Υπολογιστής εξόδων αγοράς ακινήτου στη Βουλγαρία
Σύντομη απάντηση
Πόσα είναι τα τέλη και οι φόροι κατά την αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία;
Πέρα από την τιμή, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως τρία έξοδα: συμβολαιογραφική αμοιβή με κλιμακωτή κλίμακα (με ανώτατο όριο 3.067,75 € χωρίς ΦΠΑ), τοπικό φόρο απόκτησης από 0,1% έως 3% ανάλογα με τον δήμο (3% στη Σόφια) και τέλος μεταγραφής 0,1%. Και τα τρία υπολογίζονται επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της φορολογητέας αξίας. Για διαμέρισμα 150.000 € στη Σόφια, το σύνολο ανέρχεται σε περίπου 5.335 €.
| Ποσό επί του οποίου υπολογίζονται τα τέλη | — |
|---|---|
| Συμβολαιογραφική αμοιβή | — |
| ΦΠΑ 20% επί της συμβολαιογραφικής αμοιβής | — |
| Τοπικός φόρος απόκτησης | — |
| Τέλος μεταγραφής στο Κτηματολογικό Μητρώο | — |
| Συνολικά έξοδα | — |
Ο υπολογιστής δίνει ενδεικτικό ποσό σύμφωνα με το Τιμολόγιο συμβολαιογραφικών αμοιβών, τον βουλγαρικό Νόμο για τους Τοπικούς Φόρους και Τέλη (ЗМДТ) και το Τιμολόγιο τελών της Υπηρεσίας Καταχωρίσεων (Агенция по вписванията). Δεν περιλαμβάνει τέλη πιστοποιητικών, προμήθεια μεσιτικού γραφείου, δικηγορική αμοιβή ή έξοδα στεγαστικού δανείου. Τα ακριβή ποσά τα καθορίζουν ο συμβολαιογράφος και ο δήμος.
Πώς υπολογίζονται τα έξοδα;
Και τα τρία έξοδα υπολογίζονται επί της ίδιας αξίας του αντικειμένου – της μεγαλύτερης μεταξύ του συμβατικού τιμήματος και της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Η φορολογητέα αξία (данъчна оценка) εκδίδεται από τον δήμο και είναι συνήθως χαμηλότερη από την αγοραία τιμή.
- Η συμβολαιογραφική αμοιβή είναι αναλογική: το ποσοστό μειώνεται όσο αυξάνεται η τιμή, και η αμοιβή δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 3.067,75 € (6.000 BGN). Προστίθεται ΦΠΑ 20% όταν ο συμβολαιογράφος είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ.
- Ο τοπικός φόρος απόκτησης ορίζεται από το δημοτικό συμβούλιο μεταξύ 0,1% και 3% (άρθρο 47 παρ. 2 του Νόμου για τους Τοπικούς Φόρους και Τέλη). Τον καταβάλλει ο αγοραστής, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά.
- Το τέλος μεταγραφής στο Μητρώο Ακινήτων (Имотен регистър) είναι 0,1% της αξίας του αντικειμένου, όχι όμως λιγότερο από 5,11 € (10 BGN).
Τι δεν περιλαμβάνεται;
Ο υπολογιστής δεν περιλαμβάνει τέλη για το κτηματολογικό απόσπασμα, το πιστοποιητικό φορολογητέας αξίας και άλλα πιστοποιητικά, την προμήθεια του μεσιτικού γραφείου, τη δικηγορική αμοιβή για τον νομικό έλεγχο και τις συμβάσεις ή τα έξοδα στεγαστικού δανείου (εκτίμηση, τραπεζικά έξοδα, συμβολαιογραφική αμοιβή για την υποθήκη).
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος πληρώνει τα συμβολαιογραφικά έξοδα – ο αγοραστής ή ο πωλητής;
Κατά τον νόμο, τη συμβολαιογραφική αμοιβή την οφείλει όποιος ζήτησε τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης, και τον τοπικό φόρο ο αγοραστής. Στην πράξη ο αγοραστής συνήθως πληρώνει όλα τα έξοδα, όμως τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά στο προσύμφωνο.
Γιατί τα τέλη υπολογίζονται επί της φορολογητέας αξίας και όχι επί του τιμήματος;
Τα τέλη υπολογίζονται επί της μεγαλύτερης από τις δύο αξίες. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο από τη φορολογητέα αξία (η πιο συνηθισμένη περίπτωση), υπολογίζονται επί του τιμήματος. Αν η σύμβαση αναφέρει τίμημα χαμηλότερο από τη φορολογητέα αξία, υπολογίζονται επί της φορολογητέας αξίας.
Πόσος είναι ο τοπικός φόρος στη Σόφια;
Ο Δήμος Σόφιας εφαρμόζει συντελεστή 3%. Στους λοιπούς δήμους ο συντελεστής κυμαίνεται από 0,1% έως 3% και μπορεί να ελεγχθεί στον κανονισμό του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου. Μπορείτε να εισαγάγετε τον συντελεστή χειροκίνητα στον υπολογιστή.
Υπάρχει ανώτατη συμβολαιογραφική αμοιβή;
Ναι. Η αναλογική συμβολαιογραφική αμοιβή για τη μεταβίβαση ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 3.067,75 € (6.000 BGN) χωρίς ΦΠΑ, ανεξάρτητα από την τιμή του ακινήτου.
Οφείλεται φόρος κατά την αγορά νεόδμητης κατοικίας από κατασκευαστή;
Ο τοπικός φόρος απόκτησης οφείλεται και κατά την αγορά από κατασκευαστή. Αν ο πωλητής είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ, η τιμή μιας νέας κατοικίας συνήθως περιλαμβάνει ήδη ΦΠΑ, όμως αυτό δεν καταργεί τη συμβολαιογραφική αμοιβή, τον τοπικό φόρο ή το τέλος μεταγραφής.
Αν ζείτε στο εξωτερικό ή δεν είστε Βούλγαρος πολίτης
Πολλοί από τους πελάτες μας – μεταξύ αυτών και από την Ελλάδα και την Κύπρο – αγοράζουν ακίνητο στη Βουλγαρία ενώ ζουν στο εξωτερικό. Τα έξοδα είναι τα ίδια, υπάρχουν όμως ορισμένες πρακτικές διαφορές.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στη Βουλγαρία χωρίς να ταξιδέψω εκεί;
Ναι. Ένας εκπρόσωπος, συνήθως δικηγόρος, μπορεί να υπογράψει το προσύμφωνο και το συμβόλαιο για λογαριασμό σας. Χρειάζεστε ειδικό πληρεξούσιο με συμβολαιογραφική επικύρωση της υπογραφής και του περιεχομένου. Αν το υπογράψετε σε βουλγαρικό προξενείο, δεν χρειάζεται επισημείωση (apostille) ή μετάφραση· αν το υπογράψετε ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου, χρειάζεστε επισημείωση (ή επικύρωση) και μετάφραση στα βουλγαρικά.
Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στη Βουλγαρία;
Κάθε αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει διαμέρισμα ή άλλο κτίριο. Οι περιορισμοί αφορούν τη γη: οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ μπορούν να αποκτήσουν γη, ενώ οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ (μεταξύ αυτών και του Ηνωμένου Βασιλείου μετά το Brexit) κατά κανόνα δεν μπορούν να την αποκτήσουν απευθείας. Για σπίτι με οικόπεδο, συνήθως αγοράζουν μέσω βουλγαρικής εταιρείας.
Πληρώνουν οι αγοραστές από την Ελλάδα, την Κύπρο ή από χώρες εκτός ΕΕ υψηλότερα τέλη ή φόρους;
Όχι. Η συμβολαιογραφική αμοιβή, ο τοπικός φόρος απόκτησης και το τέλος μεταγραφής είναι τα ίδια για τους Βούλγαρους πολίτες, τους πολίτες της ΕΕ και τους αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ ή οπουδήποτε αλλού. Για τους πολίτες χωρών εκτός ΕΕ διαφέρει το αν μπορούν να έχουν απευθείας κυριότητα επί γης, καθώς και οι διατυπώσεις για πληρεξούσιο που υπογράφεται στο εξωτερικό.
Υπάρχουν πρόσθετα έξοδα αν δεν μιλώ βουλγαρικά;
Αν δεν μιλάτε βουλγαρικά, ο συμβολαιογράφος απαιτεί διερμηνέα για τη μετάφραση της πράξης κατά την υπογραφή. Η αμοιβή του διερμηνέα και, για πληρεξούσιο από το εξωτερικό, το κόστος της επισημείωσης (apostille) και της μετάφρασης καταβάλλονται χωριστά από τα ποσά του υπολογιστή.
Πώς πληρώνω το τίμημα από το εξωτερικό;
Οι πληρωμές άνω των 5.112,92 € (10.000 BGN) στο πλαίσιο της συναλλαγής πρέπει να γίνονται αποκλειστικά με τραπεζικό έμβασμα – στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου ή σε τραπεζικό λογαριασμό. Δεν απαιτείται βουλγαρικός τραπεζικός λογαριασμός: το τίμημα μπορεί να μεταφερθεί από το εξωτερικό. Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει δήλωση για την προέλευση των κεφαλαίων όπου το απαιτεί ο νόμος.
Χρειάζομαι βουλγαρικό αριθμό ταυτοποίησης;
Εξαρτάται από την περίπτωση. Ένας αλλοδαπός συνήθως λαμβάνει αριθμό ταυτοποίησης από την Εθνική Υπηρεσία Δημοσίων Εσόδων (НАП) για τις φορολογικές δηλώσεις και μετά την αγορά οφείλει στον δήμο τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας και το τέλος αποκομιδής απορριμμάτων. Ελέγξτε το εκ των προτέρων με τον δικηγόρο σας και τον συμβολαιογράφο.
Χρήσιμα άρθρα για αυτό το θέμα
Έχετε νομική ερώτηση; Επικοινωνήστε μαζί μας.
Η αρχική συμβουλευτική συνάντηση είναι δωρεάν και χωρίς δέσμευση.