Recuperar la señal es uno de los conflictos más frecuentes al comprar o alquilar una vivienda en Bulgaria. El comprador paga unos miles de euros «para que el inmueble se retire del mercado», la operación se frustra y empieza la pregunta: ¿se queda el vendedor el dinero, lo devuelve o debe el doble? La respuesta depende de tres cosas: qué se pactó exactamente (arras, un anticipo o una «señal de reserva»), quién incumplió el contrato y si se siguió el procedimiento adecuado para desistir de él.
En este artículo explicamos qué son las arras (задатък) según el art. 93 de la Ley de Obligaciones y Contratos (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), en qué se diferencian de un anticipo, cuándo se pierde la señal, cuándo se devuelve en la misma cuantía y cuándo doblada, qué hacer con una «señal de reserva» entregada a una agencia y cómo recuperar su dinero paso a paso. Al final encontrará una breve lista de cláusulas que protegen al comprador desde el momento de la firma.
Señal, arras, anticipo y «señal de reserva»: ¿cuál es la diferencia?
En el búlgaro cotidiano, la palabra «капаро» (señal) se usa para cualquier suma pagada antes de la operación definitiva. Sin embargo, la ley no reconoce la «señal» como tal. Regula las arras (задатък) (art. 93 de la Ley de Obligaciones y Contratos), y todo lo demás es o bien parte del precio (un anticipo) o una suma con otra causa pactada por las partes. Por eso, el primer paso en cualquier conflicto es leer el contrato y ver cómo se describe y regula la suma.
| Tipo de pago | Para qué sirve | Qué ocurre si la operación se frustra |
|---|---|---|
| Arras (задатък) | Prueban que el contrato se celebró y garantizan su cumplimiento | La parte cumplidora puede quedárselas o reclamar el doble (art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos) |
| Anticipo | Pago adelantado de parte del precio | Se devuelve porque su causa ha desaparecido (art. 55, apdo. 1, de la Ley de Obligaciones y Contratos); los daños se reclaman por separado |
| «Señal de reserva» („стоп капаро“) | Normalmente, una suma pagada a una agencia o al vendedor para «reservar» el inmueble durante un breve periodo | Depende por completo del acuerdo escrito; sin él, a menudo no hay base para retener la suma |
| Cláusula penal | Indemnización fijada de antemano por incumplimiento | La debe la parte incumplidora; el tribunal puede reducirla si es excesiva (art. 92, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos) |
Nuestra experiencia: La mayoría de los conflictos surgen cuando el recibo solo dice «He recibido la suma de … EUR como señal por el piso», sin una palabra sobre qué ocurre si la operación no sigue adelante. El tribunal interpreta entonces la voluntad de las partes a la luz de todas las circunstancias, y el resultado se vuelve difícil de prever. Una cláusula clara ahorra meses de pleito.
Qué dice la ley sobre las arras (art. 93 de la Ley de Obligaciones y Contratos)
El texto legal es breve, y por eso conviene conocerlo casi palabra por palabra:
- Las arras sirven de prueba de que el contrato se ha celebrado y garantizan su cumplimiento (art. 93, apdo. 1, de la Ley de Obligaciones y Contratos).
- Si la parte que entregó las arras incumple, la otra parte puede desistir del contrato y quedarse con las arras.
- Si la parte que recibió las arras incumple, la otra parte, al desistir del contrato, puede reclamar las arras dobladas (art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos).
- Si la parte cumplidora prefiere exigir el cumplimiento del contrato, los daños se determinan conforme a las reglas generales (art. 93, apdo. 3, de la Ley de Obligaciones y Contratos).
Dos palabras de estas disposiciones son clave: «cumplidora» y «desistimiento». El derecho a quedarse las arras o a recibirlas dobladas corresponde solo a la parte que ha cumplido, o estaba dispuesta a cumplir, sus propias obligaciones. Y las consecuencias se producen cuando esa parte declara que desiste del contrato, no automáticamente al vencer un plazo.
Arras en un contrato preliminar de compraventa de inmueble
Al comprar una vivienda, las arras se pagan casi siempre al firmar el contrato preliminar. Cuando el contrato definitivo debe otorgarse en escritura notarial, el contrato preliminar debe constar por escrito y contener el acuerdo sobre los elementos esenciales: el inmueble, el precio y las partes (art. 19, apdos. 1 y 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos). Un pacto verbal respaldado solo por un recibo no es un contrato preliminar en el sentido de la ley y no permite exigir judicialmente que se formalice la operación.
Por eso, antes de pagar nada, realice al menos una revisión legal básica del inmueble antes de comprar: el propietario, las cargas, los copropietarios y el régimen matrimonial del vendedor.
¿Cuándo puede el vendedor quedarse la señal?
El vendedor puede quedarse las arras cuando el comprador incumple su obligación por una causa de la que es responsable, mientras que el vendedor es la parte cumplidora y desiste del contrato. Ejemplos típicos de la práctica:
- el comprador no acude al notario el día acordado y no da una explicación razonable;
- el comprador no paga a tiempo el resto del precio, mientras que el vendedor tiene todos los documentos preparados;
- el comprador simplemente «cambia de opinión» y encuentra una oferta mejor.
Sin embargo, las arras no se pierden automáticamente si el comprador no obtuvo el préstamo hipotecario. Todo depende del contrato: si las partes pactaron que la operación depende de que se conceda un préstamo en un plazo determinado, la negativa del banco puede significar que el comprador no tiene la culpa. Si no existe esa cláusula, el riesgo, por regla general, recae en el comprador. Es una de las cláusulas más importantes para quien compra con financiación.
¿Cuándo puede obtener el doble de la señal?
El comprador puede reclamar el doble de las arras cuando el vendedor incumple el contrato, mientras que el comprador no ha incumplido y desiste del contrato. En la práctica, esto significa que recupera la suma pagada más otro tanto. Ejemplos:
- el vendedor vende el inmueble a otro comprador que ofrece un precio más alto;
- el vendedor se niega a comparecer ante el notario o sube el precio después de firmar;
- el vendedor ocultó una hipoteca, un embargo o un copropietario, de modo que la operación no puede formalizarse a tiempo;
- el vendedor no aporta los documentos que se comprometió a aportar (por ejemplo, el certificado de valoración fiscal o el título de propiedad).
Si no quiere desistir, sino quedarse con el inmueble, la ley ofrece otra vía: una demanda para que el contrato preliminar se declare definitivo conforme al art. 19, apdo. 3, de la Ley de Obligaciones y Contratos. Las arras se imputan entonces al precio, y los daños por el retraso se reclaman según las reglas generales. Explicamos cómo funciona este procedimiento y por qué es importante inscribir la demanda en nuestro artículo sobre cómo elevar a definitivo un contrato preliminar.
¿Cuándo se devuelve la señal en la misma cuantía?
Hay casos en los que ninguna de las partes puede quedarse las arras ni reclamar el doble, y la suma simplemente se devuelve tal como se pagó, normalmente con base en el art. 55, apdo. 1, de la Ley de Obligaciones y Contratos (recibida sin causa o con una causa que ha desaparecido):
- Las partes resuelven el contrato de mutuo acuerdo. Salvo que el acuerdo disponga otra cosa, se devuelve lo pagado.
- El contrato no puede cumplirse por una causa de la que nadie es responsable, por ejemplo, el inmueble queda afectado por una expropiación o el edificio ha sufrido daños por una catástrofe natural.
- Ambas partes han incumplido. La jurisprudencia sostiene que solo la parte cumplidora tiene el derecho del art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos; si ninguna ha cumplido, ninguna puede invocar las arras.
- El contrato es nulo, por ejemplo, porque no se respetó la forma escrita que la ley exige para el contrato preliminar (art. 19, apdo. 1, de la Ley de Obligaciones y Contratos). La cláusula de arras cae entonces junto con el contrato.
- La suma es un anticipo y no arras. El anticipo es parte del precio y debe devolverse si la operación se frustra; los posibles daños se reclaman por separado y deben probarse.
La «señal de reserva» en una agencia inmobiliaria
La «señal de reserva» („стоп капаро“) es un término de la práctica, no de la ley. Suele ser una suma de entre unos cientos y unos miles de euros que el comprador paga a la agencia o al vendedor para que el inmueble se retire del mercado durante un breve periodo mientras se realizan las comprobaciones y se prepara el contrato preliminar.
Lo que ocurra con esta suma depende únicamente del acuerdo escrito. Preste atención a lo siguiente:
- Quién recibe el dinero: el vendedor o la agencia. Si lo guarda la agencia, compruebe si actúa como mandataria del vendedor y si le entrega el dinero.
- Qué ocurre si las comprobaciones revelan un problema: una hipoteca, un embargo, un conflicto entre herederos, una construcción ilegal. Es sensato que conste por escrito que, en ese caso, la suma se devuelve íntegramente.
- El plazo: durante cuántos días queda «reservado» el inmueble y qué ocurre si, entretanto, el vendedor lo vende a otra persona.
- Cláusulas unilaterales. Si el comprador es un consumidor y la otra parte actúa como comerciante, la cláusula que permite al comerciante quedarse la suma si el consumidor desiste, sin prever una compensación de la misma cuantía si el comerciante incumple, es abusiva (art. 143, apdo. 2, punto 4, de la Ley de Protección del Consumidor). Las cláusulas abusivas son nulas, salvo que se hayan negociado individualmente (art. 146 de la Ley de Protección del Consumidor).
Nuestra experiencia: No pague nunca una «señal de reserva» sin un documento que indique quién recibe la suma, por qué inmueble, durante qué plazo y en qué condiciones se devuelve. La garantía verbal de un intermediario de que «le devolverán el dinero si algo sale mal» es difícil de probar después.
Cómo recuperar la señal: paso a paso
- Reúna los documentos. El contrato preliminar, el recibo o el extracto bancario del pago, la correspondencia con el vendedor y la agencia (correos electrónicos, mensajes), las notificaciones notariales y los certificados del Registro de la Propiedad.
- Determine quién ha incumplido. Compruebe qué plazos y obligaciones tiene cada parte. Envíe un requerimiento escrito si el plazo aún no ha vencido.
- Envíe una notificación escrita de desistimiento del contrato. Si incumple el vendedor, envíe una declaración de que desiste del contrato conforme al art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos y reclame el doble de las arras en un plazo determinado. Envíela de forma que acredite la recepción: notificación notarial, correo certificado con acuse de recibo o mensajería con relación de contenido.
- Proponga un acuerdo amistoso. A menudo el vendedor prefiere devolver la suma antes que arriesgarse a una demanda por el doble, más costas e intereses.
- Solicite una orden de pago o presente una demanda. Para una reclamación dineraria de cuantía comprendida en la competencia del tribunal de distrito (районен съд), puede acudir al proceso monitorio (art. 410 del Código de Procedimiento Civil búlgaro, ГПК), que es más rápido si el deudor no se opone. Si la reclamación se discute, sigue un juicio declarativo ordinario. Describimos en detalle el camino desde el requerimiento hasta el agente de ejecución en nuestro artículo sobre cómo cobrar una deuda impagada.
- Ejecución. Una vez obtenido el título ejecutivo, el cobro se realiza a través de un agente de ejecución privado o público.
Plazos y costes
| Cuestión | Respuesta | Base legal |
|---|---|---|
| Plazo de prescripción para recuperar arras o un anticipo | 5 años | Art. 110 de la Ley de Obligaciones y Contratos |
| Derecho a resolver un contrato | 5 años | Art. 87, apdo. 5, de la Ley de Obligaciones y Contratos |
| Tasa judicial por la demanda | 4 % de la cantidad reclamada, mínimo 25,56 EUR | Arancel de tasas estatales conforme al Código de Procedimiento Civil |
| Pago en efectivo | Las sumas de 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR) o más solo pueden pagarse por transferencia bancaria | Art. 3, apdo. 1, de la Ley de Limitación de los Pagos en Efectivo |
El plazo de prescripción corre desde el momento en que el crédito es exigible, por ejemplo, desde el desistimiento del contrato. No deje que venza: las pruebas y los testigos pierden valor con el tiempo.
Cómo no perder la señal: cláusulas que le protegen
La mayoría de los conflictos sobre la señal pueden evitarse en el momento de la firma. Estas son las cláusulas que revisamos con más frecuencia:
- Denominación clara. ¿Dice «arras conforme al art. 93 de la Ley de Obligaciones y Contratos», o «anticipo», «parte del precio»? Esto determina las consecuencias.
- Plazos claros. Una fecha o un plazo para celebrar el contrato definitivo, para pagar el resto del precio y para aportar los documentos.
- Condición de financiación. Si compra con un préstamo hipotecario: una cláusula que establezca que, si el banco lo deniega en un plazo determinado, las arras se devuelven en la misma cuantía.
- Condición de inmueble libre de cargas. La obligación del vendedor de cancelar la hipoteca con el precio de venta o antes de la operación, y las consecuencias si no lo hace.
- Quién guarda el dinero y cómo. Pago por transferencia bancaria, con un concepto que coincida con el contrato. Para sumas mayores, pago en una cuenta especial (por ejemplo, del notario conforme al art. 25a de la Ley del Notariado y la Actividad Notarial) o una carta de crédito bancaria.
- El estado del inmueble: qué queda en él y en qué estado se entrega. Para más información sobre los aranceles y las comprobaciones en la propia operación, consulte nuestro artículo sobre la escritura notarial: aranceles y qué comprueba el notario.
- Firmas de todos los propietarios. Si el inmueble es bien común del matrimonio o se ha heredado, el contrato preliminar debe firmarlo cada propietario (o un apoderado con poder expreso). Si uno de los herederos vive fuera de Bulgaria, vea cómo puede un heredero en el extranjero participar en la operación sin viajar.
Si compra una vivienda en construcción, los riesgos son distintos: allí las arras suelen ser mayores y los plazos dependen del promotor. Consulte qué comprobar al comprar una vivienda sobre plano.
La señal al alquilar una vivienda
La cuestión de la señal no afecta solo a los compradores. Al alquilar, el inquilino suele pagar una «señal» („капаро“) para asegurarse la vivienda antes de firmar el contrato, y una fianza al firmarlo. Son sumas distintas con funciones distintas: las arras garantizan la celebración y el cumplimiento del contrato, mientras que la fianza cubre daños y facturas impagadas al finalizar. Explicamos qué debe decir el contrato sobre la fianza en nuestro artículo sobre las cláusulas clave de un contrato de alquiler.
Para recibir ayuda en la compra, venta o alquiler de un inmueble, hable con un abogado inmobiliario en Sofía.
Gastos de compraventa de inmuebles Honorarios notariales, impuesto local y tasa de inscripción según el precio del inmueble.Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Son lo mismo la «señal» y las arras?
En el lenguaje cotidiano, normalmente sí. La ley solo regula las arras (art. 93 de la Ley de Obligaciones y Contratos). Que una suma concreta sea arras o anticipo depende de lo pactado; por eso es importante que el contrato lo indique expresamente.
¿Puedo recuperar la señal si simplemente he cambiado de opinión?
Por regla general, no, si la suma son arras y el vendedor no ha incumplido: puede desistir del contrato y quedárselas. Si la suma se pactó como anticipo, debe devolverse, pero el vendedor puede reclamar los daños probados. Antes de desistir, realice una revisión legal del inmueble: a veces revela un problema que traslada la culpa al vendedor.
¿Cuándo me debe el vendedor el doble de la señal?
Cuando incumple el contrato por una causa de la que es responsable, mientras que usted no ha incumplido y desiste del contrato (art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos). Un ejemplo típico es vender el inmueble a otro comprador. El doble incluye la suma que usted pagó.
¿Pierdo la señal si el banco me deniega el préstamo?
Depende del contrato. Si se pactó que la operación depende de que se conceda un préstamo en un plazo determinado, la negativa del banco normalmente no le hace culpable. Sin esa cláusula, el riesgo, por regla general, es suyo.
¿Qué es una «señal de reserva» y se devuelve?
Es una suma pagada para «reservar» el inmueble durante poco tiempo, normalmente a una agencia o al vendedor. Que se devuelva depende del acuerdo escrito. Una cláusula unilateral a favor del comerciante en un contrato con un consumidor puede ser abusiva y nula (arts. 143 y 146 de la Ley de Protección del Consumidor).
¿Debe hacerse por escrito el desistimiento del contrato?
La ley no exige una forma concreta para el desistimiento del art. 93, apdo. 2, de la Ley de Obligaciones y Contratos, pero es muy recomendable hacerlo por escrito y poder acreditar cuándo lo recibió la otra parte. La notificación notarial es la opción más segura.
¿Puedo reclamar a la vez la formalización de la operación y el doble de las arras?
No a la vez. O bien desiste del contrato y reclama el doble de las arras, o bien insiste en el cumplimiento, en cuyo caso puede interponer una demanda conforme al art. 19, apdo. 3, de la Ley de Obligaciones y Contratos. Para más información, consulte nuestro artículo sobre cómo elevar a definitivo un contrato preliminar.
¿Qué plazo tengo para reclamar la devolución de la señal?
El plazo general de prescripción es de 5 años (art. 110 de la Ley de Obligaciones y Contratos) y corre desde la fecha en que el crédito es exigible. En la práctica, conviene actuar de inmediato, mientras las pruebas siguen disponibles.
¿Cómo recupero la señal si el vendedor no paga?
Envíe un requerimiento escrito y, si lo rechaza, solicite una orden de pago o presente una demanda. Los pasos se describen en nuestro artículo sobre deudas impagadas: del requerimiento al agente de ejecución.
¿Puede pagarse la señal en efectivo?
Sí, si la suma es inferior a 10.000 BGN (≈ 5.112,92 EUR). A partir de esa cantidad, el pago debe hacerse por transferencia bancaria (art. 3 de la Ley de Limitación de los Pagos en Efectivo). La transferencia bancaria es, además, la mejor prueba. Explicamos cómo se paga el resto del precio ante el notario en nuestro artículo sobre la escritura notarial: aranceles y comprobaciones.
¿Qué ocurre con la señal al alquilar una vivienda?
La lógica es la misma: si son arras, la parte cumplidora puede quedárselas o reclamar el doble. No las confunda con la fianza. Consulte las cláusulas clave de un contrato de alquiler.
¿Cómo podemos ayudarle?
Un conflicto sobre la señal se decide casi siempre por dos cosas: qué dice exactamente el contrato preliminar o el recibo, y quién incumplió primero lo pactado. Por eso, el mejor momento para consultar a un abogado es antes de pagar, no después de que la operación se frustre. Si el conflicto ya ha surgido, un requerimiento rápido y bien redactado a menudo consigue la devolución del dinero sin pleito.
El Despacho de Abogados Mechkova & Dimitrova revisará el contrato y los documentos antes del pago, redactará cláusulas de arras claras y le representará si necesita recuperar la suma por vía judicial. La información de este artículo es general y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto. Contacte con nosotros para que revisemos su contrato.
