Restituzione della caparra per un immobile in Bulgaria

La restituzione della caparra è una delle controversie più frequenti quando si compra o si prende in affitto un immobile in Bulgaria. L'acquirente versa qualche migliaio di euro "per togliere l'immobile dal mercato", l'affare salta e nasce la domanda: il venditore tiene i soldi, li restituisce o deve il doppio? La risposta dipende da tre cose: che cosa esattamente avete pattuito (caparra confirmatoria, acconto o "caparra di prenotazione"), chi non ha adempiuto il contratto e se è stata seguita la procedura corretta per recedere.

In questo articolo spieghiamo che cos'è la caparra confirmatoria (задатък) ai sensi dell'art. 93 della Legge sulle obbligazioni e sui contratti (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), in che cosa si distingue dall'acconto, quando la caparra si perde, quando si restituisce nello stesso importo e quando raddoppiata, come comportarsi con una "caparra di prenotazione" versata a un'agenzia e come recuperare il denaro passo dopo passo. Alla fine troverà un breve elenco di clausole che tutelano l'acquirente fin dal momento della firma.

Caparra, caparra confirmatoria, acconto e "caparra di prenotazione": qual è la differenza?

Nel bulgaro di tutti i giorni la parola "капаро" (caparra) indica qualsiasi somma versata prima dell'atto definitivo. La legge, però, non conosce la "caparra" in quanto tale. Disciplina la caparra confirmatoria (задатък) (art. 93 ЗЗД), e tutto il resto è o una parte del prezzo (acconto) o una somma con un'altra causa concordata dalle parti. Per questo il primo passo in qualsiasi controversia è leggere il contratto e verificare come la somma è denominata e disciplinata.

Tipo di pagamento	A che cosa serve	Che cosa succede se l'affare salta
Caparra confirmatoria (задатък)	Prova che il contratto è stato concluso e ne garantisce l'adempimento	La parte non inadempiente può trattenerla o pretenderne il doppio (art. 93, comma 2, ЗЗД)
Acconto	Pagamento anticipato di una parte del prezzo	Si restituisce perché ne è venuta meno la causa (art. 55, comma 1, ЗЗД); il risarcimento dei danni si chiede a parte
"Caparra di prenotazione" („стоп капаро“)	Di solito una somma versata all'agenzia o al venditore per "bloccare" l'immobile per un breve periodo	Dipende interamente dall'accordo scritto; in mancanza, spesso non c'è alcuna base per trattenere la somma
Penale	Risarcimento predeterminato per l'inadempimento	È dovuta dalla parte inadempiente; il giudice può ridurla se è eccessiva (art. 92, comma 2, ЗЗД)

Dalla nostra pratica: La maggior parte delle controversie nasce quando la ricevuta dice soltanto "ho ricevuto la somma di EUR … a titolo di caparra per l'appartamento", senza una parola su cosa succede se l'affare non si conclude. Il giudice interpreta allora la volontà delle parti alla luce di tutte le circostanze e l'esito diventa difficile da prevedere. Una sola clausola chiara risparmia mesi di causa.

Che cosa dice la legge sulla caparra confirmatoria (art. 93 ЗЗД)

Il testo di legge è breve, ed è per questo che vale la pena conoscerlo quasi alla lettera:

La caparra serve come prova che il contratto è stato concluso e ne garantisce l'adempimento (art. 93, comma 1, ЗЗД).
Se la parte che ha dato la caparra non adempie, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
Se la parte che ha ricevuto la caparra non adempie, l'altra parte, recedendo dal contratto, può pretendere la caparra raddoppiata (art. 93, comma 2, ЗЗД).
Se la parte non inadempiente preferisce chiedere l'esecuzione del contratto, il risarcimento dei danni si determina secondo le regole generali (art. 93, comma 3, ЗЗД).

In queste disposizioni due parole sono decisive: "non inadempiente" e "recesso". Il diritto di trattenere la caparra o di riceverla raddoppiata spetta solo alla parte che ha adempiuto, o era pronta ad adempiere, i propri obblighi. E le conseguenze si producono quando questa parte dichiara di recedere dal contratto, non automaticamente alla scadenza di un termine.

La caparra nel contratto preliminare di compravendita immobiliare

Nell'acquisto di una casa la caparra si versa quasi sempre alla firma del contratto preliminare. Quando il contratto definitivo richiede la forma dell'atto notarile, il preliminare deve essere in forma scritta e contenere l'accordo sugli elementi essenziali: l'immobile, il prezzo e le parti (art. 19, commi 1 e 2, ЗЗД). Un accordo verbale accompagnato solo da una ricevuta non è un contratto preliminare ai sensi della legge e non consente di ottenere in giudizio la conclusione dell'affare.

Per questo, prima di versare qualsiasi somma, svolga almeno una verifica legale di base dell'immobile prima dell'acquisto: proprietario, gravami, comproprietari e regime patrimoniale del venditore.

Quando il venditore può trattenere la caparra?

Il venditore può trattenere la caparra quando l'acquirente non adempie la propria obbligazione per una causa a lui imputabile, mentre il venditore è la parte non inadempiente e recede dal contratto. Esempi tipici della pratica:

l'acquirente non si presenta dal notaio nel giorno concordato e non fornisce una spiegazione ragionevole;
l'acquirente non paga il saldo del prezzo nei termini, mentre il venditore ha tutti i documenti pronti;
l'acquirente semplicemente "ci ripensa" e trova un'offerta migliore.

Tuttavia, la caparra non si perde automaticamente se l'acquirente non ottiene il mutuo ipotecario. Tutto dipende dal contratto: se le parti hanno convenuto che l'affare è subordinato alla concessione di un finanziamento entro un certo termine, il rifiuto della banca può significare che l'acquirente non è in colpa. Se manca una clausola del genere, il rischio di regola resta a carico dell'acquirente. È una delle clausole più importanti per chi compra con un mutuo.

Quando si può ottenere il doppio della caparra?

L'acquirente può pretendere il doppio della caparra quando il venditore non adempie il contratto, mentre l'acquirente non è inadempiente e recede dal contratto. In pratica significa che Le viene restituita la somma versata più un importo identico. Esempi:

il venditore vende l'immobile a un altro acquirente che offre un prezzo più alto;
il venditore si rifiuta di comparire davanti al notaio o aumenta il prezzo dopo la firma;
il venditore ha taciuto un'ipoteca, un pignoramento o un comproprietario, per cui l'affare non può essere concluso nei termini;
il venditore non consegna i documenti che si era impegnato a fornire (ad esempio il certificato di valutazione fiscale o il titolo di proprietà).

Se non vuole recedere ma desidera comunque l'immobile, la legge offre un'altra strada: l'azione per dichiarare definitivo il contratto preliminare ai sensi dell'art. 19, comma 3, ЗЗД. In tal caso la caparra viene imputata al prezzo e il risarcimento per il ritardo si chiede secondo le regole generali. Spieghiamo come si svolge questo giudizio e perché è importante trascrivere la domanda giudiziale nel nostro articolo su come far dichiarare definitivo un contratto preliminare.

Quando la caparra si restituisce nello stesso importo?

Ci sono casi in cui nessuna delle parti può trattenere la caparra o pretenderne il doppio, e la somma viene semplicemente restituita così come è stata versata, di solito sulla base dell'art. 55, comma 1, ЗЗД (ricevuta senza causa o in base a una causa venuta meno):

Le parti sciolgono il contratto di comune accordo. Salvo diversa previsione dell'accordo, quanto versato si restituisce.
Il contratto non può essere eseguito per una causa non imputabile a nessuno, ad esempio l'immobile è interessato da un esproprio o l'edificio è stato danneggiato da una calamità naturale.
Entrambe le parti sono inadempienti. La giurisprudenza ritiene che il diritto di cui all'art. 93, comma 2, ЗЗД spetti solo alla parte non inadempiente; se nessuna ha adempiuto, nessuna può avvalersi della caparra.
Il contratto è nullo, ad esempio perché non è stata rispettata la forma scritta prescritta dalla legge per il preliminare (art. 19, comma 1, ЗЗД). La clausola sulla caparra cade allora insieme al contratto.
La somma è un acconto e non una caparra. L'acconto è una parte del prezzo e va restituito se l'affare salta; gli eventuali danni si chiedono a parte e vanno provati.

La "caparra di prenotazione" presso un'agenzia immobiliare

La "caparra di prenotazione" („стоп капаро“) è un termine della prassi, non della legge. Di solito si tratta di una somma che va da qualche centinaio a qualche migliaio di euro che l'acquirente versa all'agenzia o al venditore affinché l'immobile venga tolto dal mercato per un breve periodo, mentre si svolgono le verifiche e si prepara il contratto preliminare.

Che cosa succede a questa somma dipende esclusivamente dall'accordo scritto. Presti attenzione a quanto segue:

Chi riceve il denaro: il venditore o l'agenzia. Se lo trattiene l'agenzia, verifichi se agisce come mandataria del venditore e se gli trasferisce la somma.
Che cosa succede se le verifiche rivelano un problema: un'ipoteca, un pignoramento, una lite tra eredi, un abuso edilizio. È opportuno che sia scritto che in tal caso la somma viene restituita per intero.
Il termine: per quanti giorni l'immobile è "bloccato" e che cosa succede se nel frattempo il venditore lo vende a un altro.
Clausole unilaterali. Se l'acquirente è un consumatore e l'altra parte agisce come professionista, è abusiva la clausola che consente al professionista di trattenere la somma in caso di recesso del consumatore senza prevedere un indennizzo dello stesso importo se è il professionista a non adempiere (art. 143, comma 2, punto 4, della Legge sulla tutela dei consumatori). Le clausole abusive sono nulle, salvo che siano state negoziate individualmente (art. 146 della Legge sulla tutela dei consumatori).

Dalla nostra pratica: Non versi mai una "caparra di prenotazione" senza un documento che indichi chi riceve la somma, per quale immobile, per quale periodo e a quali condizioni viene restituita. La rassicurazione verbale di un mediatore, "se qualcosa va storto Le restituiamo i soldi", è poi difficile da provare.

Come recuperare la caparra: passo dopo passo

Raccolga i documenti. Il contratto preliminare, la ricevuta o l'estratto conto del pagamento, la corrispondenza con il venditore e con l'agenzia (e-mail, messaggi), le notifiche tramite notaio, i certificati del Registro immobiliare.
Stabilisca chi è inadempiente. Verifichi quali termini e obblighi ha ciascuna parte. Invii un sollecito scritto se il termine non è ancora scaduto.
Invii una dichiarazione scritta di recesso dal contratto. Se è il venditore a non adempiere, invii una dichiarazione con cui recede dal contratto ai sensi dell'art. 93, comma 2, ЗЗД e pretende il doppio della caparra entro un certo termine. La invii con un mezzo che provi la ricezione: notifica tramite notaio (нотариална покана), raccomandata con avviso di ricevimento o corriere con distinta del contenuto.
Proponga una soluzione amichevole. Spesso il venditore preferisce restituire la somma piuttosto che rischiare una causa per il doppio, con spese e interessi.
Chieda un decreto ingiuntivo o proponga una domanda giudiziale. Per un credito pecuniario fino al valore di competenza del tribunale distrettuale (районен съд) può avvalersi del procedimento d'ingiunzione (art. 410 del Codice di procedura civile), più rapido se il debitore non si oppone. Se il credito è contestato, segue un giudizio ordinario. Descriviamo in dettaglio il percorso dalla diffida all'ufficiale giudiziario nel nostro articolo su come recuperare un credito non pagato.
Esecuzione forzata. Ottenuto il titolo esecutivo, la riscossione avviene tramite un ufficiale giudiziario privato o statale.

Termini e costi

Questione	Risposta	Base giuridica
Prescrizione per il recupero della caparra o dell'acconto	5 anni	Art. 110 ЗЗД
Diritto di risolvere il contratto	5 anni	Art. 87, comma 5, ЗЗД
Tassa giudiziaria sulla domanda	4% dell'importo richiesto, minimo 25,56 EUR	Tariffa delle tasse statali ai sensi del Codice di procedura civile
Pagamento in contanti	Le somme pari o superiori a 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) possono essere pagate solo con bonifico bancario	Art. 3, comma 1, della Legge sulla limitazione dei pagamenti in contanti

La prescrizione decorre dal momento in cui il credito diventa esigibile, ad esempio dal recesso dal contratto. Non la lasci maturare: prove e testimoni perdono valore con il tempo.

Come non perdere la caparra: le clausole che La tutelano

La maggior parte delle controversie sulla caparra si può prevenire al momento della firma. Queste sono le clausole che controlliamo più spesso:

Denominazione chiara. C'è scritto "caparra ai sensi dell'art. 93 ЗЗД" oppure "acconto", "parte del prezzo"? Da questo dipendono le conseguenze.
Termini chiari. Una data o un termine per la stipula del contratto definitivo, per il pagamento del saldo e per la consegna dei documenti.
Condizione del mutuo. Se acquista con un mutuo ipotecario: una clausola secondo cui, in caso di rifiuto della banca entro un certo termine, la caparra viene restituita nello stesso importo.
Condizione di immobile libero. L'obbligo del venditore di cancellare l'ipoteca con il prezzo di vendita o prima dell'atto, e le conseguenze se ciò non avviene.
Chi custodisce il denaro e come. Pagamento con bonifico bancario, con una causale che corrisponda al contratto. Per somme più elevate, versamento su un conto dedicato (ad esempio presso il notaio ai sensi dell'art. 25a della Legge sui notai e sull'attività notarile) o lettera di credito bancaria.
Lo stato dell'immobile: che cosa vi rimane e in quali condizioni viene consegnato. Per i costi e le verifiche al momento dell'atto, veda il nostro articolo su l'atto notarile: costi e che cosa controlla il notaio.
Firme di tutti i proprietari. Se l'immobile è in comunione dei beni tra coniugi o è stato ereditato, il preliminare deve essere firmato da tutti i proprietari (o da un procuratore con procura espressa). Se uno degli eredi vive fuori dalla Bulgaria, veda come un erede all'estero può partecipare all'affare senza viaggiare.

Se acquista una casa in costruzione, i rischi sono diversi: lì la caparra è spesso più alta e i termini dipendono dal costruttore. Veda che cosa verificare quando si acquista un immobile sulla carta.

La caparra nella locazione di un'abitazione

La questione della caparra non riguarda solo gli acquirenti. Nella locazione, l'inquilino spesso versa una "caparra" („капаро“) per assicurarsi l'abitazione prima di firmare il contratto e, alla firma, un deposito cauzionale. Sono somme diverse con funzioni diverse: la caparra garantisce la conclusione e l'adempimento del contratto, mentre il deposito cauzionale copre danni e bollette non pagate alla cessazione. Spieghiamo che cosa deve prevedere il contratto sul deposito cauzionale nel nostro articolo su le clausole chiave del contratto di locazione.

Per assistenza nell'acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili, si rivolga a un avvocato esperto in diritto immobiliare a Sofia.

Domande frequenti (FAQ)

"Caparra" e caparra confirmatoria sono la stessa cosa?

Nel linguaggio comune, di solito sì. La legge disciplina solo la caparra confirmatoria (art. 93 ЗЗД). Se una determinata somma sia una caparra o un acconto dipende da quanto pattuito, per questo è importante che il contratto lo dica espressamente.

Posso riavere la caparra se ho semplicemente cambiato idea?

Di regola no, se la somma è una caparra confirmatoria e il venditore non è inadempiente: egli può recedere dal contratto e trattenerla. Se la somma è stata pattuita come acconto, va restituita, ma il venditore può chiedere i danni dimostrati. Prima di recedere, svolga una verifica legale dell'immobile: a volte emerge un problema che sposta la colpa sul venditore.

Quando il venditore mi deve il doppio della caparra?

Quando non adempie il contratto per una causa a lui imputabile, mentre Lei non è inadempiente e recede dal contratto (art. 93, comma 2, ЗЗД). Un esempio tipico è la vendita dell'immobile a un altro acquirente. Il doppio comprende la somma che Lei ha versato.

Perdo la caparra se la banca mi rifiuta il mutuo?

Dipende dal contratto. Se è stato convenuto che l'affare è subordinato alla concessione di un finanziamento entro un certo termine, il rifiuto della banca di solito non La rende inadempiente. Senza una clausola del genere, il rischio di regola è Suo.

Che cos'è la "caparra di prenotazione" ed è restituibile?

È una somma versata per "bloccare" l'immobile per un breve periodo, di solito all'agenzia o al venditore. Se venga restituita dipende dall'accordo scritto. Una clausola unilaterale a favore del professionista in un contratto con un consumatore può essere abusiva e nulla (artt. 143 e 146 della Legge sulla tutela dei consumatori).

Il recesso dal contratto deve essere scritto?

La legge non prescrive una forma specifica per il recesso ai sensi dell'art. 93, comma 2, ЗЗД, ma è vivamente consigliabile farlo per iscritto e poter provare quando l'altra parte lo ha ricevuto. La notifica tramite notaio è l'opzione più sicura.

Posso chiedere sia la conclusione dell'affare sia il doppio della caparra?

Non contemporaneamente. O recede dal contratto e pretende il doppio della caparra, oppure insiste per l'adempimento, nel qual caso può proporre l'azione di cui all'art. 19, comma 3, ЗЗД. Per saperne di più, veda il nostro articolo su come far dichiarare definitivo un contratto preliminare.

Entro quanto tempo posso chiedere la restituzione della caparra?

Il termine generale di prescrizione è di 5 anni (art. 110 ЗЗД) e decorre dalla data in cui il credito diventa esigibile. In pratica è opportuno agire subito, finché le prove sono ancora disponibili.

Come recupero la caparra se il venditore non paga?

Invii una diffida scritta e, in caso di rifiuto, chieda un decreto ingiuntivo o proponga una domanda giudiziale. I passaggi sono descritti nel nostro articolo su i crediti non pagati: dalla diffida all'ufficiale giudiziario.

La caparra può essere pagata in contanti?

Sì, se la somma è inferiore a 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR). Da tale importo in su il pagamento deve avvenire con bonifico bancario (art. 3 della Legge sulla limitazione dei pagamenti in contanti). Il bonifico è anche la prova migliore. Spieghiamo come si paga il saldo del prezzo dal notaio nel nostro articolo su l'atto notarile: costi e verifiche.

Che cosa succede alla caparra nella locazione di un'abitazione?

La logica è la stessa: se si tratta di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può trattenerla o pretenderne il doppio. Non la confonda con il deposito cauzionale. Veda le clausole chiave del contratto di locazione.

Come possiamo aiutarLa?

Una controversia sulla caparra si decide quasi sempre in base a due elementi: che cosa dice esattamente il contratto preliminare o la ricevuta e chi ha violato per primo l'accordo. Per questo il momento migliore per consultare un avvocato è prima di pagare, non dopo che l'affare è saltato. Se la controversia è già sorta, una diffida tempestiva e ben redatta porta spesso alla restituzione del denaro senza causa.

Lo Studio Legale Mechkova & Dimitrova esaminerà il contratto e i documenti prima del pagamento, redigerà clausole chiare sulla caparra e La rappresenterà se dovrà recuperare la somma in giudizio. Le informazioni contenute in questo articolo sono di carattere generale e non sostituiscono una consulenza sul Suo caso specifico. Ci contatti per far esaminare il Suo contratto.

Caparra per un immobile in Bulgaria: come non perderla e recuperarla

Quando il venditore può trattenere la caparra per un immobile in Bulgaria e quando deve restituirla raddoppiata?