Η επιστροφή της προκαταβολής είναι μία από τις συχνότερες διαφορές κατά την αγορά ή τη μίσθωση ακινήτου στη Βουλγαρία. Ο αγοραστής καταβάλλει μερικές χιλιάδες ευρώ «για να αποσυρθεί το ακίνητο από την αγορά», η συμφωνία ναυαγεί και αρχίζει το ερώτημα: κρατά ο πωλητής τα χρήματα, τα επιστρέφει ή οφείλει τα διπλάσια; Η απάντηση εξαρτάται από τρία πράγματα: τι ακριβώς συμφωνήσατε (αρραβώνα, προκαταβολή έναντι τιμήματος ή «ποσό κράτησης»), ποιος δεν εκπλήρωσε τη σύμβαση και αν τηρήθηκε η σωστή διαδικασία υπαναχώρησης από αυτήν.
Στο άρθρο αυτό εξηγούμε τι είναι ο αρραβώνας (задатък) κατά το άρθρο 93 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), σε τι διαφέρει από την προκαταβολή, πότε η προκαταβολή χάνεται, πότε επιστρέφεται στο ίδιο ποσό και πότε διπλάσια, τι γίνεται με το «ποσό κράτησης» που καταβλήθηκε σε μεσιτικό γραφείο και πώς παίρνετε πίσω τα χρήματά σας βήμα προς βήμα. Στο τέλος θα βρείτε έναν σύντομο κατάλογο ρητρών που προστατεύουν τον αγοραστή από τη στιγμή της υπογραφής.
Προκαταβολή, αρραβώνας, προκαταβολή τιμήματος και «ποσό κράτησης»: ποια η διαφορά;
Στην καθημερινή βουλγαρική γλώσσα η λέξη «капаро» (προκαταβολή) χρησιμοποιείται για κάθε ποσό που καταβάλλεται πριν από την οριστική συναλλαγή. Ο νόμος όμως δεν γνωρίζει την «προκαταβολή» ως τέτοια. Ρυθμίζει τον αρραβώνα (задатък) (άρθρο 93 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων), και οτιδήποτε άλλο είναι είτε μέρος του τιμήματος (προκαταβολή έναντι τιμήματος) είτε ποσό με άλλη βάση, που συμφώνησαν τα μέρη. Γι' αυτό το πρώτο βήμα σε κάθε διαφορά είναι να διαβάσετε τη σύμβαση και να δείτε πώς περιγράφεται και ρυθμίζεται το ποσό.
| Είδος καταβολής | Σε τι χρησιμεύει | Τι γίνεται αν η συμφωνία ναυαγήσει |
|---|---|---|
| Αρραβώνας (задатък) | Αποδεικνύει ότι η σύμβαση συνήφθη και εξασφαλίζει την εκπλήρωσή της | Το συνεπές μέρος μπορεί να τον κρατήσει ή να ζητήσει το διπλάσιο ποσό (άρθρο 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων) |
| Προκαταβολή έναντι τιμήματος | Προπληρωμή μέρους του τιμήματος | Επιστρέφεται, επειδή η αιτία της εξέλιπε (άρθρο 55, παράγραφος 1 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων)· η αποζημίωση ζητείται χωριστά |
| «Ποσό κράτησης» („стоп капаро“) | Συνήθως ποσό που καταβάλλεται σε μεσιτικό γραφείο ή στον πωλητή για να «δεσμευθεί» το ακίνητο για σύντομο διάστημα | Εξαρτάται πλήρως από τη γραπτή συμφωνία· χωρίς αυτήν συχνά δεν υπάρχει βάση για την παρακράτηση του ποσού |
| Ποινική ρήτρα | Αποζημίωση που καθορίζεται εκ των προτέρων για τη μη εκπλήρωση | Την οφείλει το υπερήμερο μέρος· το δικαστήριο μπορεί να τη μειώσει αν είναι υπέρμετρη (άρθρο 92, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων) |
Από την πρακτική μας: Οι περισσότερες διαφορές προκύπτουν όταν η απόδειξη γράφει μόνο «Έλαβα το ποσό των … ευρώ ως προκαταβολή για το διαμέρισμα», χωρίς λέξη για το τι γίνεται αν η συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί. Τότε το δικαστήριο ερμηνεύει τη βούληση των μερών με βάση όλες τις περιστάσεις και η έκβαση γίνεται δύσκολα προβλέψιμη. Μία σαφής ρήτρα γλιτώνει μήνες δικαστικού αγώνα.
Τι λέει ο νόμος για τον αρραβώνα (άρθρο 93 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων)
Το κείμενο του νόμου είναι σύντομο, γι' αυτό αξίζει να το γνωρίζετε σχεδόν κατά λέξη:
- Ο αρραβώνας χρησιμεύει ως απόδειξη ότι η σύμβαση συνήφθη και εξασφαλίζει την εκπλήρωσή της (άρθρο 93, παράγραφος 1 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων).
- Αν δεν εκπληρώσει το μέρος που έδωσε τον αρραβώνα, το άλλο μέρος μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και να κρατήσει τον αρραβώνα.
- Αν δεν εκπληρώσει το μέρος που έλαβε τον αρραβώνα, το άλλο μέρος, υπαναχωρώντας από τη σύμβαση, μπορεί να ζητήσει τον αρραβώνα διπλάσιο (άρθρο 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων).
- Αν το συνεπές μέρος προτιμά να απαιτήσει την εκπλήρωση της σύμβασης, η αποζημίωση καθορίζεται κατά τους γενικούς κανόνες (άρθρο 93, παράγραφος 3 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων).
Δύο λέξεις στις διατάξεις αυτές είναι καθοριστικές: «συνεπές» και «υπαναχώρηση». Το δικαίωμα να κρατήσει κανείς τον αρραβώνα ή να τον λάβει διπλάσιο ανήκει μόνο στο μέρος που το ίδιο εκπλήρωσε ή ήταν έτοιμο να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Και οι συνέπειες επέρχονται όταν το μέρος αυτό δηλώσει ότι υπαναχωρεί από τη σύμβαση, όχι αυτόματα με τη λήξη κάποιας προθεσμίας.
Αρραβώνας σε προσύμφωνο για ακίνητο
Κατά την αγορά κατοικίας ο αρραβώνας καταβάλλεται σχεδόν πάντα με την υπογραφή του προσυμφώνου. Όταν η οριστική σύμβαση πρέπει να λάβει τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης, το προσύμφωνο πρέπει να είναι έγγραφο και να περιέχει συμφωνία για τους ουσιώδεις όρους: το ακίνητο, το τίμημα και τα μέρη (άρθρο 19, παράγραφοι 1 και 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων). Μια προφορική συμφωνία που στηρίζεται μόνο σε μια απόδειξη δεν είναι προσύμφωνο κατά την έννοια του νόμου και δεν σας επιτρέπει να επιδιώξετε δικαστικά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Γι' αυτό, πριν καταβάλετε οτιδήποτε, κάντε τουλάχιστον έναν βασικό νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν από την αγορά: ιδιοκτήτης, βάρη, συγκύριοι και οικογενειακή κατάσταση του πωλητή.
Πότε μπορεί ο πωλητής να κρατήσει την προκαταβολή;
Ο πωλητής μπορεί να κρατήσει τον αρραβώνα όταν ο αγοραστής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του για λόγο για τον οποίο ευθύνεται, ενώ ο πωλητής είναι το συνεπές μέρος και υπαναχωρεί από τη σύμβαση. Τυπικά παραδείγματα από την πράξη:
- ο αγοραστής δεν εμφανίζεται στον συμβολαιογράφο την ημέρα που συμφωνήθηκε και δεν δίνει εύλογη εξήγηση·
- ο αγοραστής δεν καταβάλλει εγκαίρως το υπόλοιπο του τιμήματος, ενώ ο πωλητής έχει έτοιμα όλα τα έγγραφα·
- ο αγοραστής απλώς «αλλάζει γνώμη» και βρίσκει καλύτερη ευκαιρία.
Ωστόσο ο αρραβώνας δεν χάνεται αυτόματα αν ο αγοραστής δεν πήρε το στεγαστικό δάνειο. Όλα εξαρτώνται από τη σύμβαση: αν τα μέρη συμφώνησαν ότι η συναλλαγή εξαρτάται από τη χορήγηση δανείου εντός ορισμένης προθεσμίας, η άρνηση της τράπεζας μπορεί να σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν ευθύνεται. Αν δεν υπάρχει τέτοια ρήτρα, ο κίνδυνος κατά κανόνα παραμένει στον αγοραστή. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες ρήτρες για όποιον αγοράζει με δάνειο.
Πότε μπορείτε να λάβετε τη διπλάσια προκαταβολή;
Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει τον αρραβώνα διπλάσιο όταν ο πωλητής δεν εκπληρώνει τη σύμβαση, ενώ ο αγοραστής δεν είναι υπερήμερος και υπαναχωρεί από τη σύμβαση. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι παίρνετε πίσω το ποσό που καταβάλατε και επιπλέον άλλο τόσο. Παραδείγματα:
- ο πωλητής πουλά το ακίνητο σε άλλον αγοραστή που προσφέρει υψηλότερη τιμή·
- ο πωλητής αρνείται να εμφανιστεί ενώπιον του συμβολαιογράφου ή αυξάνει την τιμή μετά την υπογραφή·
- ο πωλητής απέκρυψε υποθήκη, κατάσχεση ή συγκύριο, με αποτέλεσμα η συναλλαγή να μην μπορεί να ολοκληρωθεί εγκαίρως·
- ο πωλητής δεν προσκομίζει τα έγγραφα που ανέλαβε να προσκομίσει (για παράδειγμα βεβαίωση φορολογικής αποτίμησης ή τίτλο ιδιοκτησίας).
Αν δεν θέλετε να υπαναχωρήσετε αλλά θέλετε να κρατήσετε το ακίνητο, ο νόμος προσφέρει άλλον δρόμο: αγωγή για την αναγνώριση του προσυμφώνου ως οριστικής σύμβασης κατά το άρθρο 19, παράγραφος 3 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων. Ο αρραβώνας τότε συνυπολογίζεται στο τίμημα και η αποζημίωση για την καθυστέρηση ζητείται κατά τους γενικούς κανόνες. Εξηγούμε πώς εξελίσσεται η διαδικασία αυτή και γιατί είναι σημαντικό να εγγραφεί η αγωγή στο άρθρο μας για την αναγνώριση του προσυμφώνου ως οριστικής σύμβασης.
Πότε η προκαταβολή επιστρέφεται στο ίδιο ποσό;
Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες κανένα μέρος δεν μπορεί να κρατήσει τον αρραβώνα ή να ζητήσει τον διπλάσιο, και το ποσό απλώς επιστρέφεται όπως καταβλήθηκε, συνήθως βάσει του άρθρου 55, παράγραφος 1 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων (λήψη χωρίς αιτία ή με αιτία που εξέλιπε):
- Τα μέρη λύουν τη σύμβαση με κοινή συμφωνία. Αν η συμφωνία δεν ορίζει κάτι άλλο, ό,τι καταβλήθηκε επιστρέφεται.
- Η σύμβαση δεν μπορεί να εκπληρωθεί για λόγο για τον οποίο κανείς δεν ευθύνεται, για παράδειγμα το ακίνητο θίγεται από απαλλοτρίωση ή το κτίριο υπέστη ζημιά από φυσική καταστροφή.
- Υπερημερούν και τα δύο μέρη. Η νομολογία δέχεται ότι μόνο το συνεπές μέρος έχει το δικαίωμα του άρθρου 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων· αν κανένα δεν εκπλήρωσε, κανένα δεν μπορεί να επικαλεστεί τον αρραβώνα.
- Η σύμβαση είναι άκυρη, για παράδειγμα δεν τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος που απαιτεί ο νόμος για το προσύμφωνο (άρθρο 19, παράγραφος 1 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων). Η ρήτρα αρραβώνα τότε εκπίπτει μαζί με τη σύμβαση.
- Το ποσό είναι προκαταβολή έναντι τιμήματος, όχι αρραβώνας. Η προκαταβολή είναι μέρος του τιμήματος και πρέπει να επιστραφεί αν η συμφωνία ναυαγήσει· τυχόν αποζημίωση ζητείται χωριστά και πρέπει να αποδειχθεί.
Το «ποσό κράτησης» σε μεσιτικό γραφείο
Το «ποσό κράτησης» („стоп капаро“) είναι όρος της πράξης, όχι του νόμου. Συνήθως πρόκειται για ποσό από μερικές εκατοντάδες έως μερικές χιλιάδες ευρώ που ο αγοραστής καταβάλλει στο μεσιτικό γραφείο ή στον πωλητή, ώστε το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά για σύντομο διάστημα, όσο γίνονται οι έλεγχοι και ετοιμάζεται το προσύμφωνο.
Το τι γίνεται με το ποσό αυτό εξαρτάται αποκλειστικά από τη γραπτή συμφωνία. Προσέξτε τα εξής:
- Ποιος λαμβάνει τα χρήματα: ο πωλητής ή το μεσιτικό γραφείο. Αν τα κρατά το γραφείο, ελέγξτε αν ενεργεί ως αντιπρόσωπος του πωλητή και αν του μεταβιβάζει τα χρήματα.
- Τι γίνεται αν οι έλεγχοι αποκαλύψουν πρόβλημα: υποθήκη, κατάσχεση, διαφορά μεταξύ κληρονόμων, αυθαίρετη κατασκευή. Είναι φρόνιμο να αναγράφεται ότι στην περίπτωση αυτή το ποσό επιστρέφεται ολόκληρο.
- Η προθεσμία: για πόσες ημέρες «δεσμεύεται» το ακίνητο και τι γίνεται αν ο πωλητής το πουλήσει στο μεταξύ σε άλλον.
- Μονομερείς ρήτρες. Αν ο αγοραστής είναι καταναλωτής και το άλλο μέρος ενεργεί ως έμπορος, ρήτρα που επιτρέπει στον έμπορο να κρατήσει το ποσό αν ο καταναλωτής υπαναχωρήσει, χωρίς να προβλέπει αποζημίωση ίδιου ύψους αν ο έμπορος δεν εκπληρώσει, είναι καταχρηστική (άρθρο 143, παράγραφος 2, σημείο 4 του Νόμου για την Προστασία των Καταναλωτών). Οι καταχρηστικοί όροι είναι άκυροι, εκτός αν αποτέλεσαν αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης (άρθρο 146 του Νόμου για την Προστασία των Καταναλωτών).
Από την πρακτική μας: Μην καταβάλλετε ποτέ «ποσό κράτησης» χωρίς έγγραφο που να αναφέρει ποιος λαμβάνει το ποσό, για ποιο ακίνητο, για ποιο χρονικό διάστημα και υπό ποιους όρους επιστρέφεται. Η προφορική διαβεβαίωση ενός μεσίτη ότι «θα πάρετε πίσω τα χρήματά σας αν κάτι πάει στραβά» αποδεικνύεται δύσκολα εκ των υστέρων.
Πώς παίρνετε πίσω την προκαταβολή: βήμα προς βήμα
- Συγκεντρώστε τα έγγραφα. Το προσύμφωνο, την απόδειξη ή το τραπεζικό αντίγραφο της πληρωμής, την αλληλογραφία με τον πωλητή και το μεσιτικό γραφείο (e-mail, μηνύματα), συμβολαιογραφικές κοινοποιήσεις, πιστοποιητικά από το Μητρώο Ακινήτων (Имотен регистър).
- Διαπιστώστε ποιος είναι υπερήμερος. Ελέγξτε ποιες προθεσμίες και υποχρεώσεις έχει κάθε μέρος. Στείλτε γραπτή υπενθύμιση αν η προθεσμία δεν έχει ακόμη παρέλθει.
- Στείλτε γραπτή δήλωση υπαναχώρησης από τη σύμβαση. Αν δεν εκπληρώνει ο πωλητής, στείλτε δήλωση ότι υπαναχωρείτε από τη σύμβαση κατά το άρθρο 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων και ζητήστε τον διπλάσιο αρραβώνα εντός ορισμένης προθεσμίας. Στείλτε τη με τρόπο που αποδεικνύει την παραλαβή: συμβολαιογραφική κοινοποίηση, συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής ή courier με κατάλογο περιεχομένου.
- Προτείνετε φιλικό διακανονισμό. Συχνά ο πωλητής προτιμά να επιστρέψει το ποσό παρά να διακινδυνεύσει αγωγή για το διπλάσιο, μαζί με έξοδα και τόκους.
- Ζητήστε διαταγή πληρωμής ή καταθέστε αγωγή. Για χρηματική απαίτηση έως την αξία που υπάγεται στην αρμοδιότητα του επαρχιακού δικαστηρίου (районен съд), μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη διαδικασία διαταγής πληρωμής (άρθρο 410 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), που είναι ταχύτερη αν ο οφειλέτης δεν ασκήσει αντιρρήσεις. Αν η απαίτηση αμφισβητείται, ακολουθεί η τακτική διαδικασία. Περιγράφουμε αναλυτικά τη διαδρομή από την εξώδικη όχληση έως τον δικαστικό επιμελητή στο άρθρο μας για την είσπραξη απλήρωτης οφειλής.
- Αναγκαστική εκτέλεση. Μόλις αποκτήσετε εκτελεστό απόγραφο (изпълнителен лист), η είσπραξη γίνεται μέσω ιδιώτη ή κρατικού δικαστικού επιμελητή.
Προθεσμίες και έξοδα
| Ερώτημα | Απάντηση | Νομική βάση |
|---|---|---|
| Προθεσμία παραγραφής για την αναζήτηση αρραβώνα ή προκαταβολής | 5 έτη | Άρθρο 110 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων |
| Δικαίωμα λύσης της σύμβασης | 5 έτη | Άρθρο 87, παράγραφος 5 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων |
| Δικαστικό τέλος για την αγωγή | 4% του αιτούμενου ποσού, τουλάχιστον 25,56 ευρώ | Τιμολόγιο κρατικών τελών βάσει του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας |
| Πληρωμή σε μετρητά | Ποσά 10.000 λέβα (≈ 5.112,92 ευρώ) και άνω μπορούν να καταβληθούν μόνο με τραπεζική μεταφορά | Άρθρο 3, παράγραφος 1 του Νόμου για τον Περιορισμό των Πληρωμών σε Μετρητά |
Η παραγραφή αρχίζει από τη στιγμή που η απαίτηση γίνεται απαιτητή, για παράδειγμα από την υπαναχώρηση από τη σύμβαση. Μην την αφήσετε να συμπληρωθεί: τα αποδεικτικά στοιχεία και οι μάρτυρες χάνουν την αξία τους με τον χρόνο.
Πώς να μη χάσετε την προκαταβολή: ρήτρες που σας προστατεύουν
Οι περισσότερες διαφορές για προκαταβολές μπορούν να προληφθούν τη στιγμή της υπογραφής. Αυτές είναι οι ρήτρες που ελέγχουμε συχνότερα:
- Σαφής χαρακτηρισμός. Γράφει «αρραβώνας κατά το άρθρο 93 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων» ή «προκαταβολή», «μέρος του τιμήματος»; Αυτό καθορίζει τις συνέπειες.
- Σαφείς προθεσμίες. Ημερομηνία ή προθεσμία για τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, για την καταβολή του υπολοίπου και για την προσκόμιση των εγγράφων.
- Όρος δανείου. Αν αγοράζετε με στεγαστικό δάνειο: ρήτρα ότι, αν η τράπεζα αρνηθεί εντός ορισμένης προθεσμίας, ο αρραβώνας επιστρέφεται στο ίδιο ποσό.
- Όρος ελεύθερου τίτλου. Υποχρέωση του πωλητή να εξαλειφθεί η υποθήκη από το τίμημα της πώλησης ή πριν από τη συναλλαγή, και οι συνέπειες αν αυτό δεν συμβεί.
- Ποιος κρατά τα χρήματα και πώς. Πληρωμή με τραπεζική μεταφορά, με αιτιολογία που αντιστοιχεί στη σύμβαση. Για μεγαλύτερα ποσά, καταβολή σε ειδικό λογαριασμό (για παράδειγμα του συμβολαιογράφου κατά το άρθρο 25а του Νόμου περί Συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικής Δραστηριότητας) ή τραπεζική πίστωση (letter of credit).
- Η κατάσταση του ακινήτου: τι μένει σε αυτό και σε ποια κατάσταση παραδίδεται. Για τα έξοδα και τους ελέγχους κατά την ίδια τη συναλλαγή, δείτε το άρθρο μας για τη συμβολαιογραφική πράξη: έξοδα και τι ελέγχει ο συμβολαιογράφος.
- Υπογραφές όλων των ιδιοκτητών. Αν το ακίνητο ανήκει στην κοινή περιουσία των συζύγων ή είναι κληρονομιαίο, το προσύμφωνο πρέπει να υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες (ή από πληρεξούσιο με ρητό πληρεξούσιο έγγραφο). Αν κάποιος από τους κληρονόμους ζει εκτός Βουλγαρίας, δείτε πώς ένας κληρονόμος στο εξωτερικό μπορεί να συμμετάσχει στη συναλλαγή χωρίς να ταξιδέψει.
Αν αγοράζετε κατοικία υπό κατασκευή, οι κίνδυνοι είναι διαφορετικοί: εκεί ο αρραβώνας είναι συχνά μεγαλύτερος και οι προθεσμίες εξαρτώνται από τον κατασκευαστή. Δείτε τι να ελέγξετε όταν αγοράζετε ακίνητο υπό κατασκευή.
Προκαταβολή κατά τη μίσθωση κατοικίας
Το ζήτημα της προκαταβολής δεν αφορά μόνο τους αγοραστές. Κατά τη μίσθωση, ο μισθωτής συχνά καταβάλλει «προκαταβολή» („капаро“) για να εξασφαλίσει την κατοικία πριν από την υπογραφή της σύμβασης, και εγγύηση με την υπογραφή. Πρόκειται για διαφορετικά ποσά με διαφορετική λειτουργία: ο αρραβώνας εξασφαλίζει τη σύναψη και την εκπλήρωση της σύμβασης, ενώ η εγγύηση καλύπτει ζημιές και απλήρωτους λογαριασμούς κατά τη λήξη. Εξηγούμε τι πρέπει να προβλέπει η σύμβαση για την εγγύηση στο άρθρο μας για τους βασικούς όρους της σύμβασης μίσθωσης.
Για βοήθεια στην αγορά, την πώληση και τη μίσθωση ακινήτων, απευθυνθείτε σε έναν δικηγόρο ακινήτων.
Έξοδα αγοράς ακινήτου Συμβολαιογραφική αμοιβή, τοπικός φόρος και τέλος μεταγραφής με βάση την τιμή του ακινήτου.Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Είναι η «προκαταβολή» και ο αρραβώνας το ίδιο πράγμα;
Στην καθημερινή γλώσσα, συνήθως ναι. Ο νόμος ρυθμίζει μόνο τον αρραβώνα (άρθρο 93 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων). Το αν ένα συγκεκριμένο ποσό είναι αρραβώνας ή προκαταβολή έναντι τιμήματος εξαρτάται από τη συμφωνία, γι' αυτό είναι σημαντικό η σύμβαση να το αναφέρει ρητά.
Μπορώ να πάρω πίσω την προκαταβολή αν απλώς άλλαξα γνώμη;
Κατά κανόνα όχι, αν το ποσό είναι αρραβώνας και ο πωλητής δεν είναι υπερήμερος: μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και να τον κρατήσει. Αν το ποσό συμφωνήθηκε ως προκαταβολή έναντι τιμήματος, πρέπει να επιστραφεί, αλλά ο πωλητής μπορεί να ζητήσει αποδεδειγμένη αποζημίωση. Πριν υπαναχωρήσετε, κάντε έναν νομικό έλεγχο του ακινήτου: μερικές φορές αποκαλύπτει πρόβλημα που μεταθέτει την υπαιτιότητα στον πωλητή.
Πότε μου οφείλει ο πωλητής τη διπλάσια προκαταβολή;
Όταν δεν εκπληρώνει τη σύμβαση για λόγο για τον οποίο ευθύνεται, ενώ εσείς δεν είστε υπερήμεροι και υπαναχωρείτε από τη σύμβαση (άρθρο 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων). Τυπικό παράδειγμα είναι η πώληση του ακινήτου σε άλλον αγοραστή. Το διπλάσιο ποσό περιλαμβάνει το ποσό που καταβάλατε.
Χάνω την προκαταβολή αν η τράπεζα μου αρνηθεί δάνειο;
Εξαρτάται από τη σύμβαση. Αν συμφωνήθηκε ότι η συναλλαγή εξαρτάται από τη χορήγηση δανείου εντός ορισμένης προθεσμίας, η άρνηση της τράπεζας συνήθως δεν σας καθιστά υπαίτιους. Χωρίς τέτοια ρήτρα, ο κίνδυνος κατά κανόνα είναι δικός σας.
Τι είναι το «ποσό κράτησης» και επιστρέφεται;
Είναι ποσό που καταβάλλεται για να «δεσμευθεί» το ακίνητο για σύντομο χρόνο, συνήθως σε μεσιτικό γραφείο ή στον πωλητή. Το αν επιστρέφεται εξαρτάται από τη γραπτή συμφωνία. Μια μονομερής ρήτρα υπέρ του εμπόρου σε σύμβαση με καταναλωτή μπορεί να είναι καταχρηστική και άκυρη (άρθρα 143 και 146 του Νόμου για την Προστασία των Καταναλωτών).
Πρέπει η υπαναχώρηση από τη σύμβαση να γίνει εγγράφως;
Ο νόμος δεν ορίζει συγκεκριμένο τύπο για την υπαναχώρηση κατά το άρθρο 93, παράγραφος 2 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων, όμως συνιστάται ανεπιφύλακτα να γίνει εγγράφως και να μπορείτε να αποδείξετε πότε την παρέλαβε το άλλο μέρος. Η συμβολαιογραφική κοινοποίηση είναι η ασφαλέστερη επιλογή.
Μπορώ να ζητήσω ταυτόχρονα την ολοκλήρωση της συναλλαγής και τον διπλάσιο αρραβώνα;
Όχι ταυτόχρονα. Είτε υπαναχωρείτε από τη σύμβαση και ζητάτε τον διπλάσιο αρραβώνα, είτε επιμένετε στην εκπλήρωση, οπότε μπορείτε να ασκήσετε αγωγή κατά το άρθρο 19, παράγραφος 3 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων. Για περισσότερα, δείτε το άρθρο μας για την αναγνώριση του προσυμφώνου ως οριστικής σύμβασης.
Πόσο χρόνο έχω για να ζητήσω πίσω την προκαταβολή;
Η γενική προθεσμία παραγραφής είναι 5 έτη (άρθρο 110 του Νόμου περί Ενοχών και Συμβάσεων) και αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία η απαίτηση γίνεται απαιτητή. Στην πράξη είναι φρόνιμο να ενεργήσετε αμέσως, όσο τα αποδεικτικά στοιχεία είναι ακόμη διαθέσιμα.
Πώς παίρνω πίσω την προκαταβολή αν ο πωλητής δεν πληρώνει;
Στείλτε γραπτή όχληση και, αν απορριφθεί, ζητήστε διαταγή πληρωμής ή καταθέστε αγωγή. Τα βήματα περιγράφονται στο άρθρο μας για τις απλήρωτες οφειλές: από την εξώδικη όχληση έως τον δικαστικό επιμελητή.
Μπορεί η προκαταβολή να καταβληθεί σε μετρητά;
Ναι, αν το ποσό είναι κάτω από 10.000 λέβα (≈ 5.112,92 ευρώ). Από το ποσό αυτό και άνω, η πληρωμή πρέπει να γίνει με τραπεζική μεταφορά (άρθρο 3 του Νόμου για τον Περιορισμό των Πληρωμών σε Μετρητά). Η τραπεζική μεταφορά είναι επίσης η καλύτερη απόδειξη. Εξηγούμε πώς καταβάλλεται το υπόλοιπο του τιμήματος στον συμβολαιογράφο στο άρθρο μας για τη συμβολαιογραφική πράξη: έξοδα και έλεγχοι.
Τι γίνεται με την προκαταβολή κατά τη μίσθωση κατοικίας;
Η λογική είναι η ίδια: αν πρόκειται για αρραβώνα, το συνεπές μέρος μπορεί να τον κρατήσει ή να ζητήσει τον διπλάσιο. Μην τον συγχέετε με την εγγύηση. Δείτε τους βασικούς όρους της σύμβασης μίσθωσης.
Πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε;
Μια διαφορά για προκαταβολή κρίνεται σχεδόν πάντα από δύο πράγματα: τι ακριβώς γράφει το προσύμφωνο ή η απόδειξη και ποιος παραβίασε πρώτος τη συμφωνία. Γι' αυτό η καλύτερη στιγμή για να συμβουλευτείτε δικηγόρο είναι πριν πληρώσετε, όχι αφού ναυαγήσει η συμφωνία. Αν η διαφορά έχει ήδη ανακύψει, μια έγκαιρη και σωστά συνταγμένη όχληση συχνά οδηγεί στην επιστροφή των χρημάτων χωρίς δίκη.
Το Δικηγορικό Γραφείο Mechkova & Dimitrova θα ελέγξει τη σύμβαση και τα έγγραφα πριν από την πληρωμή, θα συντάξει σαφείς ρήτρες αρραβώνα και θα σας εκπροσωπήσει αν χρειαστεί να ανακτήσετε το ποσό δικαστικά. Οι πληροφορίες του άρθρου είναι γενικές και δεν υποκαθιστούν τη συμβουλή για τη συγκεκριμένη υπόθεσή σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για έλεγχο της σύμβασής σας.
