrafları Hesaplama Aracı
Kısa cevap
Bulgaristan'da gayrimenkul alırken harçlar ve vergiler ne kadardır?
Alıcı, fiyata ek olarak genellikle üç masraf öder: kademeli bir tarifeye göre noter ücreti (KDV hariç en fazla 3.067,75 EUR), belediyeye göre %0,1 ile %3 arasında değişen yerel edinme vergisi (Sofya'da %3) ve %0,1 tescil harcı. Üçü de kararlaştırılan fiyat ile vergi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Sofya'da 150.000 EUR'luk bir daire için toplam yaklaşık 5.335 EUR'dur.
| Harçların hesaplandığı tutar | — |
|---|---|
| Noter ücreti | — |
| Noter ücreti üzerinden %20 KDV | — |
| Edinme üzerinden yerel vergi | — |
| Tapu Sicili (Имотен регистър) tescil harcı | — |
| Toplam masraflar | — |
Hesaplama aracı, Noter Ücretleri Tarifesine, Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu'na (Закон за местните данъци и такси, ЗМДТ) ve Tescil Ajansı (Агенция по вписванията) Harç Tarifesine göre yaklaşık bir tutar verir. Belge harçları, emlakçı komisyonu, avukatlık ücretleri veya ipotek masrafları dahil değildir. Kesin tutarları noter ve belediye belirler.
Masraflar nasıl hesaplanır?
Üç masrafın tamamı aynı parasal değer üzerinden hesaplanır – sözleşme fiyatı ile mülkün vergi değerinden yüksek olanı. Vergi değeri belediye tarafından belirlenir ve genellikle piyasa fiyatından düşüktür.
- Noter ücreti nispidir: fiyat yükseldikçe yüzde düşer ve ücret 3.067,75 EUR'yu (6.000 leva) aşamaz. Noter KDV mükellefiyse %20 KDV eklenir.
- Edinme üzerinden yerel vergi, belediye meclisi tarafından %0,1 ile %3 arasında belirlenir (Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu md. 47(2)). Taraflar aksini kararlaştırmadıkça alıcı tarafından ödenir.
- Tapu Siciline tescil harcı, parasal değerin %0,1'idir, ancak 5,11 EUR'dan (10 leva) az olamaz.
Neler dahil değildir?
Hesaplama aracı; kadastro krokisi, vergi değeri belgesi ve diğer belgelerin harçlarını, emlakçı komisyonunu, hukuki inceleme (due diligence) ve sözleşmeler için avukatlık ücretlerini veya ipotek masraflarını (ekspertiz, banka ücretleri, ipotek için noter ücreti) içermez.
Sıkça sorulan sorular
Noter ücretlerini kim öder – alıcı mı, satıcı mı?
Kanuna göre noter ücreti, noter senedini talep eden kişi tarafından, yerel vergi ise alıcı tarafından ödenir. Uygulamada genellikle tüm masrafları alıcı öder, ancak taraflar ön sözleşmede aksini kararlaştırabilir.
Harçlar neden fiyat yerine vergi değeri üzerinden hesaplanıyor?
Harçlar, iki değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Fiyat vergi değerinden yüksekse (en yaygın durum), fiyat üzerinden hesaplanır. Sözleşmede vergi değerinin altında bir fiyat gösteriliyorsa, vergi değeri üzerinden hesaplanır.
Sofya'da yerel vergi ne kadardır?
Sofya Belediyesi %3 oran uygular. Diğer belediyelerde oran %0,1 ile %3 arasındadır ve ilgili belediye meclisinin yönetmeliğinden kontrol edilebilir. Oranı hesaplama aracına elle girebilirsiniz.
Noter ücretinin bir üst sınırı var mı?
Evet. Bir mülkün devri için nispi noter ücreti, mülkün fiyatından bağımsız olarak KDV hariç 3.067,75 EUR'yu (6.000 leva) aşamaz.
Müteahhitten yeni bir konut alırken vergi ödenir mi?
Edinme üzerinden yerel vergi, müteahhitten alımda da ödenir. Satıcı KDV mükellefiyse, yeni bir konutun fiyatı genellikle KDV'yi zaten içerir; ancak bu, noter ücretini, yerel vergiyi veya tescil harcını ortadan kaldırmaz.
Yurt dışında yaşıyorsanız veya Bulgaristan vatandaşı değilseniz
Müvekkillerimizin çoğu, yurt dışında – örneğin Türkiye'de – yaşarken Bulgaristan'da gayrimenkul satın alır. Masraflar aynıdır, ancak birkaç pratik fark vardır.
Bulgaristan'a gitmeden orada gayrimenkul satın alabilir miyim?
Evet. Bir temsilci, genellikle bir avukat, ön sözleşmeyi ve noter senedini sizin adınıza imzalayabilir. İmzası ve içeriği noterce onaylanmış özel bir vekâletnameye ihtiyacınız vardır. Vekâletnameyi bir Bulgaristan konsolosluğunda imzalarsanız apostil veya tercüme gerekmez; yerel bir noter huzurunda imzalarsanız apostil (veya tasdik) ve Bulgarcaya tercüme gerekir.
Yabancılar Bulgaristan'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Her yabancı bir daire veya başka bir bina satın alabilir. Kısıtlamalar araziyle ilgilidir: AB ve AEA vatandaşları arazi edinebilir; AB dışı ülkelerin vatandaşları ise (Türkiye vatandaşları ve Brexit sonrası Birleşik Krallık vatandaşları dahil) kural olarak doğrudan arazi edinemez. Arsalı bir ev için çoğunlukla bir Bulgar şirketi aracılığıyla satın alırlar.
Türkiye'den veya diğer AB dışı ülkelerden alıcılar daha yüksek ücret veya vergi öder mi?
Hayır. Noter ücreti, edinme üzerinden yerel vergi ve tescil harcı; Bulgaristan vatandaşları, AB vatandaşları ve Türkiye, Birleşik Krallık, ABD veya başka bir yerden gelen alıcılar için aynıdır. AB dışı ülke vatandaşları için farklı olan, doğrudan arazi sahibi olup olamayacakları ve yurt dışında imzalanan vekâletnameye ilişkin formalitelerdir.
Bulgarca bilmiyorsam ek masraf var mı?
Bulgarca bilmiyorsanız, noter imza sırasında senedi tercüme etmesi için bir tercüman bulunmasını şart koşar. Tercümanın ücreti ve yurt dışından verilen bir vekâletname için apostil ve tercüme masrafı, hesaplama aracındaki tutarlardan ayrı olarak ödenir.
Fiyatı yurt dışından nasıl öderim?
İşlemde 5.112,92 EUR'yu (10.000 leva) aşan ödemeler yalnızca banka havalesiyle – noterin özel hesabına veya bir banka hesabına – yapılmalıdır. Bulgar banka hesabı gerekmez: fiyat yurt dışından havale edilebilir. Kanunun gerektirdiği durumlarda noter, fonların kaynağına ilişkin bir beyan ister.
Bulgaristan kimlik numarasına ihtiyacım var mı?
Duruma bağlıdır. Bir yabancı genellikle vergi beyannameleri için Ulusal Gelir İdaresi'nden (Национална агенция за приходите, НАП) bir kimlik numarası alır ve satın alma sonrasında belediyeye yıllık emlak vergisi ile çöp toplama harcı öder. Bunu önceden avukatınız ve noterle kontrol edin.
Bu konuda faydalı makaleler
Hukuki bir sorunuz mu var? Bize ulaşın.
İlk danışmanlık ücretsizdir ve sizi hiçbir şekilde bağlamaz.