Acquistare un immobile in Bulgaria da straniero è del tutto possibile e sempre più frequente: si comprano case in cui vivere, appartamenti per le vacanze al mare e in montagna, case di campagna e immobili da investimento. La compravendita in sé si svolge come qualsiasi altra: verifica legale, contratto preliminare, atto notarile e trascrizione. La differenza sta in ciò che uno straniero può possedere e in alcuni documenti da preparare.
In questo articolo spieghiamo quali limiti valgono per i terreni, perché conta se si acquista un appartamento o una casa con giardino, come si presentano i passaggi e i costi e come acquistare un immobile senza venire in Bulgaria.
Cosa può possedere uno straniero in Bulgaria?
Edifici e appartamenti
Gli stranieri, di qualunque cittadinanza, possono acquistare la proprietà di edifici e di unità immobiliari autonome negli edifici: appartamenti, monolocali, uffici, garage. Qui non ci sono limitazioni.
Terreni: cittadini UE e SEE
Ai sensi dell'art. 22, comma 1, della Costituzione bulgara, gli stranieri possono acquistare terreni alle condizioni derivanti dall'adesione della Bulgaria all'Unione europea, in base a un trattato internazionale ratificato e per successione legittima. Le restrizioni transitorie per i cittadini UE e SEE sono state abolite – per i terreni diversi da quelli agricoli, nel 2012. Oggi essi possono acquistare lotti e case con giardino alle stesse condizioni dei cittadini bulgari.
Per terreni agricoli e boschi la legge prevede requisiti aggiuntivi, e come si applichino al singolo acquirente va verificato prima della compravendita.
Terreni: cittadini di Paesi extra UE
I cittadini di Paesi al di fuori dell'UE e del SEE (ad esempio i cittadini britannici dopo la Brexit) di regola non possono acquistare terreni direttamente. Le eccezioni sono la successione legittima e i casi previsti da un trattato internazionale.
La soluzione lecita più diffusa è l'acquisto tramite una società bulgara. Lo straniero costituisce una EOOD o una OOD (società a responsabilità limitata bulgare), e la società, in quanto persona giuridica bulgara, acquista la casa e il terreno. Occorre tenere presente che:
- proprietaria dell'immobile è la società, non Lei personalmente;
- la società ha degli obblighi – contabilità, bilancio annuale, dichiarazioni fiscali;
- la successiva vendita dell'immobile, o delle quote della società, è un negozio diverso con conseguenze fiscali diverse;
- per i terreni agricoli questa strada è limitata e richiede una verifica separata.
Spieghiamo come costituire una società a distanza nel nostro articolo su come aprire una società in Bulgaria dall'estero. Se acquistare personalmente o tramite una società è una questione da discutere con un avvocato e un commercialista prima del contratto preliminare.
Appartamento o casa con giardino: perché conta il terreno
Con un appartamento in un edificio si acquistano l'unità autonoma e quote indivise delle parti comuni dell'edificio. Se con esse passino anche quote indivise del terreno, o solo un diritto di superficie, dipende dai titoli di proprietà dell'edificio. Per un cittadino extra UE il notaio strutturerà la compravendita in modo che non comprenda terreno.
Con una casa con giardino, l'edificio e il terreno di solito si vendono insieme. Se l'acquirente non può acquistare il terreno, non può comprare un tale immobile a proprio nome: di qui la necessità di una società. Verifichi quindi con il Suo avvocato, già prima di una visita, se l'immobile specifico è adatto a Lei.
I passaggi dell'acquisto di un immobile
1. Verifica legale dell'immobile
Le verifiche riguardano la proprietà del venditore e la catena dei precedenti proprietari; i gravami – ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali trascritte, diritti d'uso; se l'immobile è in comunione coniugale o ereditato; i debiti fiscali; e i documenti edilizi. Descriviamo in dettaglio cosa comporta nel nostro articolo sulla due diligence legale prima dell'acquisto di un immobile.
2. Contratto preliminare e caparra
Il contratto preliminare stabilisce il prezzo, i termini, la caparra, chi sostiene i costi e cosa succede se una delle parti si ritira. Le regole sulla caparra sono spiegate nel nostro articolo sulla caparra e quando viene restituita.
3. Atto notarile
Il contratto definitivo si stipula davanti a un notaio del luogo in cui si trova l'immobile. Se non parla bulgaro, il notaio richiederà un interprete che traduca il contenuto dell'atto al momento della firma.
4. Trascrizione e passi successivi
Il notaio presenta l'atto per la trascrizione nel Registro immobiliare. Dopo la compravendita deve presentare una dichiarazione al Comune per le imposte locali e la tassa sui rifiuti, volturare le utenze di luce, acqua e teleriscaldamento e, se necessario, assicurare l'immobile.
Acquisto a distanza con procura
Non è necessario venire in Bulgaria. Un procuratore – di solito un avvocato – può firmare il contratto preliminare e l'atto notarile in Suo nome. La procura deve essere speciale, descrivere l'immobile e recare l'autenticazione notarile contestuale della firma e del contenuto. Se è firmata all'estero davanti a un notaio locale, servono anche l'apostille o la legalizzazione e una traduzione. Spieghiamo come prepararla nel nostro articolo sulla procura dall'estero con apostille e traduzione.
Quali documenti servono a uno straniero?
| Documento | Quando serve |
|---|---|
| Passaporto o carta d'identità valida (per i cittadini UE) | Sempre |
| Numero personale bulgaro (ЕГН), numero personale per stranieri (ЛНЧ) o altro numero identificativo, se ne ha uno | Di solito – verifichi con il notaio |
| Dichiarazioni nella procedura notarile (cittadinanza, stato civile, provenienza dei fondi ove richiesto) | Sempre |
| Documenti sullo stato civile e sul regime patrimoniale dei coniugi | Se è sposato/a – per chiarire se l'immobile diventa bene comune |
| Procura speciale con apostille e traduzione | Se acquista tramite procuratore |
| Documenti della società bulgara | Se acquista tramite una società |
| Interprete per l'atto notarile | Se non parla bulgaro |
Lo stato civile conta. Se è sposato/a, il regime patrimoniale dei coniugi può essere regolato da una legge straniera, e ciò incide sul fatto che l'immobile diventi o meno bene comune. Ne parli con il Suo avvocato prima della compravendita.
Quanto costa l'acquisto?
I costi della compravendita sono gli stessi per gli stranieri e per i cittadini bulgari:
| Costo | Importo |
|---|---|
| Onorario notarile | A scaglioni, fino a un massimo di 3.067,75 EUR IVA esclusa |
| Imposta locale di trasferimento sull'acquisto | Dallo 0,1% al 3% – l'aliquota è fissata da ciascun Comune |
| Tassa di trascrizione | 0,1% |
| Interprete, procura, avvocato, agente immobiliare | Come concordato |
Onorari e imposta si calcolano sul maggiore tra due valori: il prezzo pattuito o il valore fiscale. Un esempio di calcolo si trova nel nostro articolo sui costi dell'atto notarile.
Pagamento con bonifico bancario
I pagamenti relativi alla compravendita per un totale superiore a 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) si effettuano con bonifico bancario – sul conto speciale del notaio o su un conto presso una banca scelta dalle parti (art. 25, comma 10, della Legge sui notai e sull'attività notarile, ЗННД). Per un bonifico dall'estero, tenga conto dei tempi dei controlli bancari e prepari documenti sulla provenienza dei fondi.
Tempistica indicativa
| Fase | Cosa succede | Tempo indicativo |
|---|---|---|
| 1 | Scelta dell'immobile e consulenza – personalmente o tramite società | 1–2 settimane |
| 2 | Procura dall'estero, se acquista a distanza | 1–4 settimane |
| 3 | Verifica legale dell'immobile | 1–2 settimane |
| 4 | Contratto preliminare e caparra | pochi giorni |
| 5 | Documenti per la compravendita, trasferimento del denaro | 2–6 settimane |
| 6 | Atto notarile e trascrizione | il giorno della compravendita |
| 7 | Dichiarazione al Comune, utenze | 2–4 settimane |
Se acquista tramite una società, preveda tempo aggiuntivo per costituirla.
Costi di acquisto di un immobile Onorario notarile, imposta locale e tassa di trascrizione in base al prezzo dell'immobile.Domande frequenti (FAQ)
Un cittadino di un Paese extra UE può acquistare un appartamento in Bulgaria?
Sì. Le limitazioni riguardano solo i terreni. Un cittadino di un Paese extra UE può acquistare a proprio nome un appartamento, un ufficio o un'altra unità in un edificio.
Un cittadino britannico può acquistare una casa con giardino?
Dopo la Brexit, i cittadini britannici sono trattati come cittadini di un Paese extra UE. Di regola non possono acquistare a proprio nome il terreno sotto la casa, quindi acquistano per lo più tramite una società bulgara. Il caso specifico va verificato.
Posso ereditare un terreno in Bulgaria se sono straniero?
Sì. La Costituzione consente agli stranieri di acquistare terreni per successione legittima. Spieghiamo come sistemare un'eredità a distanza nel nostro articolo erede all'estero: sistemare un'eredità in Bulgaria senza viaggiare.
Mi servono un LNCh (numero personale per stranieri) o un conto bancario bulgaro?
Un conto bancario bulgaro non è obbligatorio: il prezzo può essere bonificato dall'estero. Se serva un LNCh (ЛНЧ) o un altro numero identificativo dipende dal caso specifico. Di solito lo straniero ottiene un numero identificativo dall'Agenzia nazionale delle entrate (НАП) per le dichiarazioni fiscali. Verifichi in anticipo con il Suo avvocato e con il notaio.
Posso acquistare un immobile senza venire in Bulgaria?
Sì, tramite un procuratore munito di procura speciale con autenticazione notarile della firma e del contenuto. Se la firma presso un consolato bulgaro, non servono né apostille né traduzione.
Perché acquistare un immobile con un avvocato?
Uno straniero acquista secondo un ordinamento giuridico che non conosce, in una lingua straniera e spesso a distanza. Il notaio autentica la compravendita in modo imparziale, ma non tutela i Suoi interessi: questo è il compito del Suo avvocato. Un avvocato immobiliare a Sofia valuterà se può acquistare l'immobile a proprio nome o se le serve una società, verificherà la proprietà e i gravami, preparerà il contratto e la procura e La rappresenterà davanti al notaio.
Lo Studio Legale Mechkova & Dimitrova aiuta clienti di molti Paesi ad acquistare immobili in Bulgaria in modo sicuro e a distanza. Le informazioni contenute in questo articolo sono di carattere generale e non sostituiscono una consulenza sulla compravendita specifica. Ci contatti prima di firmare un contratto preliminare.
