Calculator pentru costurile de cumpărare a unei proprietăți în Bulgaria
Pe scurt
Cât sunt taxele și impozitele la cumpărarea unei proprietăți în Bulgaria?
Pe lângă preț, cumpărătorul plătește de regulă trei costuri: un onorariu notarial calculat pe tranșe (plafonat la 3.067,75 EUR fără TVA), un impozit local pe dobândire între 0,1% și 3%, în funcție de municipalitate (3% în Sofia), și o taxă de înscriere de 0,1%. Toate trei se calculează la valoarea cea mai mare dintre prețul convenit și valoarea fiscală. Pentru un apartament de 150.000 EUR în Sofia, totalul este de aproximativ 5.335 EUR.
| Suma la care se calculează taxele | — |
|---|---|
| Onorariu notarial | — |
| TVA de 20% la onorariul notarial | — |
| Impozitul local pe dobândire | — |
| Taxa de înscriere în Registrul de proprietăți | — |
| Total costuri | — |
Calculatorul oferă o sumă orientativă conform Tarifului onorariilor notariale, Legii privind impozitele și taxele locale (Закон за местните данъци и такси, ЗМДТ) și Tarifului taxelor percepute de Agenția de Înregistrare (Агенция по вписванията). Nu sunt incluse taxele pentru certificate, comisionul agenției imobiliare, onorariile avocațiale sau costurile creditului ipotecar. Sumele exacte sunt stabilite de notar și de municipalitate.
Cum se calculează costurile?
Toate cele trei costuri se calculează la aceeași valoare a tranzacției – cea mai mare dintre prețul din contract și valoarea fiscală a proprietății. Valoarea fiscală este eliberată de municipalitate și este de regulă mai mică decât prețul de piață.
- Onorariul notarial este proporțional: procentul scade pe măsură ce prețul crește, iar onorariul nu poate depăși 3.067,75 EUR (6.000 BGN). Se adaugă TVA de 20% atunci când notarul este înregistrat în scopuri de TVA.
- Impozitul local pe dobândire este stabilit de consiliul municipal între 0,1% și 3% (art. 47 alin. 2 din Legea privind impozitele și taxele locale). Acesta este plătit de cumpărător, dacă părțile nu convin altfel.
- Taxa pentru înscrierea în Registrul de proprietăți (Имотен регистър) este de 0,1% din valoarea tranzacției, dar nu mai puțin de 5,11 EUR (10 BGN).
Ce nu este inclus?
Calculatorul nu include taxele pentru schița cadastrală, certificatul de valoare fiscală și alte certificate, comisionul agenției imobiliare, onorariile avocațiale pentru verificarea proprietății (due diligence) și pentru contracte și nici costurile creditului ipotecar (evaluare, comisioane bancare, onorariul notarial pentru ipotecă).
Întrebări frecvente
Cine plătește onorariile notariale – cumpărătorul sau vânzătorul?
Potrivit legii, onorariul notarial este datorat de cel care a solicitat actul notarial, iar impozitul local de cumpărător. În practică, cumpărătorul plătește de regulă toate costurile, dar părțile pot conveni altfel în antecontract.
De ce se calculează taxele la valoarea fiscală și nu la preț?
Taxele se calculează la cea mai mare dintre cele două valori. Dacă prețul este mai mare decât valoarea fiscală (cazul cel mai frecvent), acestea se calculează la preț. Dacă în contract se trece un preț mai mic decât valoarea fiscală, ele se calculează la valoarea fiscală.
Cât este impozitul local în Sofia?
Municipalitatea Sofia aplică o cotă de 3%. În celelalte municipalități, cota este între 0,1% și 3% și poate fi verificată în hotărârea consiliului municipal respectiv. Puteți introduce cota manual în calculator.
Există un onorariu notarial maxim?
Da. Onorariul notarial proporțional pentru transferul unei proprietăți nu poate depăși 3.067,75 EUR (6.000 BGN) fără TVA, indiferent de prețul proprietății.
Se plătește impozit la cumpărarea unei locuințe noi de la un dezvoltator?
Impozitul local pe dobândire se plătește și la cumpărarea de la un dezvoltator. Dacă vânzătorul este înregistrat în scopuri de TVA, prețul unei locuințe noi include de regulă deja TVA, dar acest lucru nu elimină onorariul notarial, impozitul local sau taxa de înscriere.
Dacă locuiți în străinătate sau nu sunteți cetățean bulgar
Mulți dintre clienții noștri cumpără o proprietate în Bulgaria în timp ce locuiesc în străinătate. Costurile sunt aceleași, dar există câteva diferențe practice.
Pot cumpăra o proprietate în Bulgaria fără să călătoresc acolo?
Da. Un reprezentant, de regulă un avocat, poate semna în numele dumneavoastră antecontractul și actul notarial. Aveți nevoie de o procură specială, cu legalizarea notarială a semnăturii și a conținutului. Dacă o semnați la un consulat bulgar, nu sunt necesare apostila sau traducerea; dacă o semnați în fața unui notar local, aveți nevoie de apostilă (sau supralegalizare) și de traducere în limba bulgară.
Pot străinii să cumpere proprietăți în Bulgaria?
Orice străin poate cumpăra un apartament sau o altă clădire. Restricțiile privesc terenurile: cetățenii UE și ai SEE – inclusiv cetățenii români – pot dobândi teren, în timp ce cetățenii statelor din afara UE (inclusiv ai Regatului Unit după Brexit sau ai Republicii Moldova) de regulă nu îl pot dobândi direct. Pentru o casă cu teren, aceștia cumpără cel mai adesea printr-o firmă bulgară.
Plătesc cumpărătorii din Republica Moldova, din Regatul Unit, din SUA sau din alte state din afara UE taxe sau impozite mai mari?
Nu. Onorariul notarial, impozitul local pe dobândire și taxa de înscriere sunt aceleași pentru cetățenii bulgari, pentru cetățenii UE și pentru cumpărătorii din Republica Moldova, din Regatul Unit, din SUA sau din alte țări. Pentru cetățenii din afara UE diferă doar posibilitatea de a deține direct teren și formalitățile pentru o procură semnată în străinătate.
Există costuri suplimentare dacă nu vorbesc limba bulgară?
Dacă nu vorbiți limba bulgară, notarul cere prezența unui traducător care să traducă actul la semnare. Onorariul traducătorului și, pentru o procură din străinătate, costul apostilei și al traducerii se plătesc separat de sumele din calculator.
Cum plătesc prețul din străinătate?
Plățile de peste 5.112,92 EUR (10.000 BGN) în cadrul tranzacției trebuie efectuate numai prin transfer bancar – în contul special al notarului sau într-un cont bancar. Nu este necesar un cont bancar bulgar: prețul poate fi transferat din străinătate. Notarul va cere o declarație privind proveniența fondurilor atunci când legea o impune.
Am nevoie de un număr de identificare bulgar?
Depinde de caz. Un străin obține de regulă un număr de identificare de la Agenția Națională a Veniturilor (Национална агенция за приходите, НАП) pentru declarațiile fiscale, iar după cumpărare datorează municipalității impozitul anual pe proprietate și taxa de salubrizare. Verificați acest lucru din timp cu avocatul și cu notarul.
Articole utile pe această temă
Aveți o întrebare juridică? Contactați-ne.
Consultația inițială este gratuită și fără obligații.