Cumpărarea unui imobil în Bulgaria de către un străin este pe deplin posibilă și tot mai frecventă – oamenii cumpără locuințe în care să trăiască, apartamente de vacanță la mare și la munte, case la țară și imobile de investiție. Tranzacția în sine decurge ca oricare alta: verificare juridică, antecontract, act notarial și înscriere. Diferența constă în ce poate deține un străin și în câteva documente pe care trebuie să le pregătească.
În acest articol explicăm ce restricții se aplică terenurilor, de ce contează dacă cumpărați un apartament sau o casă cu grădină, cum arată pașii și costurile și cum cumpărați un imobil fără să veniți în Bulgaria.
Ce poate deține un străin în Bulgaria?
Clădiri și apartamente
Străinii – indiferent de cetățenie – pot dobândi dreptul de proprietate asupra clădirilor și a unităților independente din clădiri: apartamente, garsoniere, birouri, garaje. Aici nu există restricții.
Terenuri: cetățenii UE și SEE
Potrivit art. 22 alin. 1 din Constituția Bulgariei, străinii pot dobândi teren în condițiile care decurg din calitatea Bulgariei de membru al Uniunii Europene, în temeiul unui tratat internațional ratificat și prin moștenire legală. Restricțiile tranzitorii pentru cetățenii UE și SEE au fost ridicate – pentru terenurile care nu sunt agricole, în 2012. Astăzi aceștia pot cumpăra parcele și case cu grădină în aceleași condiții ca cetățenii bulgari.
Pentru terenurile agricole și pădurile legea prevede cerințe suplimentare, iar modul în care se aplică cumpărătorului concret trebuie verificat înainte de tranzacție.
Terenuri: cetățenii statelor din afara UE
Cetățenii statelor din afara UE și SEE (de exemplu cetățenii Republicii Moldova sau, după Brexit, ai Regatului Unit) ca regulă nu pot dobândi teren direct. Excepțiile sunt moștenirea legală și cazurile prevăzute într-un tratat internațional.
Cea mai frecventă soluție legală este cumpărarea printr-o firmă bulgărească. Străinul înființează un EOOD sau OOD (echivalentul bulgar al SRL-ului), iar firma – ca persoană juridică bulgară – cumpără casa și terenul. Trebuie să aveți în vedere că:
- proprietarul imobilului este firma, nu dumneavoastră personal;
- firma are obligații – contabilitate, situații financiare anuale, declarații fiscale;
- vânzarea ulterioară a imobilului sau a părților sociale ale firmei este o tranzacție diferită, cu consecințe fiscale diferite;
- pentru terenurile agricole această cale este restricționată și necesită o verificare separată.
Explicăm cum înființați o firmă de la distanță în articolul nostru despre înființarea unei firme în Bulgaria din străinătate. Dacă să cumpărați personal sau printr-o firmă este o întrebare de discutat cu un avocat și un contabil înainte de antecontract.
Apartament sau casă cu grădină: de ce contează terenul
În cazul unui apartament într-o clădire, cumpărați unitatea independentă și cote-părți indivize din părțile comune ale clădirii. Dacă odată cu acestea trec și cote-părți indivize din teren sau doar un drept de superficie depinde de titlurile de proprietate ale clădirii. Pentru un cetățean din afara UE, notarul va structura tranzacția astfel încât să nu includă teren.
În cazul unei case cu grădină, clădirea și terenul se vând de regulă împreună. Dacă cumpărătorul nu poate dobândi terenul, nu poate cumpăra un astfel de imobil pe numele său – de aici nevoia unei firme. De aceea, chiar înainte de o vizionare, verificați cu avocatul dumneavoastră dacă imobilul concret este potrivit pentru dumneavoastră.
Pașii cumpărării unui imobil
1. Verificarea juridică a imobilului
Verificările privesc dreptul de proprietate al vânzătorului și lanțul proprietarilor anteriori; sarcinile – ipoteci, sechestre, cereri de chemare în judecată înscrise, drepturi de uz; dacă imobilul este bun comun al soților sau moștenit; datoriile fiscale; și documentele de construire. Descriem în detaliu ce presupune acest lucru în articolul nostru despre verificarea juridică înainte de cumpărarea unui imobil.
2. Antecontractul și arvuna
Antecontractul stabilește prețul, termenele, arvuna, cine suportă costurile și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Regulile privind arvuna sunt explicate în articolul nostru despre arvună și când se restituie.
3. Actul notarial
Contractul definitiv se încheie în fața unui notar din raza în care se află imobilul. Dacă nu vorbiți bulgara, notarul va cere un interpret care să traducă conținutul actului la semnare.
4. Înscrierea și pașii următori
Notarul depune actul spre înscriere în Registrul proprietății (Имотен регистър). După tranzacție trebuie să depuneți o declarație la primărie pentru impozitele locale și taxa de salubrizare, să transferați contractele de curent, apă și termoficare și, dacă este cazul, să asigurați imobilul.
Cumpărarea de la distanță prin procură
Nu trebuie să veniți în Bulgaria. Un mandatar – de regulă un avocat – poate semna în numele dumneavoastră antecontractul și actul notarial. Procura trebuie să fie specială, să descrie imobilul și să poarte legalizarea notarială simultană a semnăturii și a conținutului. Dacă este semnată în străinătate în fața unui notar local, sunt necesare și apostila sau supralegalizarea și o traducere. Explicăm cum o pregătiți în articolul nostru despre procura din străinătate cu apostilă și traducere.
Ce documente îi trebuie unui străin?
| Document | Când este necesar |
|---|---|
| Pașaport sau carte de identitate valabilă (pentru cetățenii UE) | Întotdeauna |
| Codul numeric personal bulgar (ЕГН), numărul personal de străin (ЛНЧ) sau alt număr de identificare, dacă aveți unul | De regulă – verificați la notar |
| Declarații în procedura notarială (cetățenie, stare civilă, sursa fondurilor, unde este cazul) | Întotdeauna |
| Documente privind starea civilă și regimul matrimonial | Dacă sunteți căsătorit – pentru a clarifica dacă imobilul devine bun comun |
| Procură specială cu apostilă și traducere | Dacă cumpărați prin mandatar |
| Documentele firmei bulgărești | Dacă cumpărați printr-o firmă |
| Interpret pentru actul notarial | Dacă nu vorbiți bulgara |
Starea civilă contează. Dacă sunteți căsătorit, regimul matrimonial al soților poate fi guvernat de o lege străină, iar acest lucru influențează dacă imobilul va fi bun comun. Discutați acest aspect cu avocatul înainte de tranzacție.
Cât costă cumpărarea?
Costurile tranzacției sunt aceleași pentru străini și pentru cetățenii bulgari:
| Cost | Cuantum |
|---|---|
| Onorariul notarial | Pe tranșe, până la maximum 3.067,75 EUR fără TVA |
| Impozitul local pe dobândire | Între 0,1% și 3% – cota este stabilită de fiecare primărie |
| Taxa de înscriere | 0,1% |
| Interpret, procură, avocat, agent imobiliar | Conform înțelegerii |
Taxele și impozitul se calculează la valoarea mai mare dintre două – prețul convenit sau valoarea de evaluare fiscală. Un exemplu de calcul găsiți în articolul nostru despre taxele pentru actul notarial.
Plata prin transfer bancar
Plățile aferente tranzacției care depășesc în total 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) se fac prin transfer bancar – în contul special al notarului sau într-un cont la o bancă aleasă de părți (art. 25 alin. 10 din Legea notarilor și a activității notariale, ЗННД). Pentru un transfer din străinătate, lăsați timp pentru verificările băncilor și pregătiți documente privind sursa fondurilor.
Calendar orientativ
| Etapă | Ce se întâmplă | Durată orientativă |
|---|---|---|
| 1 | Alegerea imobilului și consultația – personal sau prin firmă | 1–2 săptămâni |
| 2 | Procura din străinătate, dacă cumpărați de la distanță | 1–4 săptămâni |
| 3 | Verificarea juridică a imobilului | 1–2 săptămâni |
| 4 | Antecontract și arvună | câteva zile |
| 5 | Documentele pentru tranzacție, transferul banilor | 2–6 săptămâni |
| 6 | Actul notarial și înscrierea | în ziua tranzacției |
| 7 | Declarația la primărie, contractele de utilități | 2–4 săptămâni |
Dacă cumpărați printr-o firmă, prevedeți timp suplimentar pentru înființarea ei.
Costuri la cumpărarea unei proprietăți Onorariul notarial, impozitul local și taxa de înscriere în funcție de prețul proprietății.Întrebări frecvente (FAQ)
Poate un cetățean al unui stat din afara UE să cumpere un apartament în Bulgaria?
Da. Restricțiile se aplică doar terenurilor. Un cetățean al unui stat din afara UE poate cumpăra pe numele său un apartament, un birou sau altă unitate dintr-o clădire.
Poate un cetățean britanic să cumpere o casă cu grădină?
După Brexit, cetățenii britanici sunt tratați ca cetățeni ai unui stat din afara UE. Ca regulă, nu pot dobândi pe numele lor terenul de sub casă, așa că cel mai des cumpără printr-o firmă bulgărească. Cazul concret trebuie verificat.
Pot moșteni teren în Bulgaria dacă sunt străin?
Da. Constituția le permite străinilor să dobândească teren prin moștenire legală. Explicăm cum rezolvați o succesiune de la distanță în articolul nostru moștenitor în străinătate: rezolvarea unei succesiuni în Bulgaria fără deplasare.
Am nevoie de un LNCh (număr personal de străin) sau de un cont bancar bulgar?
Un cont bancar bulgar nu este obligatoriu – prețul poate fi transferat din străinătate. Dacă este nevoie de un LNCh (ЛНЧ) sau de alt număr de identificare depinde de cazul concret. De regulă, străinul obține un număr de identificare de la Agenția Națională a Veniturilor (НАП) pentru declarațiile fiscale. Verificați din timp cu avocatul și cu notarul.
Pot cumpăra un imobil fără să vin în Bulgaria?
Da, printr-un mandatar cu procură specială, cu legalizarea notarială a semnăturii și a conținutului. Dacă o semnați la un consulat al Bulgariei, nu sunt necesare apostila și traducerea.
De ce să cumpărați un imobil cu un avocat?
Un străin cumpără într-un sistem juridic necunoscut, într-o limbă străină și adesea de la distanță. Notarul autentifică tranzacția în mod imparțial, dar nu vă apără interesele – acesta este rolul avocatului dumneavoastră. Un avocat specializat în drept imobiliar la Sofia va evalua dacă puteți cumpăra imobilul pe numele dumneavoastră sau aveți nevoie de o firmă, va verifica dreptul de proprietate și sarcinile, va pregăti contractul și procura și vă va reprezenta în fața notarului.
Cabinetul de avocatură Mechkova & Dimitrova ajută clienți din multe țări să cumpere imobile în Bulgaria în siguranță și de la distanță. Informațiile din acest articol au caracter general și nu înlocuiesc consultanța pentru tranzacția concretă. Contactați-ne înainte de a semna un antecontract.
