Een aanbetaling terugkrijgen is een van de meest voorkomende geschillen bij de koop of huur van vastgoed in Bulgarije. De koper betaalt een paar duizend euro "om de woning van de markt te halen", de koop gaat niet door, en dan begint de vraag: houdt de verkoper het geld, betaalt hij het terug, of is hij het dubbele verschuldigd? Het antwoord hangt af van drie dingen: wat u precies hebt afgesproken (handgeld, een voorschot of een "reserveringsaanbetaling"), wie het contract niet is nagekomen, en of de juiste procedure voor ontbinding is gevolgd.
In dit artikel leggen we uit wat handgeld (задатък) is volgens art. 93 van de Bulgaarse Wet op de verbintenissen en overeenkomsten (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), hoe het verschilt van een voorschot, wanneer een aanbetaling verloren gaat, wanneer die in hetzelfde bedrag en wanneer dubbel wordt terugbetaald, wat u doet met een "reserveringsaanbetaling" aan een makelaar, en hoe u stap voor stap uw geld terugkrijgt. Aan het eind vindt u een korte lijst met bepalingen die de koper vanaf de ondertekening beschermen.
Aanbetaling, handgeld, voorschot en "reserveringsaanbetaling": wat is het verschil?
In het dagelijkse Bulgaars wordt het woord "капаро" (aanbetaling) gebruikt voor elk bedrag dat vóór de definitieve transactie wordt betaald. De wet kent een "aanbetaling" als zodanig echter niet. Zij regelt handgeld (задатък) (art. 93 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten), en al het andere is ofwel een deel van de koopprijs (een voorschot), ofwel een bedrag met een andere, door partijen overeengekomen grondslag. Daarom is de eerste stap in elk geschil het contract te lezen en na te gaan hoe het bedrag daarin wordt omschreven en geregeld.
| Soort betaling | Waarvoor dient het | Wat gebeurt er als de koop niet doorgaat |
|---|---|---|
| Handgeld (задатък) | Bewijst dat het contract is gesloten en waarborgt de nakoming ervan | De niet-tekortschietende partij mag het houden of het dubbele bedrag vorderen (art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten) |
| Voorschot | Vooruitbetaling van een deel van de prijs | Wordt terugbetaald omdat de grondslag is vervallen (art. 55 lid 1 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten); schadevergoeding wordt afzonderlijk gevorderd |
| "Reserveringsaanbetaling" („стоп капаро“) | Meestal een bedrag aan een makelaar of de verkoper om de woning voor korte tijd te "reserveren" | Hangt volledig af van de schriftelijke afspraak; zonder afspraak is er vaak geen grond om het bedrag te houden |
| Contractuele boete | Vooraf vastgestelde schadevergoeding bij niet-nakoming | Verschuldigd door de tekortschietende partij; de rechter kan haar matigen als zij buitensporig is (art. 92 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten) |
Uit onze praktijk: De meeste geschillen ontstaan wanneer op de kwitantie alleen staat "Ik heb het bedrag van EUR … ontvangen als aanbetaling voor het appartement", zonder een woord over wat er gebeurt als de koop niet doorgaat. De rechter legt de bedoeling van partijen dan uit in het licht van alle omstandigheden, en de uitkomst wordt moeilijk te voorspellen. Eén duidelijke bepaling bespaart maanden procederen.
Wat de wet zegt over handgeld (art. 93 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten)
De wettekst is kort, en daarom loont het om hem bijna woordelijk te kennen:
- Handgeld dient als bewijs dat het contract is gesloten en waarborgt de nakoming ervan (art. 93 lid 1 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten).
- Als de partij die het handgeld heeft gegeven tekortschiet, mag de andere partij het contract ontbinden en het handgeld houden.
- Als de partij die het handgeld heeft ontvangen tekortschiet, kan de andere partij bij ontbinding van het contract het handgeld dubbel terugvorderen (art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten).
- Als de niet-tekortschietende partij liever nakoming van het contract vordert, wordt de schadevergoeding volgens de algemene regels bepaald (art. 93 lid 3 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten).
Twee woorden in deze bepalingen zijn doorslaggevend: "niet-tekortschietend" en "ontbinding". Het recht om het handgeld te houden of dubbel terug te krijgen komt alleen toe aan de partij die zelf haar verplichtingen is nagekomen of bereid was die na te komen. En de gevolgen treden in wanneer die partij verklaart dat zij het contract ontbindt, niet automatisch bij het verstrijken van een termijn.
Handgeld bij een voorlopig koopcontract voor vastgoed
Bij de koop van een woning wordt het handgeld bijna altijd betaald bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract. Wanneer het definitieve contract de vorm van een notariële akte moet hebben, moet het voorlopige contract schriftelijk zijn en overeenstemming bevatten over de wezenlijke voorwaarden: de woning, de prijs en de partijen (art. 19 leden 1 en 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten). Een mondelinge afspraak die alleen met een kwitantie wordt gestaafd, is geen voorlopig contract in de zin van de wet, en daarmee kunt u de voltooiing van de transactie niet via de rechter afdwingen.
Laat dus, voordat u ook maar iets betaalt, ten minste een basaal juridisch onderzoek van de woning vóór aankoop uitvoeren: de eigenaar, de bezwaringen, eventuele mede-eigenaren en de huwelijkse staat van de verkoper.
Wanneer mag de verkoper de aanbetaling houden?
De verkoper mag het handgeld houden wanneer de koper zijn verplichting niet nakomt om een reden die hem kan worden toegerekend, terwijl de verkoper de niet-tekortschietende partij is en het contract ontbindt. Typische voorbeelden uit de praktijk:
- de koper verschijnt op de afgesproken dag niet bij de notaris en geeft geen redelijke verklaring;
- de koper betaalt het restant van de koopprijs niet op tijd, terwijl de verkoper alle documenten gereed heeft;
- de koper "bedenkt zich" gewoon en vindt een betere deal.
Het handgeld gaat echter niet automatisch verloren als de koper de hypotheek niet heeft gekregen. Alles hangt af van het contract: als partijen zijn overeengekomen dat de transactie afhangt van de toekenning van een lening binnen een bepaalde termijn, kan een afwijzing door de bank betekenen dat de koper geen schuld treft. Ontbreekt zo'n bepaling, dan blijft het risico in de regel bij de koper. Dit is een van de belangrijkste bepalingen voor iedereen die met een lening koopt.
Wanneer krijgt u de aanbetaling dubbel terug?
De koper kan het dubbele handgeld vorderen wanneer de verkoper het contract niet nakomt, terwijl de koper niet tekortschiet en het contract ontbindt. In de praktijk betekent dit dat u het betaalde bedrag terugkrijgt plus nogmaals hetzelfde bedrag. Voorbeelden:
- de verkoper verkoopt de woning aan een andere koper die een hogere prijs biedt;
- de verkoper weigert bij de notaris te verschijnen of verhoogt de prijs na ondertekening;
- de verkoper heeft een hypotheek, een beslag of een mede-eigenaar verzwegen, zodat de transactie niet op tijd kan worden voltooid;
- de verkoper levert de documenten niet die hij heeft toegezegd (bijvoorbeeld een fiscale waardeverklaring of een eigendomsbewijs).
Als u het contract niet wilt ontbinden maar de woning wilt behouden, biedt de wet een andere weg: een vordering om het voorlopige contract definitief te laten verklaren op grond van art. 19 lid 3 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten. Het handgeld wordt dan met de koopprijs verrekend en schadevergoeding voor de vertraging wordt volgens de algemene regels gevorderd. Hoe deze procedure verloopt en waarom het belangrijk is de dagvaarding te laten inschrijven, leggen we uit in ons artikel over het definitief laten verklaren van een voorlopig koopcontract.
Wanneer wordt de aanbetaling in hetzelfde bedrag terugbetaald?
Er zijn gevallen waarin geen van beide partijen het handgeld mag houden of het dubbele mag vorderen, en het bedrag eenvoudig wordt terugbetaald zoals het is betaald, meestal op grond van art. 55 lid 1 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten (ontvangen zonder grondslag of op een vervallen grondslag):
- Partijen beëindigen het contract in onderling overleg. Tenzij de beëindigingsovereenkomst anders bepaalt, wordt het betaalde terugbetaald.
- Het contract kan niet worden nagekomen om een reden die niemand kan worden toegerekend, bijvoorbeeld omdat de woning onder een onteigening valt of het gebouw door een natuurramp is beschadigd.
- Beide partijen schieten tekort. Volgens de rechtspraak heeft alleen de niet-tekortschietende partij het recht uit art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten; als geen van beiden is nagekomen, kan geen van beiden zich op het handgeld beroepen.
- Het contract is nietig, bijvoorbeeld omdat de wettelijk vereiste schriftelijke vorm voor een voorlopig contract niet in acht is genomen (art. 19 lid 1 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten). De handgeldbepaling vervalt dan samen met het contract.
- Het bedrag is een voorschot, geen handgeld. Een voorschot is een deel van de prijs en moet worden terugbetaald als de koop niet doorgaat; eventuele schade wordt afzonderlijk gevorderd en moet worden bewezen.
De "reserveringsaanbetaling" bij een makelaarskantoor
Een "reserveringsaanbetaling" („стоп капаро“) is een term uit de praktijk, niet uit de wet. Meestal gaat het om een bedrag van enkele honderden tot enkele duizenden euro's dat de koper aan het makelaarskantoor of de verkoper betaalt, zodat de woning voor korte tijd van de markt wordt gehaald terwijl de controles worden uitgevoerd en het voorlopige contract wordt opgesteld.
Wat er met dit bedrag gebeurt, hangt uitsluitend af van de schriftelijke afspraak. Let op het volgende:
- Wie het geld ontvangt: de verkoper of het makelaarskantoor. Als het makelaarskantoor het onder zich houdt, ga dan na of het optreedt als vertegenwoordiger van de verkoper en of het het geld aan de verkoper doorbetaalt.
- Wat er gebeurt als uit de controles een probleem blijkt: een hypotheek, een beslag, een geschil tussen erfgenamen, illegale bouw. Het is verstandig schriftelijk vast te leggen dat het bedrag dan volledig wordt terugbetaald.
- De termijn: hoeveel dagen de woning "gereserveerd" is, en wat er gebeurt als de verkoper haar intussen aan iemand anders verkoopt.
- Eenzijdige bepalingen. Als de koper een consument is en de wederpartij als handelaar optreedt, is een bepaling die de handelaar toestaat het bedrag te houden als de consument afziet, zonder te voorzien in een vergoeding van hetzelfde bedrag als de handelaar tekortschiet, oneerlijk (art. 143 lid 2 punt 4 Bulgaarse Wet op de consumentenbescherming). Oneerlijke bedingen zijn nietig, tenzij er afzonderlijk over is onderhandeld (art. 146 Wet op de consumentenbescherming).
Uit onze praktijk: Betaal nooit een "reserveringsaanbetaling" zonder een document waarin staat wie het bedrag ontvangt, voor welke woning, voor welke termijn en onder welke voorwaarden het wordt terugbetaald. De mondelinge verzekering van een makelaar dat "u uw geld terugkrijgt als er iets misgaat", is achteraf moeilijk te bewijzen.
Zo krijgt u uw aanbetaling terug: stap voor stap
- Verzamel de documenten. Het voorlopige contract, de kwitantie of het bankafschrift van de betaling, de correspondentie met de verkoper en het makelaarskantoor (e-mails, berichten), notariële aanzeggingen, uittreksels uit het Bulgaarse kadaster (Имотен регистър).
- Stel vast wie tekortschiet. Ga na welke termijnen en verplichtingen elke partij heeft. Stuur een schriftelijke herinnering als de termijn nog niet is verstreken.
- Stuur een schriftelijke ontbindingsverklaring. Schiet de verkoper tekort, stuur dan een verklaring dat u het contract ontbindt op grond van art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten en vorder het dubbele handgeld binnen een bepaalde termijn. Verstuur haar op een manier waarmee u de ontvangst kunt bewijzen: een notariële aanzegging, aangetekende post met ontvangstbevestiging of een koerier met inhoudsopgave.
- Stel een minnelijke regeling voor. De verkoper betaalt het bedrag vaak liever terug dan dat hij een procedure over het dubbele bedrag riskeert, plus kosten en rente.
- Vraag een betalingsbevel aan of dien een dagvaarding in. Voor een geldvordering tot de waarde die onder de bevoegdheid van de arrondissementsrechtbank valt, kunt u de betalingsbevelprocedure gebruiken (art. 410 Bulgaars Wetboek van burgerlijke rechtsvordering, ГПК), die sneller is als de schuldenaar geen bezwaar maakt. Wordt de vordering betwist, dan volgt een gewone procedure. De weg van aanmaning tot gerechtsdeurwaarder beschrijven we uitgebreid in ons artikel over het incasseren van een onbetaalde schuld.
- Tenuitvoerlegging. Zodra u een executoriale titel hebt, verloopt de inning via een particuliere of staatsdeurwaarder.
Termijnen en kosten
| Vraag | Antwoord | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Verjaringstermijn voor het terugvorderen van handgeld of een voorschot | 5 jaar | Art. 110 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten |
| Recht om een contract te ontbinden | 5 jaar | Art. 87 lid 5 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten |
| Griffierecht voor de vordering | 4% van het gevorderde bedrag, minimaal EUR 25,56 | Tarief van de staatsheffingen op grond van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering |
| Contante betaling | Bedragen van BGN 10.000 (≈ EUR 5.112,92) of meer mogen alleen per bankoverschrijving worden betaald | Art. 3 lid 1 Wet op de beperking van contante betalingen |
De verjaringstermijn loopt vanaf het moment dat de vordering opeisbaar wordt, bijvoorbeeld vanaf de ontbinding van het contract. Laat hem niet verstrijken: bewijs en getuigen verliezen met de tijd aan waarde.
Zo verliest u uw aanbetaling niet: bepalingen die u beschermen
De meeste geschillen over aanbetalingen zijn bij de ondertekening te voorkomen. Dit zijn de bepalingen die wij het vaakst controleren:
- Duidelijke benaming. Staat er "handgeld in de zin van art. 93 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten", of "voorschot", "deel van de prijs"? Dit bepaalt de gevolgen.
- Duidelijke termijnen. Een datum of termijn voor het sluiten van het definitieve contract, voor het betalen van het restant en voor het overleggen van de documenten.
- Financieringsvoorbehoud. Als u met een hypotheek koopt: een bepaling dat het handgeld in hetzelfde bedrag wordt terugbetaald als de bank binnen een bepaalde termijn weigert.
- Voorwaarde van een onbezwaarde eigendom. Een verplichting van de verkoper om de hypotheek uit de koopprijs of vóór de transactie te laten doorhalen, en de gevolgen als dat niet gebeurt.
- Wie het geld onder zich houdt en hoe. Betaling per bankoverschrijving, met een omschrijving die overeenkomt met het contract. Bij grotere bedragen betaling op een bijzondere rekening (bijvoorbeeld bij de notaris op grond van art. 25a Bulgaarse Wet op notarissen en notariële werkzaamheden) of via een bankaccreditief.
- De staat van de woning: wat erin achterblijft en in welke staat zij wordt overgedragen. Meer over de kosten en controles bij de transactie zelf leest u in ons artikel over de notariële akte: kosten en wat de notaris controleert.
- Handtekeningen van alle eigenaren. Als de woning tot de huwelijksgemeenschap behoort of geërfd is, moet het voorlopige contract door alle eigenaren worden ondertekend (of door een gevolmachtigde met een uitdrukkelijke volmacht). Als een van de erfgenamen buiten Bulgarije woont, lees dan hoe een erfgenaam in het buitenland aan de transactie kan deelnemen zonder te reizen.
Koopt u een woning in aanbouw, dan zijn de risico's anders: het handgeld is daar vaak hoger en de termijnen hangen af van de projectontwikkelaar. Lees waar u op moet letten bij de koop van nieuwbouw op plan.
Aanbetaling bij het huren van een woning
De vraag over de aanbetaling speelt niet alleen voor kopers. Bij huur betaalt de huurder vaak een "aanbetaling" („капаро“) om de woning vóór de ondertekening van het contract vast te leggen, en een waarborgsom bij de ondertekening. Dit zijn verschillende bedragen met verschillende functies: het handgeld waarborgt het sluiten en de nakoming van het contract, terwijl de waarborgsom bij beëindiging schade en onbetaalde rekeningen dekt. Wat het contract over de waarborgsom moet zeggen, leggen we uit in ons artikel over de belangrijkste bepalingen in een huurovereenkomst.
Voor hulp bij het kopen, verkopen en huren van vastgoed kunt u terecht bij een vastgoedadvocaat in Sofia.
Kosten koop vastgoed Notarishonorarium, lokale belasting en inschrijvingsrecht op basis van de koopprijs.Veelgestelde vragen (FAQ)
Zijn een "aanbetaling" en handgeld hetzelfde?
In het dagelijks taalgebruik meestal wel. De wet regelt alleen handgeld (art. 93 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten). Of een bepaald bedrag handgeld of een voorschot is, hangt af van wat is afgesproken; daarom is het belangrijk dat het contract dit uitdrukkelijk vermeldt.
Krijg ik mijn aanbetaling terug als ik me gewoon heb bedacht?
In de regel niet, als het bedrag handgeld is en de verkoper niet tekortschiet: hij mag het contract dan ontbinden en het handgeld houden. Als het bedrag als voorschot is overeengekomen, moet het worden terugbetaald, maar de verkoper kan bewezen schade vorderen. Laat vóór u afziet een juridisch onderzoek van de woning uitvoeren: soms brengt dat een probleem aan het licht waardoor de schuld bij de verkoper komt te liggen.
Wanneer is de verkoper mij de dubbele aanbetaling verschuldigd?
Wanneer hij het contract niet nakomt om een reden die hem kan worden toegerekend, terwijl u niet tekortschiet en het contract ontbindt (art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten). Een typisch voorbeeld is de verkoop van de woning aan een andere koper. Het dubbele bedrag omvat het bedrag dat u hebt betaald.
Verlies ik de aanbetaling als de bank mij geen lening geeft?
Dat hangt af van het contract. Als is afgesproken dat de transactie afhangt van de toekenning van een lening binnen een bepaalde termijn, treft u bij een afwijzing door de bank meestal geen schuld. Zonder zo'n bepaling ligt het risico in de regel bij u.
Wat is een "reserveringsaanbetaling" en krijg ik die terug?
Het is een bedrag dat wordt betaald om de woning voor korte tijd te "reserveren", meestal aan een makelaarskantoor of de verkoper. Of u het terugkrijgt, hangt af van de schriftelijke afspraak. Een eenzijdige bepaling ten gunste van de handelaar in een contract met een consument kan oneerlijk en nietig zijn (art. 143 en 146 Wet op de consumentenbescherming).
Moet de ontbinding van het contract schriftelijk gebeuren?
De wet schrijft geen bepaalde vorm voor de ontbinding op grond van art. 93 lid 2 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten voor, maar het is sterk aan te raden dit schriftelijk te doen en te kunnen bewijzen wanneer de wederpartij de verklaring heeft ontvangen. Een notariële aanzegging is de veiligste optie.
Kan ik zowel voltooiing van de transactie als het dubbele handgeld vorderen?
Niet tegelijkertijd. Ofwel ontbindt u het contract en vordert u het dubbele handgeld, ofwel staat u op nakoming; in dat geval kunt u een vordering op grond van art. 19 lid 3 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten instellen. Meer hierover leest u in ons artikel over het definitief laten verklaren van een voorlopig koopcontract.
Hoe lang heb ik om mijn aanbetaling terug te vorderen?
De algemene verjaringstermijn is 5 jaar (art. 110 Wet op de verbintenissen en overeenkomsten) en loopt vanaf de datum waarop de vordering opeisbaar wordt. In de praktijk is het verstandig direct te handelen, zolang het bewijs nog beschikbaar is.
Hoe krijg ik mijn aanbetaling terug als de verkoper niet betaalt?
Stuur een schriftelijke aanmaning en vraag bij weigering een betalingsbevel aan of dien een dagvaarding in. De stappen worden beschreven in ons artikel over onbetaalde schulden: van aanmaning tot gerechtsdeurwaarder.
Mag de aanbetaling contant worden betaald?
Ja, als het bedrag lager is dan BGN 10.000 (≈ EUR 5.112,92). Vanaf dat bedrag moet per bankoverschrijving worden betaald (art. 3 Wet op de beperking van contante betalingen). Een bankoverschrijving is bovendien het beste bewijs. Hoe het restant van de koopprijs bij de notaris wordt betaald, leggen we uit in ons artikel over de notariële akte: kosten en controles.
Wat gebeurt er met de aanbetaling bij het huren van een woning?
De logica is dezelfde: als het handgeld is, mag de niet-tekortschietende partij het houden of het dubbele vorderen. Verwar het niet met de waarborgsom. Lees de belangrijkste bepalingen in een huurovereenkomst.
Hoe kunnen wij u helpen?
Een geschil over een aanbetaling wordt bijna altijd door twee dingen beslist: wat er precies in het voorlopige contract of de kwitantie staat, en wie de afspraak als eerste heeft geschonden. Daarom is het beste moment om een advocaat te raadplegen vóórdat u betaalt, niet nadat de koop is mislukt. Is het geschil al ontstaan, dan leidt een snelle en goed opgestelde aanmaning er vaak toe dat het geld zonder procedure wordt terugbetaald.
Advocatenkantoor Mechkova & Dimitrova controleert het contract en de documenten vóór de betaling, stelt duidelijke handgeldbepalingen op en vertegenwoordigt u als u het bedrag via de rechter moet terugvorderen. De informatie in dit artikel is algemeen en vervangt geen advies over uw specifieke zaak. Neem contact met ons op om uw contract te laten controleren.
