Als buitenlander een huis kopen in Bulgarije is heel goed mogelijk en komt steeds vaker voor – mensen kopen een woning om er te wonen, vakantieappartementen aan zee en in de bergen, dorpshuizen en beleggingspanden. De transactie zelf verloopt als elke andere: juridisch onderzoek, een voorlopig koopcontract, een notariële akte en inschrijving. Het verschil zit in wat een buitenlander in eigendom mag hebben en in enkele documenten die hij moet voorbereiden.
In dit artikel leggen wij uit welke beperkingen voor grond gelden, waarom het uitmaakt of u een appartement of een huis met tuin koopt, hoe de stappen en de kosten eruitzien en hoe u een woning koopt zonder naar Bulgarije te komen.
Wat mag een buitenlander in Bulgarije in eigendom hebben?
Gebouwen en appartementen
Buitenlanders – van welke nationaliteit ook – mogen de eigendom verwerven van gebouwen en zelfstandige ruimten in gebouwen: appartementen, studio's, kantoren, garages. Hier gelden geen beperkingen.
Grond: burgers van de EU en de EER
Volgens art. 22 lid 1 van de Bulgaarse Grondwet mogen buitenlanders grond verwerven onder de voorwaarden die voortvloeien uit het lidmaatschap van Bulgarije van de Europese Unie, op grond van een geratificeerd internationaal verdrag en door erfopvolging bij versterf. De overgangsbeperkingen voor burgers van de EU en de EER zijn opgeheven – voor andere grond dan landbouwgrond in 2012. Zij kunnen nu percelen en huizen met tuin kopen op dezelfde voorwaarden als Bulgaarse burgers. Dat geldt dus ook voor Nederlanders en Belgen.
Voor landbouwgrond en bossen stelt de wet aanvullende eisen, en hoe die voor de betreffende koper gelden, moet vóór de transactie worden nagegaan.
Grond: burgers van landen buiten de EU
Burgers van landen buiten de EU en de EER (bijvoorbeeld Britse burgers na de brexit) kunnen in de regel geen grond rechtstreeks verwerven. De uitzonderingen zijn erfopvolging bij versterf en gevallen waarin een internationaal verdrag voorziet.
De meest gebruikte rechtmatige oplossing is kopen via een Bulgaars bedrijf. De buitenlander richt een EOOD of OOD op (Bulgaarse vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid), en het bedrijf – als Bulgaarse rechtspersoon – koopt het huis en de grond. Houd er rekening mee dat:
- eigenaar van het vastgoed het bedrijf is, niet u persoonlijk;
- het bedrijf verplichtingen heeft – boekhouding, jaarrekening, belastingaangiften;
- een latere verkoop van het vastgoed, of van de aandelen in het bedrijf, een andere transactie is met andere fiscale gevolgen;
- deze weg voor landbouwgrond beperkt is en een afzonderlijke controle vereist.
Hoe u op afstand een bedrijf opricht, leggen wij uit in ons artikel over een bedrijf oprichten in Bulgarije vanuit het buitenland. Of u persoonlijk of via een bedrijf koopt, is een vraag om vóór het voorlopig koopcontract met een advocaat en een boekhouder te bespreken.
Een appartement of een huis met tuin: waarom de grond ertoe doet
Bij een appartement in een gebouw koopt u de zelfstandige ruimte en onverdeelde aandelen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Of daarbij ook onverdeelde aandelen in de grond overgaan, of alleen een opstalrecht, hangt af van de eigendomsdocumenten van het gebouw. Voor een burger van buiten de EU zal de notaris de transactie zo inrichten dat er geen grond in begrepen is.
Bij een huis met tuin worden het gebouw en de grond meestal samen verkocht. Kan de koper de grond niet verwerven, dan kan hij zo'n woning niet op eigen naam kopen – vandaar de noodzaak van een bedrijf. Ga daarom al vóór een bezichtiging met uw advocaat na of de betreffende woning voor u geschikt is.
De stappen bij de aankoop van een woning
1. Juridisch onderzoek van het vastgoed
Het onderzoek omvat de eigendom van de verkoper en de keten van eerdere eigenaars; lasten – hypotheken, beslagen, ingeschreven dagvaardingen, gebruiksrechten; of het vastgoed huwelijksgoed is of geërfd; belastingschulden; en de bouwdocumenten. Wat dit inhoudt, beschrijven wij uitgebreid in ons artikel over juridisch onderzoek vóór de aankoop van een woning.
2. Voorlopig koopcontract en aanbetaling
Het voorlopig koopcontract legt de prijs vast, de termijnen, de aanbetaling, wie de kosten draagt en wat er gebeurt als een van de partijen afhaakt. De regels voor de aanbetaling leggen wij uit in ons artikel over de aanbetaling en wanneer die wordt terugbetaald.
3. Notariële akte
De definitieve overeenkomst wordt gesloten bij een notaris in de plaats waar het vastgoed ligt. Spreekt u geen Bulgaars, dan eist de notaris een tolk die de inhoud van de akte bij de ondertekening vertaalt.
4. Inschrijving en volgende stappen
De notaris biedt de akte aan voor inschrijving in het Eigendomsregister. Na de transactie moet u bij de gemeente een aangifte indienen voor de lokale belastingen en de afvalstoffenheffing, de contracten voor stroom, water en stadsverwarming overzetten en, zo nodig, de woning verzekeren.
Op afstand kopen met een volmacht
U hoeft niet naar Bulgarije te komen. Een gevolmachtigde – meestal een advocaat – kan het voorlopig koopcontract en de notariële akte namens u ondertekenen. De volmacht moet een bijzondere volmacht zijn, het vastgoed omschrijven en voorzien zijn van notariële waarmerking van zowel de handtekening als de inhoud tegelijk. Wordt zij in het buitenland bij een notaris ter plaatse ondertekend, dan zijn ook een apostille of legalisatie en een vertaling nodig. Hoe u haar opstelt, leggen wij uit in ons artikel over een volmacht uit het buitenland met apostille en vertaling.
Welke documenten heeft een buitenlander nodig?
| Document | Wanneer het nodig is |
|---|---|
| Geldig paspoort of identiteitskaart (voor EU-burgers) | Altijd |
| Bulgaars persoonsnummer (ЕГН), persoonsnummer voor buitenlanders (ЛНЧ) of een ander identificatienummer, als u er een hebt | Meestal – informeer bij de notaris |
| Verklaringen in de notariële procedure (nationaliteit, burgerlijke staat, herkomst van de middelen waar vereist) | Altijd |
| Documenten over burgerlijke staat en huwelijksvermogensstelsel | Als u getrouwd bent – om duidelijk te maken of het vastgoed gemeenschappelijk eigendom wordt |
| Bijzondere volmacht met apostille en vertaling | Als u via een gevolmachtigde koopt |
| Documenten van het Bulgaarse bedrijf | Als u via een bedrijf koopt |
| Tolk bij de notariële akte | Als u geen Bulgaars spreekt |
De burgerlijke staat is van belang. Bent u getrouwd, dan kan het huwelijksvermogensstelsel door buitenlands recht worden beheerst, en dat bepaalt of het vastgoed gemeenschappelijk eigendom wordt. Bespreek dit vóór de transactie met uw advocaat.
Wat kost de aankoop?
De transactiekosten zijn voor buitenlanders en Bulgaarse burgers gelijk:
| Kosten | Bedrag |
|---|---|
| Notarishonorarium | Volgens een glijdende schaal, tot maximaal EUR 3.067,75 exclusief btw |
| Lokale overdrachtsbelasting bij verkrijging | Van 0,1% tot 3% – het tarief wordt door elke gemeente vastgesteld |
| Inschrijvingsrecht | 0,1% |
| Tolk, volmacht, advocaat, makelaar | Volgens afspraak |
De honoraria en de belasting worden berekend over de hoogste van twee waarden – de overeengekomen prijs of de fiscale waardering. Een rekenvoorbeeld vindt u in ons artikel over de kosten van een notariële akte.
Betaling per bankoverschrijving
Betalingen bij de transactie van in totaal meer dan BGN 10.000 (≈ EUR 5.112,92) gebeuren per bankoverschrijving – naar de bijzondere rekening van de notaris of naar een bankrekening bij een door de partijen gekozen bank (art. 25 lid 10 van de Bulgaarse Wet op de notarissen en de notariële werkzaamheid, ЗННД). Houd bij een overschrijving uit het buitenland rekening met tijd voor de controles van de banken en bereid documenten over de herkomst van de middelen voor.
Voorbeeldplanning
| Fase | Wat er gebeurt | Indicatieve duur |
|---|---|---|
| 1 | Keuze van de woning en een consult – persoonlijk of via een bedrijf | 1–2 weken |
| 2 | Volmacht uit het buitenland, als u op afstand koopt | 1–4 weken |
| 3 | Juridisch onderzoek van het vastgoed | 1–2 weken |
| 4 | Voorlopig koopcontract en aanbetaling | enkele dagen |
| 5 | Documenten voor de transactie, overmaken van het geld | 2–6 weken |
| 6 | Notariële akte en inschrijving | op de dag van de transactie |
| 7 | Aangifte bij de gemeente, nutscontracten | 2–4 weken |
Koopt u via een bedrijf, reken dan extra tijd voor de oprichting ervan.
Kosten koop vastgoed Notarishonorarium, lokale belasting en inschrijvingsrecht op basis van de koopprijs.Veelgestelde vragen (FAQ)
Mag een burger van een land buiten de EU een appartement in Bulgarije kopen?
Ja. De beperkingen gelden alleen voor grond. Een burger van een land buiten de EU mag een appartement, kantoor of andere ruimte in een gebouw op eigen naam kopen.
Mag een Britse burger een huis met tuin kopen?
Sinds de brexit worden Britse burgers behandeld als burgers van een land buiten de EU. In de regel kunnen zij de grond onder het huis niet op eigen naam verwerven, dus kopen zij meestal via een Bulgaars bedrijf. Het concrete geval moet worden nagegaan.
Kan ik als buitenlander grond in Bulgarije erven?
Ja. De Grondwet staat buitenlanders toe grond te verwerven door erfopvolging bij versterf. Hoe u een nalatenschap op afstand afwikkelt, leggen wij uit in ons artikel erfgenaam in het buitenland: een nalatenschap in Bulgarije afwikkelen zonder te reizen.
Heb ik een LNCh (persoonsnummer voor buitenlanders) of een Bulgaarse bankrekening nodig?
Een Bulgaarse bankrekening is niet verplicht – de prijs kan uit het buitenland worden overgemaakt. Of een LNCh (ЛНЧ) of een ander identificatienummer nodig is, hangt af van het concrete geval. Meestal krijgt de buitenlander voor de belastingaangiften een identificatienummer van het Nationaal Agentschap voor de Inkomsten (НАП, de Bulgaarse belastingdienst). Informeer vooraf bij uw advocaat en de notaris.
Kan ik een woning kopen zonder naar Bulgarije te komen?
Ja, via een gevolmachtigde met een bijzondere volmacht waarbij handtekening en inhoud notarieel zijn gewaarmerkt. Ondertekent u haar op een Bulgaars consulaat, dan zijn apostille en vertaling niet nodig.
Waarom een woning kopen met een advocaat?
Een buitenlander koopt in een onbekend rechtsstelsel, in een vreemde taal en vaak op afstand. De notaris waarmerkt de transactie onpartijdig, maar beschermt uw belangen niet – dat is de taak van uw advocaat. Een vastgoedadvocaat in Sofia beoordeelt of u de woning op eigen naam kunt kopen of een bedrijf nodig hebt, controleert de eigendom en de lasten, stelt het contract en de volmacht op en vertegenwoordigt u bij de notaris.
Advocatenkantoor Mechkova & Dimitrova helpt cliënten uit veel landen om veilig en op afstand vastgoed in Bulgarije te kopen. De informatie in dit artikel is algemeen en vervangt geen advies over de concrete transactie. Neem contact met ons op voordat u een voorlopig koopcontract ondertekent.
