Yabancı olarak Bulgaristan'da mülk alımı tamamen mümkündür ve giderek yaygınlaşmaktadır: insanlar oturmak için konut, deniz kıyısında ve dağda tatil daireleri, köy evleri ve yatırımlık taşınmazlar satın alıyor. İşlemin kendisi diğer tüm işlemler gibi yürür: hukuki inceleme, ön sözleşme, noter senedi ve tescil. Fark, bir yabancının neye malik olabileceği ve hazırlaması gereken birkaç belgededir.
Bu makalede arazi için hangi kısıtlamaların geçerli olduğunu, daire mi yoksa bahçeli ev mi aldığınızın neden önemli olduğunu, adımların ve masrafların nasıl göründüğünü ve Bulgaristan'a gelmeden bir taşınmazı nasıl satın alabileceğinizi açıklıyoruz.
Bir yabancı Bulgaristan'da neye malik olabilir?
Binalar ve daireler
Yabancılar, vatandaşlıkları ne olursa olsun, binaların ve binalardaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini edinebilir: daireler, stüdyolar, ofisler, garajlar. Burada herhangi bir kısıtlama yoktur.
Arazi: AB ve AEA vatandaşları
Bulgaristan Anayasası md. 22, f. 1'e göre yabancılar arazi edinebilir: Bulgaristan'ın Avrupa Birliği üyeliğinden doğan şartlarla, onaylanmış uluslararası bir anlaşmaya dayanarak ve yasal miras yoluyla. AB ve AEA vatandaşları için geçiş dönemi kısıtlamaları kaldırılmıştır; tarım arazisi dışındaki araziler için 2012'de. Bugün bu kişiler arsaları ve bahçeli evleri Bulgar vatandaşlarıyla aynı şartlarla satın alabilir.
Tarım arazisi ve ormanlar için kanun ek şartlar öngörür ve bunların somut alıcıya nasıl uygulanacağı işlemden önce kontrol edilmelidir.
Arazi: AB dışındaki ülkelerin vatandaşları
AB ve AEA dışındaki ülkelerin vatandaşları (örneğin Türk vatandaşları veya Brexit sonrası Birleşik Krallık vatandaşları) kural olarak doğrudan arazi edinemez. İstisnalar yasal miras ve uluslararası bir anlaşmada öngörülen durumlardır.
En yaygın hukuka uygun çözüm bir Bulgar şirketi üzerinden satın almaktır. Yabancı bir EOOD veya OOD kurar ve şirket, bir Bulgar tüzel kişisi olarak evi ve araziyi satın alır. Şunları göz önünde bulundurmalısınız:
- taşınmazın maliki şahsen siz değil, şirkettir;
- şirketin yükümlülükleri vardır: muhasebe, yıllık mali tablolar, vergi beyannameleri;
- taşınmazın veya şirket hisselerinin daha sonra satılması, farklı vergi sonuçları olan farklı bir işlemdir;
- tarım arazisi için bu yol kısıtlıdır ve ayrıca kontrol gerektirir.
Uzaktan şirket kurmanın nasıl yapıldığını yurtdışından Bulgaristan'da şirket kurma hakkındaki makalemizde açıklıyoruz. Şahsen mi yoksa şirket üzerinden mi satın alacağınız, ön sözleşmeden önce bir avukat ve bir muhasebeciyle görüşülmesi gereken bir sorudur.
Daire mi, bahçeli ev mi: arazi neden önemlidir?
Bir binadaki dairede bağımsız bölümü ve binanın ortak alanlarındaki hisseleri satın alırsınız. Bunlarla birlikte arazideki hisselerin mi yoksa yalnızca bir üst hakkının mı geçeceği, binanın mülkiyet belgelerine bağlıdır. AB vatandaşı olmayan biri için noter, işlemi arazi içermeyecek şekilde yapılandırır.
Bahçeli bir evde bina ve arazi genellikle birlikte satılır. Alıcı araziyi edinemiyorsa böyle bir taşınmazı kendi adına satın alamaz; bu yüzden bir şirkete ihtiyaç duyulur. Bu nedenle daha taşınmazı görmeye gitmeden önce, somut taşınmazın sizin için uygun olup olmadığını avukatınızla kontrol edin.
Taşınmaz alımının adımları
1. Taşınmazın hukuki incelemesi
İnceleme şunları kapsar: satıcının mülkiyeti ve önceki maliklerin zinciri; takyidatlar (ipotekler, hacizler, tescil edilmiş dava dilekçeleri, intifa hakları); taşınmazın evlilik birliği malı mı yoksa miras malı mı olduğu; vergi borçları ve yapı belgeleri. Bunun nelerden oluştuğunu gayrimenkul alımı öncesi hukuki inceleme hakkındaki makalemizde ayrıntılı olarak anlatıyoruz.
2. Ön sözleşme ve kapora
Ön sözleşme fiyatı, süreleri, kaporayı, masrafları kimin ödeyeceğini ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağını belirler. Kaporaya ilişkin kuralları kapora ve ne zaman iade edildiği hakkındaki makalemizde açıklıyoruz.
3. Noter senedi
Nihai sözleşme, taşınmazın bulunduğu yerdeki bir noter huzurunda yapılır. Bulgarca bilmiyorsanız noter, imza sırasında senedin içeriğini tercüme edecek bir tercüman ister.
4. Tescil ve sonraki adımlar
Noter, senedi Tapu Sicili'ne (Имотен регистър) tescil için sunar. İşlemden sonra yerel vergiler ve çöp toplama harcı için belediyeye bir beyanname vermeniz, elektrik, su ve merkezi ısıtma aboneliklerini devralmanız ve gerekirse taşınmazı sigortalatmanız gerekir.
Vekâletnameyle uzaktan satın alma
Bulgaristan'a gelmek zorunda değilsiniz. Bir vekil (genellikle bir avukat) ön sözleşmeyi ve noter senedini sizin adınıza imzalayabilir. Vekâletname özel olmalı, taşınmazı tanımlamalı ve hem imzanın hem de içeriğin aynı anda noter tarafından onaylanmasını içermelidir. Yurtdışında yerel bir noter huzurunda imzalanırsa ayrıca apostil veya tasdik ve tercüme gerekir. Nasıl hazırlanacağını apostilli ve tercümeli yurtdışı vekâletnamesi hakkındaki makalemizde açıklıyoruz.
Bir yabancının hangi belgelere ihtiyacı vardır?
| Belge | Ne zaman gerekir |
|---|---|
| Geçerli pasaport veya kimlik kartı (AB vatandaşları için) | Her zaman |
| Varsa Bulgar kişisel numarası (ЕГН), yabancılar için kişisel numara (ЛНЧ) veya başka bir kimlik numarası | Genellikle; noterle kontrol edin |
| Noter işlemindeki beyanlar (vatandaşlık, medeni hal, gerektiğinde paranın kaynağı) | Her zaman |
| Medeni hal ve evlilikte mal rejimine ilişkin belgeler | Evliyseniz; taşınmazın ortak mal olup olmayacağının netleşmesi için |
| Apostilli ve tercümeli özel vekâletname | Bir vekil aracılığıyla satın alıyorsanız |
| Bulgar şirketine ait belgeler | Bir şirket üzerinden satın alıyorsanız |
| Noter senedi için tercüman | Bulgarca bilmiyorsanız |
Medeni hal önemlidir. Evliyseniz eşlerin mal rejimi yabancı hukuka tabi olabilir ve bu, taşınmazın ortak mal olup olmayacağını etkiler. İşlemden önce bunu avukatınızla görüşün.
Alım ne kadara mal olur?
İşlem masrafları yabancılar ve Bulgar vatandaşları için aynıdır:
| Masraf | Tutar |
|---|---|
| Noter ücreti | Kademeli tarifeye göre, KDV hariç en fazla 3.067,75 EUR |
| Edinim üzerine yerel devir vergisi | %0,1 ile %3 arası; oranı her belediye kendisi belirler |
| Tescil harcı | %0,1 |
| Tercüman, vekâletname, avukat, emlakçı | Anlaşmaya göre |
Ücretler ve vergi, iki değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır: kararlaştırılan fiyat veya vergi değeri. Noter senedi ücretleri hakkındaki makalemizde hesaplanmış bir örnek bulabilirsiniz.
Banka havalesiyle ödeme
İşlem kapsamında toplamı 10.000 levayı (≈ 5.112,92 EUR) aşan ödemeler banka havalesiyle yapılır: noterin özel hesabına veya tarafların seçtiği bir bankadaki banka hesabına (Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu, ЗННД, md. 25, f. 10). Yurtdışından yapılacak bir havale için bankaların kontrollerine zaman tanıyın ve paranın kaynağına ilişkin belgeleri hazırlayın.
Örnek zaman çizelgesi
| Aşama | Ne olur | Tahmini süre |
|---|---|---|
| 1 | Taşınmazın seçimi ve danışma: şahsen mi, şirket üzerinden mi | 1–2 hafta |
| 2 | Uzaktan satın alıyorsanız yurtdışından vekâletname | 1–4 hafta |
| 3 | Taşınmazın hukuki incelemesi | 1–2 hafta |
| 4 | Ön sözleşme ve kapora | birkaç gün |
| 5 | İşlem belgeleri, paranın transferi | 2–6 hafta |
| 6 | Noter senedi ve tescil | işlem günü |
| 7 | Belediyeye beyanname, abonelikler | 2–4 hafta |
Bir şirket üzerinden satın alıyorsanız, şirketin kurulması için ek süre öngörün.
Gayrimenkul alım masrafları Mülk fiyatına göre noter ücreti, yerel vergi ve tescil harcı.Sıkça sorulan sorular (FAQ)
AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı Bulgaristan'da daire satın alabilir mi?
Evet. Kısıtlamalar yalnızca arazi için geçerlidir. AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı, bir binadaki daireyi, ofisi veya başka bir bağımsız bölümü kendi adına satın alabilir.
Bir Türk vatandaşı veya bir İngiliz vatandaşı bahçeli bir ev satın alabilir mi?
Türk vatandaşları AB dışındaki bir ülkenin vatandaşıdır; Brexit'ten bu yana İngiliz vatandaşları da AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı olarak kabul edilir. Kural olarak evin altındaki araziyi kendi adlarına edinemezler; bu nedenle çoğunlukla bir Bulgar şirketi üzerinden satın alırlar. Somut durumun kontrol edilmesi gerekir.
Yabancıysam Bulgaristan'da arazi miras alabilir miyim?
Evet. Anayasa, yabancıların yasal miras yoluyla arazi edinmesine izin verir. Mirası uzaktan nasıl halledeceğinizi yurtdışındaki mirasçı: Bulgaristan'da mirası seyahat etmeden halletmek başlıklı makalemizde açıklıyoruz.
ЛНЧ'ye (yabancılar için kişisel numara) veya Bulgar banka hesabına ihtiyacım var mı?
Bulgar banka hesabı zorunlu değildir; bedel yurtdışından havale edilebilir. ЛНЧ'nin veya başka bir kimlik numarasının gerekip gerekmediği somut duruma bağlıdır. Genellikle yabancı, vergi beyannameleri için Ulusal Gelir İdaresi'nden (НАП) bir kimlik numarası alır. Avukatınızla ve noterle önceden kontrol edin.
Bulgaristan'a gelmeden bir taşınmaz satın alabilir miyim?
Evet, imzası ve içeriği noter tarafından onaylanmış özel bir vekâletnameye sahip bir vekil aracılığıyla. Vekâletnameyi bir Bulgaristan konsolosluğunda imzalarsanız apostil veya tercüme gerekmez.
Bir taşınmazı neden bir avukatla satın almalısınız?
Bir yabancı, tanımadığı bir hukuk düzeninde, yabancı bir dilde ve çoğu zaman uzaktan satın alır. Noter işlemi tarafsız biçimde onaylar, ancak sizin çıkarlarınızı korumaz; bu avukatınızın görevidir. Sofya'da bir gayrimenkul avukatı, taşınmazı kendi adınıza satın alıp alamayacağınızı veya bir şirkete ihtiyacınız olup olmadığını değerlendirir, mülkiyeti ve takyidatları kontrol eder, sözleşmeyi ve vekâletnameyi hazırlar ve sizi noter önünde temsil eder.
Mechkova & Dimitrova Hukuk Bürosu, birçok ülkeden müvekkilin Bulgaristan'da güvenle ve uzaktan taşınmaz satın almasına yardımcı olur. Bu makaledeki bilgiler genel niteliktedir ve somut işleme ilişkin danışmanlığın yerini tutmaz. Bir ön sözleşme imzalamadan önce bize ulaşın.
