Comprar una vivienda en Bulgaria siendo extranjero es perfectamente posible y cada vez más habitual: se compran viviendas para residir, apartamentos vacacionales en la costa y en la montaña, casas de pueblo e inmuebles de inversión. La operación en sí funciona como cualquier otra: revisión legal, contrato preliminar, escritura notarial e inscripción. La diferencia está en lo que un extranjero puede tener en propiedad y en algunos documentos que debe preparar.
En este artículo le explicamos qué restricciones se aplican al suelo, por qué importa si compra un piso o una casa con jardín, cuáles son los pasos y los costes, y cómo comprar un inmueble sin venir a Bulgaria.
¿Qué puede tener en propiedad un extranjero en Bulgaria?
Edificaciones y pisos
Los extranjeros, sea cual sea su nacionalidad, pueden adquirir la propiedad de edificaciones y de unidades independientes dentro de edificios: pisos, estudios, oficinas, garajes. Aquí no hay restricciones.
Terrenos: ciudadanos de la UE y del EEE
Según el art. 22, apdo. 1, de la Constitución búlgara, los extranjeros pueden adquirir terrenos en las condiciones derivadas de la pertenencia de Bulgaria a la Unión Europea, en virtud de un tratado internacional ratificado y por sucesión legal. Las restricciones transitorias para los ciudadanos de la UE y del EEE ya se han levantado (para los terrenos no agrícolas, en 2012). Hoy pueden comprar parcelas y casas con jardín en las mismas condiciones que los ciudadanos búlgaros.
Para los terrenos agrícolas y forestales, la ley establece requisitos adicionales, y antes de la operación debe comprobarse cómo se aplican al comprador concreto.
Terrenos: ciudadanos de países de fuera de la UE
Los ciudadanos de países de fuera de la UE y del EEE (por ejemplo, los ciudadanos británicos tras el Brexit) por regla general no pueden adquirir terrenos directamente. Las excepciones son la sucesión legal y los casos previstos en un tratado internacional.
La solución legal más habitual es comprar a través de una sociedad búlgara. El extranjero constituye una EOOD o una OOD (sociedades de responsabilidad limitada búlgaras) y la sociedad, como persona jurídica búlgara, compra la casa y el terreno. Debe tener en cuenta que:
- la propietaria del inmueble es la sociedad, no usted personalmente;
- la sociedad tiene obligaciones: contabilidad, cuentas anuales, declaraciones fiscales;
- vender más adelante el inmueble, o las participaciones de la sociedad, es una operación distinta con consecuencias fiscales distintas;
- para los terrenos agrícolas esta vía está restringida y exige una comprobación aparte.
Explicamos cómo constituir una sociedad a distancia en nuestro artículo sobre crear una empresa en Bulgaria desde el extranjero. Si conviene comprar a título personal o a través de una sociedad es una cuestión que debe tratarse con un abogado y un contable antes del contrato preliminar.
Un piso o una casa con jardín: por qué importa el suelo
Con un piso en un edificio, usted compra la unidad independiente y cuotas indivisas de los elementos comunes del edificio. Si con ellas se transmiten también cuotas indivisas del suelo, o solo un derecho de superficie, depende de los títulos del edificio. Para un ciudadano de fuera de la UE, el notario estructurará la operación de modo que no incluya suelo.
Con una casa con jardín, la edificación y el terreno suelen venderse juntos. Si el comprador no puede adquirir el terreno, no puede comprar ese inmueble a su nombre; de ahí la necesidad de una sociedad. Por eso, incluso antes de una visita, compruebe con su abogado si el inmueble concreto es adecuado para usted.
Los pasos de la compra de un inmueble
1. Revisión legal del inmueble
Las comprobaciones abarcan la titularidad del vendedor y la cadena de propietarios anteriores; las cargas (hipotecas, embargos, demandas anotadas, derechos de uso); si el inmueble es ganancial o heredado; las deudas tributarias; y la documentación de la obra. Describimos en detalle en qué consiste en nuestro artículo sobre la revisión legal antes de comprar una vivienda.
2. Contrato preliminar y arras
El contrato preliminar fija el precio, los plazos, las arras, quién paga los gastos y qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Las normas sobre las arras se explican en nuestro artículo sobre las arras y cuándo se devuelven.
3. Escritura notarial
El contrato definitivo se celebra ante un notario del lugar donde se encuentra el inmueble. Si no habla búlgaro, el notario exigirá un intérprete que traduzca el contenido de la escritura en la firma.
4. Inscripción y pasos siguientes
El notario presenta la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Tras la operación, debe presentar una declaración ante el ayuntamiento para los tributos locales y la tasa de basuras, cambiar el titular de los contratos de luz, agua y calefacción urbana y, si es necesario, asegurar el inmueble.
Comprar a distancia mediante un poder
No tiene que venir a Bulgaria. Un apoderado, normalmente un abogado, puede firmar en su nombre el contrato preliminar y la escritura notarial. El poder debe ser especial, describir el inmueble y llevar legitimación notarial simultánea de la firma y del contenido. Si se firma en el extranjero ante un notario local, se necesitan además una apostilla o legalización y una traducción. Explicamos cómo prepararlo en nuestro artículo sobre el poder desde el extranjero con apostilla y traducción.
¿Qué documentos necesita un extranjero?
| Documento | Cuándo se necesita |
|---|---|
| Pasaporte o documento de identidad válido (para ciudadanos de la UE) | Siempre |
| Número personal búlgaro (ЕГН), número personal de extranjero (ЛНЧ) u otro número de identificación, si lo tiene | Normalmente; consúltelo con el notario |
| Declaraciones en el procedimiento notarial (nacionalidad, estado civil, origen de los fondos cuando se exija) | Siempre |
| Documentos sobre el estado civil y el régimen económico matrimonial | Si está casado, para aclarar si el inmueble pasa a ser ganancial |
| Poder especial con apostilla y traducción | Si compra a través de un apoderado |
| Documentos de la sociedad búlgara | Si compra a través de una sociedad |
| Intérprete para la escritura notarial | Si no habla búlgaro |
El estado civil importa. Si está casado, el régimen económico matrimonial puede regirse por una ley extranjera, y esto influye en si el inmueble será ganancial. Háblelo con su abogado antes de la operación.
¿Cuánto cuesta la compra?
Los gastos de la operación son los mismos para los extranjeros y para los ciudadanos búlgaros:
| Gasto | Importe |
|---|---|
| Arancel notarial | Por tramos, hasta un máximo de 3.067,75 EUR sin IVA |
| Impuesto municipal sobre la adquisición | Del 0,1 % al 3 %; el tipo lo fija cada ayuntamiento |
| Tasa de inscripción | 0,1 % |
| Intérprete, poder, abogado, agente inmobiliario | Según lo acordado |
Los aranceles y el impuesto se calculan sobre el mayor de dos valores: el precio pactado o el valor fiscal. Hay un ejemplo práctico en nuestro artículo sobre los aranceles de la escritura notarial.
Pago por transferencia bancaria
Los pagos de la operación que superen en total 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) se realizan por transferencia bancaria, a la cuenta especial del notario o a una cuenta en un banco elegido por las partes (art. 25, apdo. 10, de la Ley del Notariado y de la Actividad Notarial, ЗННД). Para una transferencia desde el extranjero, cuente con el tiempo de las comprobaciones bancarias y prepare documentos sobre el origen de los fondos.
Calendario orientativo
| Fase | Qué ocurre | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| 1 | Elección del inmueble y consulta: a título personal o a través de una sociedad | 1–2 semanas |
| 2 | Poder desde el extranjero, si compra a distancia | 1–4 semanas |
| 3 | Revisión legal del inmueble | 1–2 semanas |
| 4 | Contrato preliminar y arras | unos días |
| 5 | Documentos para la operación, transferencia del dinero | 2–6 semanas |
| 6 | Escritura notarial e inscripción | el día de la operación |
| 7 | Declaración ante el ayuntamiento, contratos de suministros | 2–4 semanas |
Si compra a través de una sociedad, cuente con tiempo adicional para constituirla.
Gastos de compraventa de inmuebles Honorarios notariales, impuesto local y tasa de inscripción según el precio del inmueble.Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puede un ciudadano de un país de fuera de la UE comprar un piso en Bulgaria?
Sí. Las restricciones solo se aplican al suelo. Un ciudadano de un país de fuera de la UE puede comprar a su nombre un piso, una oficina u otra unidad dentro de un edificio.
¿Puede un ciudadano británico comprar una casa con jardín?
Desde el Brexit, los ciudadanos británicos reciben el trato de ciudadanos de un país de fuera de la UE. Por regla general, no pueden adquirir a su nombre el terreno bajo la casa, por lo que lo más habitual es que compren a través de una sociedad búlgara. Hay que comprobar el caso concreto.
¿Puedo heredar un terreno en Bulgaria si soy extranjero?
Sí. La Constitución permite a los extranjeros adquirir terrenos por sucesión legal. Explicamos cómo tramitar una herencia a distancia en nuestro artículo heredero en el extranjero: tramitar una herencia en Bulgaria sin viajar.
¿Necesito un LNCh (número personal de extranjero) o una cuenta bancaria búlgara?
Una cuenta bancaria búlgara no es obligatoria: el precio puede transferirse desde el extranjero. Si se necesita un LNCh (ЛНЧ) u otro número de identificación depende del caso concreto. Normalmente, el extranjero obtiene un número de identificación de la Agencia Nacional de Ingresos (НАП) para las declaraciones fiscales. Consúltelo con antelación con su abogado y con el notario.
¿Puedo comprar un inmueble sin venir a Bulgaria?
Sí, a través de un apoderado con un poder especial con legitimación notarial de la firma y del contenido. Si lo firma en un consulado de Bulgaria, no se necesitan ni apostilla ni traducción.
¿Por qué comprar un inmueble con un abogado?
Un extranjero compra en un sistema jurídico que no conoce, en un idioma extranjero y, a menudo, a distancia. El notario da fe de la operación de forma imparcial, pero no defiende sus intereses: esa es la función de su abogado. Un abogado inmobiliario en Sofía valorará si puede comprar el inmueble a su nombre o necesita una sociedad, comprobará la titularidad y las cargas, preparará el contrato y el poder y le representará ante el notario.
El Despacho de Abogados Mechkova & Dimitrova ayuda a clientes de muchos países a comprar inmuebles en Bulgaria de forma segura y a distancia. La información de este artículo es general y no sustituye el asesoramiento sobre la operación concreta. Contacte con nosotros antes de firmar un contrato preliminar.
